策源上海復(fù)地原墅營(yíng)銷策劃終

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1、報(bào)告目標(biāo)：去化項(xiàng)目中的主力產(chǎn)品：別墅報(bào)告結(jié)構(gòu)：企劃包裝市場(chǎng)分析—客源定位及描述—項(xiàng)目定位媒介策略營(yíng)銷推廣策略報(bào)告目的：通過市場(chǎng)分析，了解當(dāng)前形勢(shì)，研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，制定銷售方案，按公司要求完成預(yù)定銷售目標(biāo)市場(chǎng)篇申城總體住宅市場(chǎng)推案量被動(dòng)遷用房主導(dǎo)，本月供應(yīng)小幅回落；成交量變化不大，繼續(xù)徘徊在78－80萬/平方米之間；成交價(jià)格受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響呈徘徊態(tài)勢(shì)；上海樓市恢復(fù)元?dú)馍行钑r(shí)日，長(zhǎng)期調(diào)整期內(nèi)，價(jià)格將理性回歸！區(qū)域商品房市場(chǎng)供應(yīng)量受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響開始跌幅明顯；投機(jī)投資客撤離、自住客觀望，成交繼續(xù)萎縮；受動(dòng)遷房成交影響，區(qū)

2、域均價(jià)出現(xiàn)大幅下滑；供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)“洗牌”及價(jià)格“回歸”！競(jìng)爭(zhēng)板塊別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分莘閔虹梅滬閔路沿線板塊劃分原則：尋找對(duì)本案客源形成過濾之板塊尋找相鄰的別墅聚集區(qū)尋找存在同質(zhì)性產(chǎn)品之板塊滬閔路沿線板塊圣得恒業(yè)花園合生城邦圣特麗墅板塊特性分布缺乏集中性，板塊南北跨度較大。生活配套主要依托于老閔行、顓橋及莘莊。道路系統(tǒng)良好，出行便利。軌道5號(hào)線解決公共交通問題。在售項(xiàng)目3個(gè)，共計(jì)總建面積近100萬m2。產(chǎn)品類型范蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。其中，以聯(lián)體別墅產(chǎn)品為主、獨(dú)立產(chǎn)品為輔。聯(lián)體面積集中在:157-2

3、86m2；獨(dú)立面積集中在:280-550m2?，F(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價(jià):聯(lián)體:8200-13000元/m2，總價(jià):128-372萬/套；獨(dú)立:13000-20000元/m2，總價(jià):364-1100萬/套。板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目名稱成交量（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）新增體量（萬㎡）新增套數(shù)（套）可售體量（萬㎡）可售套數(shù)（套）都市陽光花園00---001.8142圣得恒業(yè)花園00---000.719天籟園399112274000.258合生城邦2352148201001.4458匯總2751158792004.2

4、127（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）成交量受總體市場(chǎng)影響，持續(xù)走低；合生城邦繼續(xù)高歌猛進(jìn)；成交均價(jià)出現(xiàn)明顯“回歸”跡象；剩余供應(yīng)達(dá)4.2萬m2；市場(chǎng)潛在推案量統(tǒng)計(jì)湖山在望金銘文博水景合生城邦南洋瑞都案名規(guī)模產(chǎn)品類型上市時(shí)間湖山在望31萬平方米獨(dú)立、雙拼約05年底-06年初金鉑文博水景24萬平方米聯(lián)排、獨(dú)棟約05年底-06年初合生城

5、邦三期15萬平方米聯(lián)體、獨(dú)立約05年底-06年初南洋瑞都1.2萬平方米雙拼、聯(lián)排未定共計(jì)70萬m2別墅案量將在05年底至06年初上市！板塊小結(jié)剩余量體充足，且產(chǎn)品類型齊全，未來半年競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈！莘閔別墅板塊板塊特性麗水華庭綠洲比華利雅仕軒云間水莊同潤(rùn)別莊喬愛別墅四季御庭欣綠別墅達(dá)安圣芭芭地位距徐家匯商圈較近。板塊開發(fā)呈現(xiàn)“西移”戰(zhàn)略。生活配套缺乏現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)。出行道路、方向單一。整體經(jīng)濟(jì)型定位開發(fā)。目前板塊在售項(xiàng)目為9個(gè)，共計(jì)總建面積近150萬m2。產(chǎn)品類型范蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。其中，以獨(dú)立產(chǎn)品為主、聯(lián)體

6、別墅產(chǎn)品為輔。聯(lián)體面積集中在:145-320m2；獨(dú)立面積集中在:250-797m2?，F(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價(jià):聯(lián)體:6800-11000元/m2，總價(jià):100-350萬/套；獨(dú)立:13000-35000元/m2，總價(jià):325-2800萬/套。板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）案名成交量（m2）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/m2）新贈(zèng)量體（萬m2）新增套數(shù)（套）可售體量（萬m2）可售套數(shù)（套）欣綠名苑78548289000.7937同潤(rùn)加州

7、00——000.1146四季御庭00——000.7226桃花源田莊00——000.4426云間水莊00——000.6823綠洲比華利00——0.92122.3137喬愛別墅635213063001.3746雅仕軒27516825001.4448達(dá)安圣芭芭00——0.84400.8440匯總1695798401.76528.704288板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）新贈(zèng)推量拉大供求“缺口”；整體成交略有上揚(yáng)；成交均價(jià)與上月大致持

8、平；剩余供應(yīng)達(dá)8.7萬m2；未來板塊市場(chǎng)潛在推案量麗水華庭綠洲比華利雅仕軒云間水莊同潤(rùn)別莊喬愛別墅四季御庭欣綠別墅達(dá)安圣芭芭案名規(guī)模（萬平方米）產(chǎn)品類型上市時(shí)間南都白馬花園22未定未定麗水馨庭13.3雙拼約年底未知土地約10//共計(jì)約有50萬m2別墅案量等待上市！板塊小結(jié)供應(yīng)量繼續(xù)放大，供過于求局面失控，后期市場(chǎng)消化力有限！梅隴鎮(zhèn)板塊板塊特性銀都名墅萬科燕南園好世麒麟園地位明顯優(yōu)于本案及莘閔地區(qū)。已