品牌別墅項目營銷策劃終稿--復(fù)地原墅

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1、報告目標(biāo)：去化項目中的主力產(chǎn)品：別墅報告結(jié)構(gòu)：企劃包裝市場分析—客源定位及描述—項目定位媒介策略營銷推廣策略報告目的：通過市場分析，了解當(dāng)前形勢，研究競爭對手，制定銷售方案，按公司要求完成預(yù)定銷售目標(biāo)市場篇申城總體住宅市場推案量被動遷用房主導(dǎo)，本月供應(yīng)小幅回落；成交量變化不大，繼續(xù)徘徊在78－80萬/平方米之間；成交價格受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響呈徘徊態(tài)勢；上海樓市恢復(fù)元?dú)馍行钑r日，長期調(diào)整期內(nèi)，價格將理性回歸！區(qū)域商品房市場供應(yīng)量受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響開始跌幅明顯；投機(jī)投資客撤離、自住客觀望，成交繼續(xù)萎縮；受動遷房成交影響，區(qū)域均價出現(xiàn)大幅下滑；供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動區(qū)域市場“洗牌”及價格“回歸”！競爭板塊別

2、墅市場競爭板塊劃分莘閔虹梅滬閔路沿線板塊劃分原則：尋找對本案客源形成過濾之板塊尋找相鄰的別墅聚集區(qū)尋找存在同質(zhì)性產(chǎn)品之板塊滬閔路沿線板塊圣得恒業(yè)花園合生城邦圣特麗墅板塊特性分布缺乏集中性，板塊南北跨度較大。生活配套主要依托于老閔行、顓橋及莘莊。道路系統(tǒng)良好，出行便利。軌道5號線解決公共交通問題。在售項目3個，共計總建面積近100萬m2。產(chǎn)品類型范蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。其中，以聯(lián)體別墅產(chǎn)品為主、獨(dú)立產(chǎn)品為輔。聯(lián)體面積集中在:157-286m2；獨(dú)立面積集中在:280-550m2?，F(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價:聯(lián)體:8200-13000元/m2，總價:128-372萬/套；獨(dú)立:13000-20000元/

3、m2，總價:364-1100萬/套。板塊最新市場動態(tài)項目名稱成交量（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）新增體量（萬㎡）新增套數(shù)（套）可售體量（萬㎡）可售套數(shù)（套）都市陽光花園00---001.8142圣得恒業(yè)花園00---000.719天籟園399112274000.258合生城邦2352148201001.4458匯總2751158792004.2127（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為：7/31）板塊最新市場動態(tài)（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為：7/31）成交量受總體市場影響，

4、持續(xù)走低；合生城邦繼續(xù)高歌猛進(jìn)；成交均價出現(xiàn)明顯“回歸”跡象；剩余供應(yīng)達(dá)4.2萬m2；市場潛在推案量統(tǒng)計湖山在望金銘文博水景合生城邦南洋瑞都案名規(guī)模產(chǎn)品類型上市時間湖山在望31萬平方米獨(dú)立、雙拼約05年底-06年初金鉑文博水景24萬平方米聯(lián)排、獨(dú)棟約05年底-06年初合生城邦三期15萬平方米聯(lián)體、獨(dú)立約05年底-06年初南洋瑞都1.2萬平方米雙拼、聯(lián)排未定共計70萬m2別墅案量將在05年底至06年初上市！板塊小結(jié)剩余量體充足，且產(chǎn)品類型齊全，未來半年競爭將日益激烈！莘閔別墅板塊板塊特性麗水華庭綠洲比華利雅仕軒云間水莊同潤別莊喬愛別墅四季御庭欣綠別墅達(dá)安圣芭芭地位距徐家匯商圈較近。板塊開發(fā)

5、呈現(xiàn)“西移”戰(zhàn)略。生活配套缺乏現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)。出行道路、方向單一。整體經(jīng)濟(jì)型定位開發(fā)。目前板塊在售項目為9個，共計總建面積近150萬m2。產(chǎn)品類型范蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。其中，以獨(dú)立產(chǎn)品為主、聯(lián)體別墅產(chǎn)品為輔。聯(lián)體面積集中在:145-320m2；獨(dú)立面積集中在:250-797m2?，F(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價:聯(lián)體:6800-11000元/m2，總價:100-350萬/套；獨(dú)立:13000-35000元/m2，總價:325-2800萬/套。板塊最新市場動態(tài)（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為：7/31）案名成交量（m2）成交套數(shù)（套）成交均價（元/m2

6、）新贈量體（萬m2）新增套數(shù)（套）可售體量（萬m2）可售套數(shù)（套）欣綠名苑78548289000.7937同潤加州00——000.1146四季御庭00——000.7226桃花源田莊00——000.4426云間水莊00——000.6823綠洲比華利00——0.92122.3137喬愛別墅635213063001.3746雅仕軒27516825001.4448達(dá)安圣芭芭00——0.84400.8440匯總1695798401.76528.704288板塊最新市場動態(tài)（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為：7/31）新贈推量拉大供求“缺口”；整體

7、成交略有上揚(yáng)；成交均價與上月大致持平；剩余供應(yīng)達(dá)8.7萬m2；未來板塊市場潛在推案量麗水華庭綠洲比華利雅仕軒云間水莊同潤別莊喬愛別墅四季御庭欣綠別墅達(dá)安圣芭芭案名規(guī)模（萬平方米）產(chǎn)品類型上市時間南都白馬花園22未定未定麗水馨庭13.3雙拼約年底未知土地約10//共計約有50萬m2別墅案量等待上市！板塊小結(jié)供應(yīng)量繼續(xù)放大，供過于求局面失控，后期市場消化力有限！梅隴鎮(zhèn)板塊板塊特性銀都名墅萬科燕南園好世麒麟園地位明顯優(yōu)于本案及莘閔地區(qū)。已