上海復(fù)地集團(tuán)“原墅”項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

《上海復(fù)地集團(tuán)“原墅”項(xiàng)目營(yíng)銷策劃》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、市場(chǎng)篇自身“角色”？自身機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅點(diǎn)？我們通過市場(chǎng)知道…目的是尋找…申城總體住宅市場(chǎng)推案量被動(dòng)遷用房主導(dǎo)，本月供應(yīng)小幅回落；成交量變化不大，繼續(xù)徘徊在78－80萬(wàn)/平方米之間；成交價(jià)格受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響呈徘徊態(tài)勢(shì)；上海樓市恢復(fù)元?dú)馍行钑r(shí)日，長(zhǎng)期調(diào)整期內(nèi)，價(jià)格將理性回歸！區(qū)域商品房市場(chǎng)供應(yīng)量受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響開始跌幅明顯；投機(jī)投資客撤離、自住客觀望，成交繼續(xù)萎縮；受動(dòng)遷房成交影響，區(qū)域均價(jià)出現(xiàn)大幅下滑；供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)“洗牌”及價(jià)格“回歸”！尋找競(jìng)爭(zhēng)板塊莘閔虹梅滬閔路沿線板塊篩選原則：尋找對(duì)本案客源形

2、成過濾之板塊尋找相鄰的別墅聚集區(qū)尋找存在同質(zhì)性產(chǎn)品之板塊各板塊生活環(huán)境對(duì)比區(qū)域本案滬閔路沿線梅隴鎮(zhèn)板塊莘閔板塊生活環(huán)境雖屬于顓橋行政范圍內(nèi)土地，但夾在顓橋鎮(zhèn)及老閔行中的“無(wú)市”板塊，使得項(xiàng)目苦缺足夠的居住環(huán)境及氛圍。后期發(fā)展難度大。依托沿線顓橋鎮(zhèn)、老閔行及莘莊鎮(zhèn)濃郁的生活氛圍。以及都市路沿線及鑫都新干線板塊別墅聚集區(qū)的整體品質(zhì)形象。尤其發(fā)展空間巨大。梅隴地區(qū)居住氛圍濃郁，板塊內(nèi)現(xiàn)聚集大量早期別墅項(xiàng)目，已成型一定規(guī)模的別墅聚集區(qū)。再加之萬(wàn)科品牌項(xiàng)目的帶動(dòng)，后期發(fā)展前景良好。上海最早別的墅聚集區(qū)，在市場(chǎng)中擁

3、有一定知名度。板塊現(xiàn)整體規(guī)模較大，別墅生活氛圍濃厚。后續(xù)土地資源儲(chǔ)備量大，未來(lái)發(fā)展宏觀。各板塊生活機(jī)能配套對(duì)比區(qū)域本案滬閔路沿線梅隴鎮(zhèn)板塊莘閔板塊生活機(jī)能顓橋鎮(zhèn)老閔行顓橋鎮(zhèn)莘莊鎮(zhèn)鑫都新干線老閔行都市路沿線梅隴鎮(zhèn)古美南方商城春申地區(qū)巴比倫商業(yè)廣場(chǎng)莘莊鎮(zhèn)各板塊交通配套對(duì)比區(qū)域本案滬閔路沿線梅隴鎮(zhèn)板塊莘閔板塊交通配套滬閔路-滬閔高架外環(huán)線莘奉金高速都市路軌道交通5號(hào)線中春路金陽(yáng)路滬閔路-滬閔高架外環(huán)線軌道交通5號(hào)線都市路莘奉金高速中春路滬閔路-滬閔高架中環(huán)線（在建）外環(huán)線地鐵1號(hào)線蓮花南路虹梅南路莘松路滬閔高

4、架外環(huán)線中春路競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)模統(tǒng)計(jì)滬閔路板塊總建面積（萬(wàn)m2）梅隴鎮(zhèn)板塊總建面積（萬(wàn)m2）莘閔板塊總建面積（萬(wàn)m2）合生城邦42好世麒麟園13村上春墅11天籟10燕南園12同潤(rùn)加州11圣特麗墅15銀都別墅16.5四季御庭12圣得恒業(yè)8.4//達(dá)安圣芭芭17本案60//雅仕軒11競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)量體統(tǒng)計(jì)板塊滬閔路板塊莘閔別墅板塊梅隴鎮(zhèn)板塊推出量體約100萬(wàn)m2約150萬(wàn)m2約30萬(wàn)m2剩余量體4.2萬(wàn)m28.7萬(wàn)m21.1萬(wàn)m2潛在量體70萬(wàn)m245萬(wàn)m212萬(wàn)m2競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)性價(jià)比統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)性名稱聯(lián)體獨(dú)棟主力單價(jià)范圍(元

5、/㎡)主力面積范圍（㎡）主力總價(jià)范圍(萬(wàn)元)主力單價(jià)范圍(元/㎡)主力面積范圍（㎡）主力總價(jià)范圍(萬(wàn)元)本案/171-200//261-265/主力競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)莘閔6800-8500190-200130-17013000260-290340-380滬閔路8200、12000170、290140、35013000-20000500-700650-1400梅隴鎮(zhèn)10000－12000240-300240-36012000-14000200-400240-560競(jìng)爭(zhēng)板塊最新市場(chǎng)銷售動(dòng)態(tài)（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威

6、；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）滬閔路沿線板塊莘閔板塊梅隴鎮(zhèn)板塊業(yè)績(jī)最佳項(xiàng)目分析合生城邦村上春墅挑選標(biāo)準(zhǔn)：1、擁有聯(lián)排同質(zhì)性產(chǎn)品2、項(xiàng)目面積控制精簡(jiǎn)3、項(xiàng)目總價(jià)同質(zhì)性明顯4、前期銷售成績(jī)較好5、客源客層相似典型個(gè)案剖析:[——合生城邦——]項(xiàng)目最新銷售動(dòng)態(tài)成交量（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）新增體量（萬(wàn)㎡）新增套數(shù)（套）可售體量（萬(wàn)㎡）可售套數(shù)（套）23521482010013654（8套獨(dú)立）成功啟示點(diǎn)剖析1、整體市場(chǎng)利好帶動(dòng)2、老閔行成熟的生活環(huán)境3、產(chǎn)

7、品具有鮮明特色4、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)配套支撐5、有效的面積控制，適中的價(jià)格6、開發(fā)商品牌知名度典型個(gè)案剖析:[——村上春墅——]挑選標(biāo)準(zhǔn)：1、曾經(jīng)去化最好的經(jīng)濟(jì)型別墅2、產(chǎn)品面積控制精簡(jiǎn)3、總價(jià)同質(zhì)性明顯4、板塊別墅氛圍濃郁5、客源存在同質(zhì)性項(xiàng)目最新銷售動(dòng)態(tài)成交量（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）新增體量（萬(wàn)㎡）新增套數(shù)（套）可售體量（萬(wàn)㎡）可售套數(shù)（套）78548289000.7736成功啟示點(diǎn)剖析1、總體市場(chǎng)“牛勢(shì)”帶動(dòng)2、板塊市場(chǎng)供應(yīng)缺乏3、推案時(shí)機(jī)準(zhǔn)確4、產(chǎn)品稀缺性5、莘閔別墅區(qū)自身知名度支撐典型個(gè)

8、案熱銷分析總體市場(chǎng)帶動(dòng)突出的定位優(yōu)勢(shì)精簡(jiǎn)的戶型規(guī)劃成熟的銷售方式靈活的媒體計(jì)劃主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客源分析合生城邦燕南園村上春墅合生城邦1、客層1.1年齡構(gòu)成：疊加、聯(lián)體:主力年齡——30-35歲獨(dú)立別墅:主力年齡——35-40歲1.2從事職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、交大老師、閔行政府人員、交警大隊(duì)、閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)內(nèi)高級(jí)技師及管理人員競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源分析——合生城邦2、客源2.1來(lái)源區(qū)域：閔行50％徐匯25％長(zhǎng)寧15％其他（外區(qū)域、境外、外地）10％