《合肥市城市天地項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案》(DOC 53頁(yè))

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1、www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)營(yíng)銷策劃篇第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況城市天地項(xiàng)目位于合作化南路與望江西路交叉口東南，距政務(wù)文化新區(qū)約兩公里、中國(guó)科技大學(xué)僅百米之遙，小區(qū)占地170余畝，規(guī)劃建筑面積30余萬平方米，綠地率約40%，住宅車位比100%以上。包含多層、小高層、高層住宅和公寓、商鋪、會(huì)所、大型超市、五星國(guó)際大酒店及地下車庫(kù)等多種物業(yè)形態(tài)，配套設(shè)施完善。二、項(xiàng)目特性分析1、地段分解望江路、合作化路兩大城市主干道·鉑金地段；★該地段交通方便，生活配套一般；★臨近政務(wù)區(qū)，分享政務(wù)區(qū)未來的高尚公共設(shè)施配套和共享政務(wù)區(qū)未來的升值潛力。★合作化路及毗鄰的黃山路是合肥學(xué)區(qū)氛圍

2、最濃郁的道路，大多數(shù)的高校都集中在周邊；★該區(qū)域漸漸成為合肥新興的中高檔住宅區(qū)。2、環(huán)境分解本案位處于合肥傳統(tǒng)的工廠區(qū)，外部環(huán)境不盡人意，但根據(jù)合肥整體規(guī)劃和城市中心南移的戰(zhàn)略規(guī)劃，本區(qū)域板塊未來將是合肥中高檔生活區(qū)，區(qū)域樓盤質(zhì)素質(zhì)的提高也進(jìn)一步拉升整個(gè)板塊的品質(zhì)和環(huán)境水準(zhǔn)。www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)3、配套分解便利生活和商業(yè)空間并存★項(xiàng)目周邊目前暫時(shí)還缺少大型的商業(yè)配套設(shè)施；★新開發(fā)的樓盤商業(yè)裙房的店面規(guī)模都較??；★本項(xiàng)目的酒店和超市為區(qū)域提供商業(yè)配套服務(wù)；★影響和輻射周邊區(qū)域居民的消費(fèi)。4、產(chǎn)品分解★本項(xiàng)目擁有30萬平方米建筑面積的體量；★同時(shí)包含了商業(yè)、五星級(jí)酒

3、店、精品小戶型公寓、住宅四種類型的產(chǎn)品，組合成了一個(gè)完整的街區(qū)；★小區(qū)整體極簡(jiǎn)派的建筑風(fēng)格，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明的要求；★高低起伏，錯(cuò)落有致的建筑天際線和建筑構(gòu)件線條，構(gòu)成了項(xiàng)目特有的建筑風(fēng)格；★充分展示了建筑的藝術(shù)性和視覺性，空間感；★賦予一個(gè)新穎的說法：“未來現(xiàn)實(shí)主義風(fēng)格”★房型的面積段控制較好，迎合目前中高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。分析結(jié)論：三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)?規(guī)模：30萬大規(guī)模社區(qū)。具有規(guī)模效應(yīng)，有營(yíng)造概念的基本載體。?規(guī)劃：獨(dú)具一格的建筑規(guī)劃，高品質(zhì)的產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃的鮮明主題園林景觀。?地段：新老城區(qū)之間，同時(shí)擁有政務(wù)區(qū)的強(qiáng)勢(shì)升值潛力和老城區(qū)南七商業(yè)板塊成熟的商業(yè)配套和成熟

4、人氣。www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)?戶型：房型設(shè)計(jì)富有特色，面積控制合理，有利于銷售。?配套：社區(qū)內(nèi)五星級(jí)酒店、商業(yè)街和超市帶來生活的安逸和舒適。劣勢(shì)?本案所處地段正在建設(shè)之中，故周邊外環(huán)境較差，人氣稍顯不足。?周邊地處傳統(tǒng)工廠區(qū)，生活配套設(shè)施和交通不是很完善。?合作化路和望江路都是城市交通主干道，噪音和灰塵污染對(duì)本案影響較大。機(jī)會(huì)?隨著政務(wù)區(qū)建設(shè)的日益成熟。伴隨政務(wù)區(qū)的即將搬遷。本案地段升值在望；?周邊地區(qū)改造和開發(fā)，本板塊高尚住宅區(qū)的區(qū)域形象已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)同和注意。威脅?宏觀形勢(shì)不明朗，進(jìn)場(chǎng)投資客戶大幅度減少，自住買家也普遍存在持幣觀望的情況；?同期市場(chǎng)盤量大，各

5、盤大投入、大手筆營(yíng)銷和傳播手法已經(jīng)初露端倪，本案將面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面；?周邊個(gè)案與本案產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重而且最將會(huì)和我們形成最直接的競(jìng)爭(zhēng)；?本案地處政務(wù)區(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個(gè)案對(duì)本案的客源將會(huì)有很大的截流。www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)第二部分：項(xiàng)目定位營(yíng)銷，不是閉門造車；創(chuàng)新，不是天馬行空。產(chǎn)品定位，是前行的“航向燈”，是撬動(dòng)市場(chǎng)的支點(diǎn)。一、項(xiàng)目概念定位本項(xiàng)目無論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配備上都獨(dú)具匠心，前衛(wèi)時(shí)尚的建筑風(fēng)格和希臘文化主題的景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)了一種有韻味的國(guó)際都市生活態(tài)度，對(duì)于快節(jié)奏下的都市人，有一定的誘惑力。另外，產(chǎn)品基本定

6、型，入市在即，我們必須再一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造、營(yíng)銷推廣等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定風(fēng)格做到極致，把產(chǎn)品的個(gè)性完全釋放出來。在目前狀況下，我們?cè)诋a(chǎn)品概念上需要遵循兩大原則：商務(wù)、文化與自然三者最完美的結(jié)合體徹底改變居住文化的內(nèi)涵定位核心詞：尊貴的商務(wù)的文化的自然的建筑風(fēng)格五星級(jí)酒店板塊片區(qū)文化底蘊(yùn)希臘文化的社區(qū)組團(tuán)合理空間可商可住的建筑的文化內(nèi)涵愛琴海主題的景智能化配置公寓景觀的文化內(nèi)涵觀配套一體化政務(wù)區(qū)的商社區(qū)的文化活動(dòng)高綠化率和低密人車分流務(wù)機(jī)會(huì)度www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)結(jié)合上述兩大原則，我們將產(chǎn)品風(fēng)格和生活方向作概念定位：一座30萬

7、平方米的國(guó)際化情調(diào)社區(qū)釋義：在居住環(huán)境上，我們用“國(guó)際化情調(diào)生活”較前衛(wèi)的風(fēng)格來統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品，在基本格調(diào)清晰的前提下，我們用“現(xiàn)代手法”演繹“居住文化”的特色概念就可以深入人心，得到態(tài)度鮮明的認(rèn)可或否定，絕不“騎墻”——在此基礎(chǔ)上獲得明確支持我們定位的客戶群消化這個(gè)高品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)特色國(guó)際化情調(diào)社區(qū)。二、定位支撐1、希臘文化主題水景景觀設(shè)計(jì)一座建筑、一處房子、一片園林，血脈決定其尊貴，淵源成就其深淺。在摩天樓下，人會(huì)覺得自己很渺小。必須找到一個(gè)點(diǎn)，才可