州保利豐花園營銷方案

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1、保利豐花園二期營銷實操案經(jīng)過上此對保利豐花園二期初步提案之后，我司認為該項目現(xiàn)在最需要解決的問題是如何進入營銷實操階段，因此結(jié)合我司的成功操盤經(jīng)驗，特針對實操提出一些補充建議，希望能夠給貴司有所幫助！項目的深化理解優(yōu)勢的提升1.龍頭物業(yè)的啟動帶來該區(qū)域的影響力度；城啟集團旗下的大型江景樓盤——“洲頭咀花園”，占地40萬平方米，與本案僅一路相隔。2.高檔物業(yè)對本案檔次的烘托；與一江之隔的白天鵝酒店、天鵝會共享亮麗的珠江風景。3.豐富的文化積淀和南粵風情百年歷史的古街、傳統(tǒng)的嶺南文化和新世紀的都市文明，共同營造出特有的廣州老城風貌。項目劣勢的淡化1.高架橋的噪音影響利用中空隔

2、音玻璃來弱化噪音；用低價格來吸引低收入買家；2.戶型的缺陷主要通過豪華交樓標準來淡化缺陷；在付款方式上增強買家的興趣；3.聯(lián)體高層，缺少小區(qū)配套銷售培訓中可以強調(diào)是保利豐花園的二期；從商鋪、寫字樓等方面豐富項目的配套設(shè)施；突出周邊成熟的生活環(huán)境。以嶄新的形象推出市場，淡化第一期給人低檔盤的印象；以產(chǎn)品的精致、實用，提高項目在本區(qū)域內(nèi)的競爭力；以快打慢的營銷策略，讓發(fā)展商的資金迅速回籠；讓住宅、商場、寫字樓都成為海珠區(qū)的置業(yè)熱點。我們的策劃目標項目的形象定位項目營銷部署入市時機項目應(yīng)以準現(xiàn)樓形式入市發(fā)售一則能顯示發(fā)展商的實力雄厚，二則讓客戶能在現(xiàn)樓的示范單位中親身體現(xiàn)未來的生

3、活環(huán)境，將更有說服力，更容易引起購買欲望。入市姿態(tài)作為市區(qū)單體樓盤，建議項目以精品、具高競爭力的形象入市，務(wù)求在最短的時間內(nèi)積聚最多的人氣，營造出火爆的旺銷氣氛。營銷部署引爆市場天鵝苑·白鵝潭旁精彩上演。推出6-12層住宅單位，并通過西向、靠高架路的特價單位促銷，迅速聚焦周邊客戶群，引發(fā)市場關(guān)注，同期開展商鋪招租）提升檔次：天鵝苑、天鵝會、白天鵝三星輝映。（推出項目望江單位，以江景提高項目的形象及檔次）以項目的高性價比、主題、項目規(guī)模等可讀性、具有視覺沖擊力的題材作為炒作賣點以廣州最美妙的白鵝潭灣畔作為宣傳重點營銷部署智慧理財：天鵝苑·WTO時代智慧理財?shù)念I(lǐng)跑者。（推出項目

4、的公寓及商鋪物業(yè)，以帶租約發(fā)售的銷售形式吸引投資者的目光。）商務(wù)投資：河南新生代“曼哈頓”式寫字樓。（以項目成熟的投資環(huán)境向買家展示項目的價值所在，通過住宅、商場的熱銷吸引投資者的目光，順勢推出寫字樓物業(yè)。）讓市場關(guān)注到：1）項目區(qū)域商業(yè)性物業(yè)投資獲利高企、穩(wěn)定；2）零風險投資組合、輕松付款方式讓市場關(guān)注到：寫字樓市場的投資前景項目銷售部署及銷售渠道建議時間8月17日~9月1日9月2日~9月15日9月16日~10月30日11月1日~12月31日工程配合銷售中心正式交付使用；樣板房提供開放。項目首期建至框架封頂；望江樣板房交付使用。項目首期全面封頂并進入鋪貼外立面階段。住宅、

5、寫字樓完成外立面。銷售道具準備平面圖、封套、樓書價目表、宣傳單張、展板、模型等投入使用、項目獲取預(yù)售許可證；新一期宣傳單張；看樓車的包裝等；商鋪資料準備。新一期宣傳單張；商鋪資料投入使用；新一期宣傳單張；寫字樓銷售資料投入使用。宣傳渠道⒈定點派發(fā)宣傳單張；2.定期報紙繕稿鋪墊；3.大型廣告牌、圍墻、空飄、燈桿旗等出街；4.現(xiàn)場銷售氣氛營造。⒈定點派發(fā)宣傳單張；⒉定期報紙繕稿鋪墊；3.外展點投入使用。⒈定點派發(fā)宣傳單張；⒉繕稿、報紙工商廣告出街；⒊外展點投入使用；⒋附近附近專業(yè)市場直銷。。⒈繕稿及報紙工商廣告的配合宣傳；⒉外展點投入使用；⒊現(xiàn)場銷售氣氛包裝。推廣活動銷售中心剪

6、彩儀式國慶煙花匯演；大商家簽約儀式；零風險投資置業(yè)講座；連鎖商家介紹會推廣主題天鵝苑于白鵝潭旁精彩上演天鵝苑、天鵝會、白天鵝三星輝映，無極江景盡展現(xiàn)。智慧理財?shù)念I(lǐng)跑者新生代曼哈頓式寫字樓熱銷解碼。推售單位6-12層單位。中、高層望江單位。推出項目公寓、商鋪及剩余住宅單位。推出寫字樓物業(yè)優(yōu)惠政策展銷會額外95折；展銷會推出特惠單位；輕松付款方式。展銷會額外95折；展銷會連環(huán)優(yōu)惠。公寓帶家私電器發(fā)售；商鋪制訂保租計劃；展銷會送全屋辦公用品；項目的營銷策略——住宅開盤時主推鄰近馬路的西塔6-12層單位，建議以一口價的促銷方式來引爆市場；由于本案單身公寓的戶型比例偏大，建議以帶家私

7、的形式進行銷售，增強其投資的優(yōu)勢；采用靈活的付款方式，降低投資置業(yè)的門檻：⒈以帶兩年租約的形式出售；⒉首付0.5成，另外1.5成進行兩年的免息分期。在高層做樣板房示范層，可以讓客戶欣賞到珠江遠景，增加高層的景觀價值；以交樓的裝修標準來做樣板房，提供3-4種裝修風格供買家挑選。價格低開高走，特別是在開盤初期制造羊群效應(yīng)以帶動熱銷；低樓層單位以低價增加市場競爭力，高樓層則以江景來提高項目檔次同時拉高價格，最終的均價保證在4600元/平方米（帶400元的裝修）；住宅的價格策略元/m2項目的營銷策略——商場功能定位首層：對