月湖名邸2012年?duì)I銷方案

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1、利群月湖名邸2012年?duì)I銷方案目錄PART12012年銷售目標(biāo)PART2項(xiàng)目現(xiàn)狀分析PART3客戶定位PART4整盤營銷策略2012年銷售目標(biāo)2012年銷售計(jì)劃2012年利群月湖名邸可售面積統(tǒng)計(jì)多層高層商鋪利群月湖名邸項(xiàng)目，報(bào)預(yù)售總銷售額為1.76億元，總套數(shù)251套，總面積24732.92平米，實(shí)際銷售額約減少10%，減少后總銷售額約1.59億元，多層實(shí)收均價(jià)5923元/平米，高層實(shí)收均價(jià)5040元/平米，高層實(shí)收均價(jià)15000元/平米。住宅可售總面積21709.52㎡，總銷售額11359萬元；商業(yè)可售面積3023.4㎡，總銷售額453

2、5萬元。2012年可售資源及銷售目標(biāo)2012年銷售計(jì)劃：住宅部分銷售率52%，總銷售率的38%，商鋪暫不對外銷售。產(chǎn)品類別面積總金額9月10月11月12月合計(jì)總?cè)セ式痤~金額金額金額金額住宅21709.5211359230020001200500600038%產(chǎn)品套數(shù)面積報(bào)預(yù)售實(shí)際銷售（9折）銷售額均價(jià)銷售額底價(jià)多層404725.84311023336581279906785923高層19216983.68951157925600855977475040商鋪193023.450391271166674535190715000合計(jì)25124

3、732.9217660939671411589403326426利群月湖名邸項(xiàng)目預(yù)計(jì)分兩期開盤，第一批于2012年9月中旬住宅部分開始銷售，2012年去化52%；2013年銷售住宅剩余48%，在住宅銷售到80%時開始銷售商鋪，開盤時間暫定2013年5月份。為實(shí)現(xiàn)這一銷售目標(biāo)，2012年需全面圍繞利群月湖名邸項(xiàng)目展開推廣和配合，充分梳理項(xiàng)目目標(biāo)客戶、挖掘項(xiàng)目價(jià)值，我們的產(chǎn)品具有套數(shù)少，單價(jià)高的特點(diǎn)，因此我們要及時梳理出有效客戶進(jìn)行重點(diǎn)維護(hù)，實(shí)現(xiàn)對有效客戶的最大化把控。2012年銷售目標(biāo)2012成交為王！項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目周邊配套俯瞰47萬平米

4、月湖公園；南側(cè)為潴河濱河公園；雄踞萊西傳統(tǒng)商圈，1公里范圍內(nèi)生活配套齊全；西側(cè)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，教育資源豐富。完善的配套+絕版的景觀資源,成為項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。截止到2012.6月,萊西市新增商品住宅1307套。同比2011年同期、下降26%6月份新增1004套創(chuàng)上半年最高量、(書香門第442套、翡翠城336套、岸芷蘭汀162套)截止到2012.6月萊西市商品房存量7263套，環(huán)比增加11.55%同比增加59.6%據(jù)以上餅形圖分析、萊西市存量面積以、60㎡以下（占33.18%），60-90㎡（占32.27%）、90-120㎡（占18.89%）居市場

5、存量前三名。供應(yīng)量分析新增商品住宅量同比下降26%，少數(shù)項(xiàng)目新增量增加；市場存量同比增加59.6%，庫存面積集中在80~12平米。2010年存銷比集中在6-10個月之間，2011年受政策影響存銷比多集中在8-16個月之間；略有延長；萊西市雖在限購之外，但有限貸要求，總體受影響不大，在大環(huán)境的帶動下，市場銷售沒有去年同期好。2012年上半年由于存量不斷增加，銷量下滑，導(dǎo)致存銷周期拉長。萊西市成交均價(jià)基本保持平穩(wěn)，略有起伏。存銷比分析目前萊西市的市場存量完全去化時間為8~16個月，但隨著存量增加后期壓力較大；受政策影響較小，成交均價(jià)保持平穩(wěn)。

6、蓄客周期短，前期項(xiàng)目無客戶積累；價(jià)格高、樓盤小，項(xiàng)目自身可發(fā)揮、挖掘的點(diǎn)較少；周邊樓盤低價(jià)開盤，對項(xiàng)目銷售造成沖擊；2012年政府延續(xù)調(diào)控政策，部分客戶持觀望態(tài)度。利群月湖名邸項(xiàng)目，在現(xiàn)階段面臨以下問題：在首批房源開盤前，我們的核心任務(wù)就是解決以上問題，梳理出真正的意向客戶，促進(jìn)他們成交！項(xiàng)目面臨問題小結(jié)項(xiàng)目周邊資源及配套強(qiáng)勢，無可比擬；市場價(jià)格基本平穩(wěn)，但存量較大，去化周期較長；項(xiàng)目體量小，自身可挖掘的賣點(diǎn)少。綜合以上情況來看，結(jié)論如下：所以2012年，利群月湖名邸以稀缺的周邊資源為出發(fā)點(diǎn)，做深度的挖掘；定位城市中高端客戶，通過高品質(zhì)園

7、林、物業(yè)來提升項(xiàng)目檔次；充分發(fā)揮當(dāng)?shù)孛襟w及取道效應(yīng)，多線并進(jìn)拓客。2012，我們的客戶在哪里？客戶定位新城區(qū)老城區(qū)上海路以北為新城區(qū)，以南為老城區(qū)板塊名稱板塊屬性新城區(qū)新市政府所在地，重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，目前樓盤較多，但生活配套較為欠缺。樓盤大多圍繞新市政府，以多層為主，輔以部分小高層、花園洋房產(chǎn)品。該區(qū)域樓盤價(jià)格相差不大，均價(jià)多在4000-5000元/平米。該區(qū)域小區(qū)綠化較好。老城區(qū)老城區(qū)投資開發(fā)熱度與新城區(qū)相比，略顯遜色，且其土地資源稀缺，可供開發(fā)項(xiàng)目較少；本板塊屬于萊西中心商業(yè)、政務(wù)集中區(qū)域，商業(yè)、學(xué)術(shù)、人氣氛圍較濃厚，綜合各個方面資源，

8、萊西人對老城區(qū)的忠誠度較高，價(jià)格多在5000~6000元/平米住宅競品市場分析老城區(qū)是目前萊西市居住的焦點(diǎn)，但在售項(xiàng)目相對較少。項(xiàng)目開盤日期總建(萬㎡)容積率主力戶型毛坯均價(jià)裝修情況月均銷售推