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1、第四章房地產(chǎn)稅收制度契稅，是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。營業(yè)稅，指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。營業(yè)稅附加，是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。印花稅，指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。個人所得稅，指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活
2、動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。納稅保證金指按照有關(guān)規(guī)定，個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時，就其應(yīng)納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。房屋權(quán)屬登記費(fèi)即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費(fèi)用。土地收益金(
3、土地增值費(fèi))土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。內(nèi)容一、房地產(chǎn)稅收制度的概念二、房地產(chǎn)稅的種類三、房地產(chǎn)稅收應(yīng)注意的問題一、房地產(chǎn)稅收制度的概念房地產(chǎn)稅收以房屋和土地為課稅客體，是國家在房地產(chǎn)開發(fā)，流轉(zhuǎn)、管理過程中，強(qiáng)制地向房地產(chǎn)納稅義務(wù)人征收的稅賦。房地產(chǎn)稅收制度是國家以法律的
4、形式規(guī)定的稅種設(shè)置及征稅辦法的總和。二、房地產(chǎn)稅的種類中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有（一）房產(chǎn)稅（二）城鎮(zhèn)土地使用稅（三）耕地占用稅（四）土地增值稅（五）契稅（一）房產(chǎn)稅1.房產(chǎn)稅的概念房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，按照房屋的評估價值（計稅余值）或出租房屋的租金收入按期征收的稅賦。目前，我國房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城鄉(xiāng)的生產(chǎn)經(jīng)營性用房，而對于廣大城市居民用于自己居住的房屋不征稅。征收房產(chǎn)稅的法律依據(jù)是1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。2.納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為房屋的所有人，經(jīng)
5、營管理單位、承包人、房產(chǎn)代理人或使用人。房產(chǎn)稅一般應(yīng)由房屋所有人交納；但房屋屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位交納；房屋出典的，由承典人交納；房屋產(chǎn)權(quán)存在糾紛懸而未決的，由代管人或使用人交納?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（1）產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人（2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（5）無租使用其他房產(chǎn)的問題。納
6、稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。3.征稅對象和征收范圍房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。房屋的附屬設(shè)施或配套設(shè)施，也作為房屋一并征稅。房產(chǎn)稅的征收范圍限定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)或工礦區(qū)。4.計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：(1)從價計征(2)從租計征(1)從價計征即按房產(chǎn)原值減除一定比例后的余值計征。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿的“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價或原價。減除部分為房產(chǎn)原值的10％至30％，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府
7、規(guī)定。(2)從租計征即對出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為依據(jù)計征。房產(chǎn)租金收入是指房屋產(chǎn)權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得到的貨幣收入、實(shí)物收入和勞務(wù)報酬。但出租公房不適用從租計征仍適用從價計征。5.稅率房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)原值的余值計征的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金計征的，稅率為12％。兩者相差十倍，這是由各自計稅依據(jù)不同造成的。6.減免稅以下房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅：(1)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)；(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；(4)個人所有非營業(yè)
8、和出租的房產(chǎn)；(5)經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)，包括：各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所自用房產(chǎn)，作營業(yè)用的地下人防設(shè)施，毀損不堪的房屋和危險房屋，大修停用期間的房屋，微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房屋。除此以外，納稅人納稅確有困難的，可申請減稅。（二）城鎮(zhèn)土地使用稅1.含義城鎮(zhèn)土地使用稅是指對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，按單位面積分等定額按期征收的稅賦。征收城鎮(zhèn)土地使用稅的法律依據(jù)是1988年9月27日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。2.
