卜蜂蓮花營銷策劃方案

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1、營銷策略提報營銷策略綱要一、策略梳理二、戰(zhàn)略確立三、要素設(shè)計四．執(zhí)行方略：附：炒作（訴求點(diǎn)）備忘錄附一、MALL概念：附二、全民創(chuàng)富概念附三、其他概念：一、策略梳理1、基本條件·約1.5萬m2待售產(chǎn)權(quán)商鋪；·期房（開盤時約正負(fù)零）；·入市期暫定為易初蓮花（首個）店開業(yè)階段；·計劃采用產(chǎn)權(quán)商城返租銷售模式，并暫定返租率為10年8%；·提出10年8%返租，基于三種考慮；A、規(guī)避競爭，制造門檻；B、便于自主經(jīng)營；C、投資高回報營銷策略。2、S·W·O·T分析S（優(yōu)勢）·商業(yè)類型優(yōu)勢（MALL）；·商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢（10萬m2）；·品牌商家資源優(yōu)勢；·產(chǎn)品優(yōu)勢（設(shè)計、環(huán)境、硬件）·待售面積規(guī)

2、模適中優(yōu)勢；·返租回報優(yōu)勢。W（劣勢）·地段認(rèn)同度；·期房銷售·價位水平（目前全市最高價位之一）；·待售商業(yè)面積不是易初蓮花，而是自創(chuàng)的梅森百貨O（機(jī)會）·商業(yè)項目推盤少，估計入市時暫無競爭性項目·返租銷售的市場空白；·易初首個店的開市效應(yīng)。T（威脅）·樓價限制·市場對產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度；·市場對高價位的認(rèn)同度；·市場返租的接受度。S·O戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）·商業(yè)類型優(yōu)勢（MALL）；·商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢（10萬m2）；·品牌商家資源優(yōu)勢；·產(chǎn)品優(yōu)勢（設(shè)計、環(huán)境、硬件）·待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢；·返租回報優(yōu)勢。O（機(jī)會）·商業(yè)項目推盤少，估計入市時暫無競爭性項目·返租銷售的市場空白；·易初首個店

3、的開市效應(yīng)。戰(zhàn)略·適時入市和強(qiáng)勢入市，高起點(diǎn)，力爭要成為年度商業(yè)項目的第一品牌；·主打投資概念，強(qiáng)化返租的吸引力；·一盤推盤。W·O戰(zhàn)略W（劣勢）·地段認(rèn)同度；·期房銷售·價位水平（目前全市最高價位之一）；·待售商業(yè)面積不是易初蓮花，而是自創(chuàng)的梅森百貨O（機(jī)會）·商業(yè)項目推盤少，估計入市時暫無競爭性項目·返租銷售的市場空白；·易初首個店的開市效應(yīng)。戰(zhàn)略·以項目、產(chǎn)品、投資品牌的推廣，從而化解地段不足，如：MALL概念?！?qiáng)調(diào)銷售的是MALL黃金鋪，且僅有10%面積出售S·T戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）·商業(yè)類型優(yōu)勢（MALL）；·商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢（10萬m2）；·品牌商家資源優(yōu)勢；·產(chǎn)品優(yōu)勢（設(shè)計

4、、環(huán)境、硬件）·待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢；·返租回報優(yōu)勢。T（威脅）·樓價限制·市場對產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度；·市場對高價位的認(rèn)同度；·市場返租的接受度。戰(zhàn)略·強(qiáng)化項目、產(chǎn)品、投資優(yōu)勢，從而弱化價位；·通過返租降低首付和月供；·對返租回報進(jìn)行“易理解，可接受的闡釋”，如：個案化；·市場引導(dǎo)的必要性。W·T戰(zhàn)略W（劣勢）·地段認(rèn)同度；·期房銷售·價位水平（目前全市最高價位之一）；·待售商業(yè)面積不是易初蓮花，而是自創(chuàng)的梅森百貨T（威脅）·樓價限制·市場對產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度；·市場對高價位的認(rèn)同度；·市場返租的接受度。戰(zhàn)略·炒作、包裝；·銷售技巧運(yùn)用；·證言式；·個案化；·比較說明。3、梳理營銷優(yōu)

5、勢:首個MALL、首個產(chǎn)權(quán)商鋪、首個返租、首個小面積鋪位首例采用產(chǎn)權(quán)商鋪銷售模式。采用產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售模式，考慮當(dāng)?shù)胤底馐垆伒氖袌隹瞻?；對銷售模式適當(dāng)進(jìn)行因地制宜的調(diào)整和適應(yīng)；高起點(diǎn)入市，“不是又推出一個商業(yè)樓盤，而是城市新商業(yè)的復(fù)興，這對項目包裝炒作推廣提出了高要求；前期市場引導(dǎo)成為整體策略的重點(diǎn)，包括MALL炒作，投資方式認(rèn)同；銷售階段的戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用的創(chuàng)新和組合；價位設(shè)計要多方位考慮；二、戰(zhàn)略提出1、WHO（賣給誰）全民投資，（大眾的、廣泛的）2、WHAT（賣的是什么）·高回報、低風(fēng)險、稀缺性的產(chǎn)權(quán)商鋪，·“賣的是產(chǎn)權(quán)商鋪，更是投資收益”3、WHY（為什么買）·投資的唯一性（首個M

6、ALL、CBD商業(yè)前景）·投資的可觀性（10年8%的回報）·投資的安全性（品牌商家組合，僅有10%待售商業(yè)物業(yè)）·投資的可行性（低門檻）4、HOW（銷售過程）籌備期引導(dǎo)期認(rèn)購期開盤期調(diào)整期戰(zhàn)役期·產(chǎn)權(quán)商鋪；·劃小分割；·返租回報；5、戰(zhàn)略要點(diǎn)·市場引導(dǎo)是策略可行的關(guān)鍵（MALL概念、投資回報概念兩者同等重要）；·認(rèn)購水平是開盤火爆的關(guān)鍵?！やN售策略基本法三、要素設(shè)計（4P）（一）產(chǎn)品要素1、概念包裝·City·up中原商業(yè)[國標(biāo)/復(fù)興/領(lǐng)航運(yùn)動]國際化都市象征華南MALL、上海新天地、中信廣場并列國際品牌組合，體驗型商業(yè)城市商業(yè)升級，國際化標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)航中原商業(yè)?！BD·Busine

7、sswan新區(qū)、新商圈、新商業(yè)最具含金量的商圈直面城市未來區(qū)域最大在建商業(yè)廣場區(qū)域商圈核心的形成·Living·mall全生活商業(yè)廣場首個MALL；ONLYONE逛的新概念優(yōu)悠趣味，任游任逛2、形象主題CBD·CENTER/LIVINGMALL500強(qiáng)企業(yè)/國際品牌組合/商業(yè)“聯(lián)合國”購物、休閑、餐飲、娛樂ONLYONE時尚、文化、風(fēng)情、體驗SHOPPINGNEW新區(qū)商圈地標(biāo)/中原商業(yè)鋪王/創(chuàng)富時代NO.1MALL業(yè)態(tài)功能購物（易初+梅森+步行街）休閑娛樂（影城+酒吧+書城、音像