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《商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑷孢M入主題化時代》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑷孢M入主題化時代住宅地產(chǎn)陷冰點商業(yè)地產(chǎn)待突圍2011至2012年，在限購令的調(diào)控下，居民可用的購房資格銳減，再加上業(yè)主惜售導(dǎo)致價格不降，最終致使住宅房屋成交率一度下跌，給住宅市場帶來嚴(yán)重重創(chuàng)。住宅與商業(yè)地產(chǎn)仿佛成了天平的兩端，持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控‘壓低’了住宅這端就‘抬高’了商業(yè)地產(chǎn)那端，大批資金從住宅市場涌入商業(yè)地產(chǎn)市場。據(jù)權(quán)威機構(gòu)調(diào)查結(jié)果顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長，同比增長達(dá)35%。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)租金售價齊升也吸引了眾多標(biāo)桿房企持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)投資比重。住宅地產(chǎn)受調(diào)控嚴(yán)重，大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)
2、面積在1.2平方米是一個比較合理的參考值，而上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米。二三線城市也面臨商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀，以云南昆明為例，2011年的1000萬平方米存量攤到400萬主城區(qū)人口上，人均商業(yè)面積就達(dá)到了1.6。當(dāng)供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應(yīng)。在社會資源大量涌入商業(yè)地產(chǎn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一個怪象：開發(fā)商們感嘆“招商難”，而品牌商家也在抱怨“選址難”。這個怪象折射出商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化競爭程度。目前商業(yè)綜合體其業(yè)態(tài)大多都由住
3、宅+寫字樓+購物中心構(gòu)成，而購物中心的運作模式無非是主力店+次主力店，主力店也只是扳著指頭就可以數(shù)過來的那幾家，根本擺脫不了同質(zhì)化競爭的結(jié)局?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)短期利益、投機心態(tài)嚴(yán)重，在這樣的形勢下，沒有特色賣點的商業(yè)地產(chǎn)，其后期運營和招商就像擊鼓傳花，最后落在誰手里誰就遭殃。不得不說，商業(yè)地產(chǎn)正面臨前所未有的大機會，同時也將面對前所未有的大挑戰(zhàn)。定位的同質(zhì)化一直是商業(yè)項目運營中遇到的最大障礙，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)急需一個突圍解決方案。國際化品牌非良藥解決主題化定位是根本隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的緊縮，更多的社會資源和投資熱錢向商業(yè)地產(chǎn)集中，這必然會引起激烈的商業(yè)競爭態(tài)勢。商業(yè)地產(chǎn)遍地開
4、花，井噴勢頭凸顯，縱觀成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，“萬達(dá)廣場”、“華潤萬象城”“中糧大悅城”??????不難發(fā)現(xiàn)，隱藏在這些比較成功的商業(yè)地產(chǎn)案例背后，都是那幾個房企巨頭。在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)強手如林的競爭態(tài)勢下，盲目追逐國際化品牌的“大店綜合癥”是現(xiàn)下商業(yè)地產(chǎn)存在的一個普遍現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)盲目追求大品牌效應(yīng)未必會帶來正面利益很多商業(yè)地產(chǎn)在建成之初都希望通過國際化品牌商家的進駐將物業(yè)運營帶動起來，盲目追求“大店效應(yīng)”就是為即將開業(yè)的商業(yè)項目找一塊金字招牌，因為國際化品牌、零售企業(yè)能帶來轟動效應(yīng)，為商業(yè)項目賺足消費者的眼球，殊不知為了吸引眼球所付出的代價很可能就是讓開發(fā)商背負(fù)上沉重的包袱。國際
5、化大品牌、零售企業(yè)會不失時機的利用你訴求心理占足你的便宜：要求極低租金，要求不承擔(dān)能耗費用，要求補貼二次裝修費用??????商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜的市場資源分配過程，你所開發(fā)的商業(yè)項目是否需要招商，需要招進什么樣的商戶、怎樣的業(yè)態(tài)、面積及租金如何，都應(yīng)圍繞項目作一系列的專業(yè)思考，一味追逐大店只會適得其反，有句俗話不是這樣說嗎?“鞋合不合適，只有腳知道?！倍硪恍╅_發(fā)商因前期規(guī)劃的脫節(jié)，又不能吸引好的商家進來，只好放寬條件，免租、降租比比皆是。另一方面即使招到好的商家，也就是所謂的“大店”，在沒有準(zhǔn)確主題化定位的商業(yè)項目中運營，其品牌形象必然不能有良好的展示。主題化定位全面提升
6、商業(yè)地產(chǎn)競爭力商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式與住宅產(chǎn)業(yè)最大的區(qū)別就是商業(yè)地產(chǎn)首先要從商業(yè)經(jīng)營的角度去入手考慮，這就意味著要分析市場。前期需要做調(diào)研、分析、定位，然后據(jù)此做商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)的定位與組合，以及分析商業(yè)管理，商業(yè)運營等問題。這樣可以最大程度地規(guī)避風(fēng)險，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)意識到這一點，并予以重視。走主題化的道路打造商業(yè)街區(qū)主題定位獨特的商業(yè)地產(chǎn)更加有競爭力，市場需要有明確主題定位的商業(yè)地產(chǎn)，這樣能夠更有力的吸引投資者、經(jīng)營戶和消費者。商業(yè)地產(chǎn)主題化定位主要表現(xiàn)在商業(yè)建筑整體的主題風(fēng)格和業(yè)態(tài)的主題定位方面。主題化的元素作為一個競爭的利器被越來越多地運用，比如石家莊大人物
7、兒童社會那樣以兒童職業(yè)體驗為核心的兒童商業(yè)綜合體；如北京藍(lán)色港灣歐式商業(yè)小鎮(zhèn)那樣體現(xiàn)異國風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)；如北京前門大街那樣體現(xiàn)中國文化特色的商業(yè)圈，以及針對某種業(yè)態(tài)的專業(yè)定位市場等。在目前中國商業(yè)地產(chǎn)項目競爭如此激烈的環(huán)境之下，主題化、產(chǎn)業(yè)化或者說新業(yè)態(tài)品牌的整合尤其重要。以兒童職業(yè)體驗館為核心的兒童主題商業(yè)地產(chǎn)會成為未來中國商業(yè)地產(chǎn)項目競爭當(dāng)中很重要的一種模式。如果開發(fā)商能夠恰當(dāng)?shù)睦斫獠⑶页浞值娜诤线@一模式，我相信可以為項目獲得更大的競爭力。主題化商業(yè)地產(chǎn)參與到市場競爭中，體現(xiàn)個性化和差異化將是未來市
