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《房地產深度報告系列之三：擠出效應超越拉動效應，房住不炒仍需堅持》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在學術論文-天天文庫。
1、目錄一、高房價源自高儲蓄高貨幣下的資產保值焦慮4（一）中國房價快速上漲4（二）房價的三大影響因素：人口、土地、貨幣5（三）中國家庭面臨高儲蓄與資產保值工具相對匱乏的矛盾7（四）中國房價上漲主要源自貨幣超發(fā)帶來的資產保值焦慮9二、房地產的拉動效應與擠出效應11（一）房地產對居民消費的拉動效應與擠出效應11（二）房地產對企業(yè)投資的拉動效應與擠出效應14（三）高房價不利于中國人口生育率上升16（四）高房價加劇中國經濟波動17（五）高房價不利于中國經濟轉型升級17三、中國房地產調控屢次讓位于穩(wěn)增長19（一）土地出讓是地方政府的重要收入來源
2、19（二）房地產貸款是銀行信貸的重要資產20（三）房地產是中國經濟的支柱產業(yè)20（四）歷史上的房地產調控屢次讓位于穩(wěn)增長23四、中國房地產市場未來的發(fā)展路徑25（一）人口結構表明中國房地產需求已經越過拐點25（二）城鎮(zhèn)化和區(qū)域經濟一體化使得房地產市場分化發(fā)展25（三）房住不炒的國際經驗26（四）香港房地產調控的經驗教訓27（五）中國房地產市場的發(fā)展方向28五、房住不炒對大類資產配置的影響28（一）房住不炒要求貨幣政策維持穩(wěn)健28（二）居民財富配置重心轉移，中國有望迎來股債雙牛29風險提示29參考文獻30近些年來，中國出現(xiàn)了住房價格
3、上漲和居民消費水平下降并存的局面。一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平，擠出了家庭消費。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業(yè)過度融資，不僅擠占其他產業(yè)信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。在6月13日的陸家嘴金融論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清同志表示，凡是過度依賴房地產實現(xiàn)和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價。6月24日，中國社科院發(fā)布的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關系國與家》明確指出，2018年中國房地產對經濟凈貢獻出現(xiàn)了由正
4、轉負的拐點。盡管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.7個百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大于帶動效應。中國房地產市場存在結構性的價格和數(shù)量泡沫風險，房地產金融風險雖總體可控但在快速積累。我們對以下五個問題進行了研究：為什么中國房價快速上漲？房價上漲對經濟有何影響？為什么中國房地產調控未能收到效果？中國房地產市場路在何方？房住不炒對大類資產配置有何影響？我們認為：中國居民家庭的收入無法支撐房地產的上漲，高房價主要源自高儲蓄高貨幣下的資產保值焦慮。中國的人口紅利和高增長帶來了高投資高儲蓄，然而中國金融市場發(fā)展相對滯后使得資
5、產保值工具相對匱乏，住房成為了中國家庭的核心資產。在房地產市場上，定價權屬于房地產商，高地價最終會轉嫁到購房者身上。由于土地大都為數(shù)年前購買，房地產開發(fā)商有動力不斷主動抬高地價，以提高周邊房產的預期售價和回報率，形成“地價漲——房價漲——地價漲”的螺旋式上漲。貨幣超發(fā)的再分配效應加劇了中國家庭的資產保值焦慮，土地供應不足增強了房產的金融屬性，使得中國房價快速大幅上漲。高房價對家庭消費的拉動效應小于擠出效應，不利于消費增長。房價上漲的拉動效應主要來自其緩解了信貸約束，促進耐用消費品的消費。然而，較高的房價收入比使得家庭杠桿率快速上升
6、，還貸能力不足使得信貸約束緩解效應下降。首付比要求使得高房價對消費的擠出效應占據了主導地位。2019年一季度深圳、三亞、上海、北京的租金收入比分別為54.72?、50.66、46.98、45.72，租金嚴重過高。高額的租金支出勢必擠出其他消費支出。2017年末，中國住戶部門償債比率為9.4?，甚至高于通過借貸支撐消費的美國。但美國房價收入比較低，房貸對消費的擠出相對較小。而且，由于中國收入分配不平等程度較高，消費傾向較高的中低收入家庭承擔的還貸壓力更大，還貸支出對消費的擠出作用較其他國家更大。高房價對企業(yè)投資的拉動效應大于擠出效應
7、。房地產是企業(yè)融資的重要抵押物，房價上漲有利于緩解企業(yè)受到的融資約束，使得資源流向投資回報率高的企業(yè)。但是，高房價帶來的高成本疊加人口紅利消失，使得制造業(yè)等產業(yè)的企業(yè)投資回報率快速下降，投資轉向房地產領域，以致于高房價對制造業(yè)投資的拉動效應小于擠出效應。2018年末人民幣房地產貸款增量占同期各項貸款增量的39.9?。主要金融機構本外幣投向中，房地產中長期貸款余額同比增速明顯高于服務業(yè)與工業(yè)。截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產。自2019年開始，在房地產開發(fā)投資維持高位的同時，
8、制造業(yè)投資增速不斷下行。財富分配不平等加劇了中國經濟波動。由于高房價加劇了財富分配不平等，中國只能走出口和投資驅動的經濟發(fā)展模式，而不是消費與投資均衡的經濟發(fā)展模式。在投資驅動的同時，沒有通過創(chuàng)新增大資本品與消費品兩大部門之間的均衡比例，資源錯配問
