《金家策略提案》ppt課件

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1、“金家·上城”項(xiàng)目運(yùn)作思路初探前言看到項(xiàng)目的第一眼，我們認(rèn)為：這個(gè)項(xiàng)目大有可為！在看了更多的項(xiàng)目之后，我們認(rèn)為：項(xiàng)目要成功，需要做大量的努力！在了解到開發(fā)商的目標(biāo)之后，我們認(rèn)為：得拼一把了！可以說，這個(gè)項(xiàng)目潛藏著巨大的機(jī)會(huì)，也潛藏著巨大的阻力，我們?cè)噲D在本方案中能把握出項(xiàng)目最核心的部分，并且能通過有效的銷售組織和營銷推廣，扎實(shí)地實(shí)現(xiàn)我們預(yù)計(jì)的目標(biāo)。扎實(shí)——這是我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目未來所需工作的最核心概括！不單純是某個(gè)概念的提出，不單純是某些創(chuàng)意的表達(dá)，更不是鋪天蓋地的廣告推廣或者低價(jià)抄底清倉促銷，我們認(rèn)為：在把握好項(xiàng)目的戰(zhàn)略的同時(shí)，我們更需要的是扎實(shí)的作風(fēng)，把

2、項(xiàng)目穩(wěn)健地推向成功?！覀兡?！目標(biāo)溝通品牌建立：建立項(xiàng)目品牌，樹立開發(fā)商形象目標(biāo)溝通銷售利潤：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，高價(jià)銷售速度：6個(gè)月，實(shí)現(xiàn)2010年銷售一個(gè)億核心思考當(dāng)我們進(jìn)行了項(xiàng)目實(shí)地與市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤考察后，根據(jù)我們多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)項(xiàng)目形成了六個(gè)基礎(chǔ)判斷：1、項(xiàng)目有一定規(guī)模，又有景觀資源，足以打造為開發(fā)區(qū)NO1的樓盤。2、區(qū)位、配套狀態(tài)及公共交通資源匱乏，會(huì)成為項(xiàng)目銷售成功的阻力點(diǎn)；3、需重點(diǎn)打造好產(chǎn)品，通過建筑本身和內(nèi)部景觀的營造贏得市場(chǎng)認(rèn)可，并且可以通過內(nèi)外雙景資源，可形成較好的雙景觀價(jià)值體系；4、項(xiàng)目需打造自己的核心利益點(diǎn)以和其他項(xiàng)

3、目進(jìn)行區(qū)隔，除了直觀的資源優(yōu)勢(shì)外，項(xiàng)目需用心去打造一種新的生活方式來實(shí)現(xiàn)其附加值。5、諸多利好因素中，周邊豐富的教育資源的影響會(huì)是所有因素中對(duì)客戶最直觀且最具誘惑力的升級(jí)價(jià)值。6、建議項(xiàng)目銷售以回籠資金為主，量的去化是第一目標(biāo)，價(jià)值提升是第二序列考慮的范疇。第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析——現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距第二部分：項(xiàng)目定位與整體戰(zhàn)略——項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力及形象統(tǒng)領(lǐng)第三部分：核心營銷思路梳理——營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱報(bào)告核心提綱樹立項(xiàng)目品牌和開發(fā)商品牌1保證快速回款前提下有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值2本體條件市場(chǎng)環(huán)境？目標(biāo)問題解析黃岡開發(fā)區(qū)明珠大道旁，城市發(fā)展方向1教育

4、資源豐富，生活配套不完善2？？區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)可度和項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本次目標(biāo)有哪些支撐第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析：1、市場(chǎng)情況良好，樓市升溫截止2009年底，黃岡房地產(chǎn)市場(chǎng)市區(qū)在售樓盤總量約10510套，已售7157套，可套3353套，近3年來年均銷售約45萬方，全市銷售均價(jià)約2200元/㎡。從以上數(shù)據(jù)顯示，通過2009年的去化，黃岡房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量已基本短缺，大多項(xiàng)目所剩均為極端戶型和樓層，為項(xiàng)目創(chuàng)造了入市的良好機(jī)會(huì)。2、政策市場(chǎng)仍有威脅全市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成良性循環(huán)，開發(fā)處于發(fā)展初期過渡往中期，通過調(diào)查，目前黃岡市場(chǎng)尚未完全取締小產(chǎn)

5、權(quán)房、集資房，同時(shí)，政府加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目銷售將會(huì)有一定的負(fù)面影響和沖擊，市場(chǎng)仍有相當(dāng)大威脅，為此，我司建議，開發(fā)商應(yīng)與其它開發(fā)企業(yè)一起與政府協(xié)調(diào)，取締小產(chǎn)權(quán)房和集資房，降低經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量，以贏得更多的市場(chǎng)空間（但不宜過多期望）。第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析：3、位于城市的發(fā)展方向上項(xiàng)目位于黃岡開發(fā)區(qū)明珠大道旁，開發(fā)區(qū)是黃岡未來的發(fā)展方向，區(qū)位規(guī)劃前景良好，周邊現(xiàn)有黃岡中學(xué)、黃岡師范學(xué)院、黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院等，教育資源豐富；同時(shí)，隨著黃岡市委市政府的搬遷，將會(huì)給項(xiàng)目帶來良好的發(fā)展升值空間。但區(qū)位現(xiàn)狀生活配套十分不完善，影響項(xiàng)目近期的居住使用

6、。4、項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為合理從市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，大多數(shù)項(xiàng)目均以小高層及高層為主，僅余少量多層結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正好填補(bǔ)這一空檔。市場(chǎng)房型結(jié)構(gòu)基本以120-160㎡以上三房為主，少有涉及兩房結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間控制合理，房型變化有一定空間,另建議小戶型部分將80平方米的調(diào)整成40平方米小戶型。第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析：5、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目存在影響目前市場(chǎng)基本以現(xiàn)房為主，項(xiàng)目入市后，僅以期房面世，和競(jìng)爭(zhēng)樓盤存在交付時(shí)間距離。尤其是價(jià)格因素，市場(chǎng)的價(jià)格敏感性較強(qiáng)，客戶對(duì)產(chǎn)品、性能、價(jià)格處于溫飽型往舒適型的轉(zhuǎn)換中，對(duì)享受型物業(yè)沒有充分的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)。為

7、此，項(xiàng)目存在不利的現(xiàn)實(shí)因素（生活配套、區(qū)位、便捷性等），但同時(shí)又存在著未來物業(yè)的價(jià)值提升空間（人文、高尚生活、享受人生等）。第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析：市場(chǎng)大勢(shì)看的第一是量，第二是價(jià)，第三是趨勢(shì)，從整體趨勢(shì)看，我們認(rèn)為是發(fā)展的，向上的，利好的，價(jià)格我們認(rèn)為也有上升的空間，唯一對(duì)我們制約最大的是量的問題。——我們稱之為最困擾因子。藍(lán)海觀點(diǎn)樹立項(xiàng)目品牌和開發(fā)商品牌1保證快速回款前提下有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值2本體條件市場(chǎng)環(huán)境？目標(biāo)問題解析黃岡開發(fā)區(qū)明珠大道旁，城市發(fā)展方向1教育資源豐富，生活配套不完善21？2小產(chǎn)權(quán)房、私房、經(jīng)濟(jì)適用房都對(duì)本項(xiàng)目造成沖擊，目標(biāo)客戶

8、造成分流。區(qū)域前景看好，但現(xiàn)狀配套很不完善，所以短期內(nèi)抗性很大？3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目良莠不