圣地·摩卡小城營銷推廣整合案

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1、圣地·摩卡小城營銷推廣整合案目錄第一部分市場3第二部分項目20第三部分客戶35第四部分形象47第五部分推廣58第六部分經(jīng)緯優(yōu)勢120第一部分市場CENTRALCITYTOWN宏觀市場廣州市整體樓宇均價突破8000元市場利好具體市政規(guī)劃影響交通配套規(guī)劃中的地鐵3號線延長線、6號線通過該板塊交通大大改善區(qū)域形象提升沙太路北環(huán)高速公路入口處的交通導向治理工程塞車現(xiàn)象緩解出行更便利廣州大道北擬由北向南建高架橋；減少紅綠燈增加天橋貨運搬遷天平架、沙太路沿線貨運市場和停車場將于2008年上半年搬遷至金盤嶺，搬遷后地塊將由政府統(tǒng)一規(guī)劃用作住宅和商業(yè)用途大大改善周邊的環(huán)境以及路況增加后續(xù)

2、供應商業(yè)配套佳潤廣場等商業(yè)配套項目正處在持續(xù)跟進之中購物更加便利生活配套趨于完善總結(jié)：市政利好將有力刺激同和市場樓市升溫市場價格總結(jié)：升值幅度超過30%，板塊價格逐漸向市區(qū)邁近后市展望項目名稱地址供應擬推時間推售方式怡新花園廣州大道北梅花園路段E棟今年五一舊盤新推合一國際廣州大道北1968-2002號——今年五一舊盤新推云山熹景廣州大道北梅花園路段四期今年國慶舊盤新推時代花生沙河銀利街35號二期今年年底舊盤新推云裳麗影廣州大道北富和路2-58號最后兩棟2008年舊盤新推白天鵝花園沙太路麒麟崗G棟2008年舊盤新推君華又一城廣州大道北與京溪路交匯處五期2009年舊盤新推新恒

3、基御品沙太路、京溪路交界一期200多套今年五一新盤時代機械廠項目沙河路建材機械廠廠區(qū)總建48490㎡今年底或08年初新盤總結(jié)：板塊競爭逐步白熱化，戶型集中，后市競爭壓力大君華又一城，7500元/㎡白天鵝花園6300元/㎡(毛坯)峰景，8500元/㎡云裳麗影8000元/㎡時代花生8500元/㎡合一國際，8000元/㎡怡新花園，7800元/㎡云景名都8800元/㎡云山熹景，7200元/㎡新恒基御品7500元/㎡板塊樓盤分析在售樓盤超10個，下半年住宅供應近2000套白天鵝花園怡新花園云景名都云裳麗影時代花生云山熹景板塊總結(jié)價格節(jié)節(jié)攀升客戶群在改變市政偏向支持產(chǎn)品升級加快圣地社

4、區(qū)合一國際新恒基御品主要競爭對手（一）時代花生（二）君華·又一城（三）云裳麗影戶型一房二房三房四房面積48-5469-8494-133115套數(shù)1002005020比例27%54%14%5%村屋形象影響商業(yè)配套不完善外在樸實，內(nèi)在強大主要競爭對手——時代花生戶型二房三房復式面積68-8080-110120-150套數(shù)777610比例47%47%6%地鐵上蓋含1200元/㎡裝修園林社區(qū)，配套齊全雙陽臺，可望園林均價：7500元/㎡地鐵時代，生活又一城優(yōu)越的地理位置、較高的性價比造就又一城的銷售成功！主要競爭對手——君華·又一城均價：8200元/㎡云山下，麗江情戶型二房三

5、房面積8797-109套數(shù)9346比例65%35%含1200元/㎡裝修每戶贈送面積達8-10%坡地建筑麗江風情園林劣勢：區(qū)域形象不高位置略為偏遠大園林、附加值高的產(chǎn)品、高性價比項目持續(xù)熱銷的不二法寶！主要競爭對手——云裳麗影其他競爭對手近況（一）云山熹景（二）怡新花園（三）新恒基——御品（四）合一國際（五）廣州白天鵝花園其他競爭對手——云山熹景預計云山熹景新一期最快于7月發(fā)售，保守估計，價格將突破9000元（帶裝修），以大戶型為主。高端化的形象定位，彌補區(qū)域內(nèi)高端市場的稀缺，隨著新一期的單位推出，對區(qū)域內(nèi)具有同類產(chǎn)品的項目將會造成一定的沖擊。新一期將于五一黃金周正

6、式對外發(fā)售；戶型集中以大單位100-140方為主；預計毛坯售價將達7800元/㎡以上；成熟小區(qū)及地鐵出口就在家門口的利好消息，將繼續(xù)帶動該項目投資的熱潮其他競爭對手——怡新花園最新消息“五一”后正式對外首度開放；國美進入廣州地產(chǎn)的首個項目，將致力在硬件上強勢打造；貨量較多，接近1000套，間隔自由靈活，緊湊戶型將再次掀起投資熱潮預計均價將7500-8000元/平方米（帶1200元/平方米裝修）國美進入廣州地產(chǎn)的第一個項目，精心打造，相信會以較高性價比贏得市場，如此大的貨量會對整個板塊所有項目都造成影響其他競爭對手——新恒基御品同和板塊項目首次推出以“國際化社區(qū)”進行包裝定

7、位；現(xiàn)場硬件支持不足，定價過高，導致目前不斷以促銷、特價單位的方式進行促進，成交價格為7600-8200元/平方米，帶1180元/平方米裝修集中中小戶型為主，后期更有小復式單位，總貨量約250套目前銷售業(yè)績較為緩慢，該項目自身定位及現(xiàn)場結(jié)合度較為欠缺，廣告支撐力度不足其他競爭對手——合一國際目前在售項目二期E棟【尚品·E時光】樓宇是由四棟10-17層小高層組成，二梯六戶，以兩房單位為主；毛坯均價6300元/平方米，兩房戶型占67%；以周邊客戶及天河客戶為主，成熟的小區(qū)配套、性價比強作為其最大的支撐賣點其他競爭對手——廣州白天鵝