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1、5.2城投公司綜合收益評(píng)估城投公司綜合收益主要來(lái)自政府注入公司的出讓性質(zhì)商住用地按規(guī)劃分年出讓后的出讓收益、財(cái)政補(bǔ)貼收入。評(píng)估認(rèn)為，本項(xiàng)目土地出讓收益盈余加上財(cái)政補(bǔ)貼收入，可用于本項(xiàng)目貸款外的其他借款本息的歸還。5.2.1主要來(lái)源一是已注入城投公司的存量471畝商住性質(zhì)土地使用權(quán)土地出讓收入。二是財(cái)政補(bǔ)貼收入。5.2.2合規(guī)性和充足性分析1、土地開(kāi)發(fā)出讓凈現(xiàn)金流測(cè)算根據(jù)縣城投公司提供的出讓計(jì)劃，2011年至2019年計(jì)劃出讓土地4711畝，其中：2011年出讓55畝，2012年出讓52畝，2013年出讓52畝，2014年出讓52畝，2015年出讓52畝，2
2、016年出讓52畝，2017年出讓52畝，2018年出讓52畝，2019年出讓52畝。預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)出讓收入3.77億元，扣除兩項(xiàng)提留上繳0.2億元后，可用于公司還本付息的資金有3.57億元。擬出讓土地詳見(jiàn)下表：表5-5城投公司擬出讓土地基本情況表單位：畝、萬(wàn)元/畝序號(hào)座落土地證號(hào)性質(zhì)面積預(yù)計(jì)單價(jià)預(yù)計(jì)收入扣除兩項(xiàng)上繳預(yù)計(jì)收益預(yù)計(jì)出讓計(jì)劃1祁東縣縣城玉泉新區(qū)祁國(guó)用2010第6725號(hào)綜合用地29080232001247219532011-20192祁東縣縣城玉泉新區(qū)祁國(guó)用2010第1607號(hào)綜合用地1818014480778137022012-2019合計(jì)471
3、37680202535655表5-6存量土地出讓凈現(xiàn)金流測(cè)算簡(jiǎn)表單位：萬(wàn)元序號(hào)欄目2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合計(jì)1總現(xiàn)金流入440041604160416041604160416041604160376802其中：土地出讓收入440041604160416041604160416041604160376803總現(xiàn)金流出33721121121121121121121121120254其中：土地出讓現(xiàn)金流出（扣除兩項(xiàng)上繳）33721121121121121121121121120255存量土地出讓
4、凈現(xiàn)金流（1-3）40633949394939493949394939493949394935655數(shù)據(jù)說(shuō)明：1、本次計(jì)劃出讓的471畝土地征地拆遷成本已經(jīng)支付，因此本表未計(jì)算征地拆遷成本。2、根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的相關(guān)辦法，需上繳國(guó)有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金。國(guó)有土地收益基金暫按土地出讓收入的5%預(yù)估；農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金按照土地出讓面積×土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)(祁東縣為12等，即30元/㎡)×15％考慮。2、財(cái)政補(bǔ)貼收入現(xiàn)金測(cè)算根據(jù)祁東縣人民政府和祁東縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的回購(gòu)協(xié)議，祁東縣人民政府全額回購(gòu)了縣城投有限公司欠國(guó)家開(kāi)發(fā)
5、銀行的債務(wù)，根據(jù)回購(gòu)計(jì)劃，縣財(cái)政逐年補(bǔ)貼城投公司償債資金，直至貸款本息還清為止。補(bǔ)貼計(jì)劃如下表（2019年包括以后年度數(shù)據(jù)）：表5-7財(cái)政補(bǔ)貼收入現(xiàn)金流測(cè)算表單位：萬(wàn)元年份2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合計(jì)補(bǔ)貼收入572822822822822822822822509411420還本572822822822822822822822509411420付息3、企業(yè)綜合收益凈現(xiàn)金流測(cè)算按照城投公司綜合收益情況，2011年-2019年，縣城投公司共可取得綜合凈現(xiàn)金流47075萬(wàn)元。見(jiàn)下表：表5-8企業(yè)綜合
6、收益現(xiàn)金流測(cè)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)欄目2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合計(jì)1總現(xiàn)金流入497249824982498249824982498249829254491002其中：土地出讓收入440041604160416041604160416041604160376803補(bǔ)貼收入5728228228228228228228225094114204總現(xiàn)金流出337211211211211211211211211202553372112112112112112112112112025其中：土地出讓現(xiàn)金流出（
7、扣除兩項(xiàng)上繳）6綜合收益凈現(xiàn)金流（1-5）463547714771477147714771477147719043470755.3城投公司存量貸款本息評(píng)估城投公司2010年12月資產(chǎn)負(fù)債表顯示，負(fù)債合計(jì)30011萬(wàn)元，其中：銀行借款余額為26257萬(wàn)元，其他負(fù)債6631萬(wàn)元屬于各單位及縣財(cái)政的往來(lái)款，不需還款。銀行借款主要是開(kāi)行省分行借款12657萬(wàn)元，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款8600萬(wàn)元，華融湘江銀行貸款5000萬(wàn)元。2019年（含本年）以后歸還5094萬(wàn)元。因此，縣城投公司存量貸款本金為26257萬(wàn)元，加上利息7851萬(wàn)元，存量負(fù)債償還本息余額為34108萬(wàn)元
8、。明細(xì)見(jiàn)下表：表5-9縣城投公司存量負(fù)債明細(xì)及償還計(jì)劃表單位：萬(wàn)元
