基于住房過濾模型的我國住房保障補貼政策研究

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1、●專題討論：房地產(chǎn)調(diào)控《財政研究》2010年第7期基于住房過濾模型的我國住房保障補貼政策研究楊之光鄭煜琦所謂“住房過濾”，是指在一二級聯(lián)動障模式下的補貼成本，比較得出在何種模β為常數(shù)。這個Cobb-Douglas效用函數(shù)暗的住房市場中，住房在不同收入階層的房式下政策更有效率。含假設消費者住房需求的收入彈性為客間不斷傳遞與流動，在其生命周期內(nèi)不2.模型假設。正。斷更換房客的動態(tài)過程。由于住房具有耐（1）住房市場是完全競爭的，這在考慮3.長期均衡條件。久性和異質(zhì)性，最初為較高收入房客建造一二級住房市場聯(lián)動的基礎上是合理的。（1）均衡狀態(tài)下的房東行為。的住房，隨著時間推移，住房質(zhì)量發(fā)生折（

2、2）住房只是一種消費品，本文意在考住房市場完全競爭的必要條件是沒有舊，這時較高收入房客會偏好更高的居住慮住房保障政策效果，毋庸置疑的是，政府房東能夠獲得超過平均利潤率R的利潤：條件而放棄現(xiàn)有住房，較低收入房客則會在對低收入者進行補貼時僅需滿足其住房T（J）乙[P(J)-M(J,T)]e-Rzdz+FV(J)e-RT(J)選擇居住該住房?！白》窟^濾”的本質(zhì)是住需求。0房質(zhì)量在時間上發(fā)生變化，而非房客的收（3）消費者只能租房，由于租購方式間=FV(J+1)入發(fā)生變化。存在無套利，所以租房與購房在均衡條件J:JBOT≤J≤JTOP住房過濾模型經(jīng)過幾十年的發(fā)展，形下對于消費者是無差異的。其中

3、P(J)是J級住房租金，F(xiàn)V(J)為J成了較為成熟的理論體系，是城市經(jīng)濟學（4）房屋等級數(shù)是有限的。級住房過濾進入下一級J-1級住房市場的中研究住房市場的重要理論。其通過定量（5）任何給定的住房每個月所提供的價格，T(J)為J級住房在降為J-1級前在J分析，可以預測新建商品房數(shù)量、房價和租所有服務都由SERV（J）一個變量來表示，級所停留的時間。金，研究住房房客結構，并對住房進行生命消費者只根據(jù)SERV（J）的大小來衡量住追求利潤最大化的房東會選擇房屋所周期全過程分析，較好地從微觀機理上反房質(zhì)量。能維持在J級的時間，以使得利潤最大化：映住房市場運行機理。自創(chuàng)立至今，該模（6）住房價值

4、和住房提供的所有服務T（J）鄣(乙[P(J)-M(J,T)]e-Rzdz-FV(J+1)+型在發(fā)達國家已成為研究制定住房政策的成比例：V（J）=2400*SERV（J）即暗含假0FV(J)e-RT(J))/鄣T(J)=0重要工具。設住房是一種規(guī)模收益不變的商品。其中V（J）是J級住房市場價格，折舊年限為20J:JBOT≤J≤JTOP一、理論分析與研究假設年。（2）住房過濾條件。（7）所有住房都會折舊，折舊速度取決FV(J+1)=V(J)1.于投入的維護成本，M(J,T)=W+AeCT[SERV(J)]研究思路。J∶J≥JB本文對Ohls住房過濾模型進行了符M(J,T)是J級的住房在J

5、級維持T（J）FV(J+1)≤V(JJ)合現(xiàn)實的改進，綜合考慮了存量住房和新時間所需的維護成本，W是住房最低修繕J∶J＜JB建住房在價格和供求上的相互作用，研究費用，A和C都是常數(shù)（A=0.5,C=0.058），其中，JB為新建住房的最低等級。在在完全競爭條件下住房市場達到的長期均其指數(shù)形式表示維護支出的回報是遞減住房過濾市場的長期均衡狀態(tài)下，從J+1衡狀態(tài)，以及房客收入分布和住房等級之的，保證了住房的折舊性，且任何房屋不能級過濾下來的住房和在J級新建的住房是間的內(nèi)在匹配關系。本文將杭州市作為政升級。無差別的。當過濾住房的價格低于新建成策研究和實證模擬的樣本，將基尼系數(shù)和（8）住房在

6、貼現(xiàn)率為R的條件下被追本時，市場不存在新建住房。對數(shù)正態(tài)理論納入模型分析框架，對居民求利潤最大化的房東所有。（3）住房過濾速度與新建率。收入分布進行了合理估計。最后，根據(jù)模型（9）房客追求效用最大化，效用函數(shù)形TEN(J)TEN(J+1)B(J)=-的經(jīng)濟學意義，我們運用MATLAB進行數(shù)式為U(Y,J)=(Y-P)α[SERV(J)]βT(J)T(J+1)值模擬，計算出房租、過濾時間、新建率和其中Y是房客月收入，P是月租金，因JBOT≤J≤JTOP房客分布等指標，以及政府在兩種住房保此（Y-P）代表每月非住房消費支出。α和其中B(J)表示單位時間內(nèi)新建J質(zhì)量·24·等級住房的數(shù)量（

7、新建率），TEN（J）表示生房過濾價值等于住房新建成本，在沒有新建活在住房質(zhì)量等級為J的房客數(shù)量。（7）式住房的等級中過濾價值小于新建成本。二、實證分析表明，在單位時間內(nèi)，某一等級過濾到下一模型的外生變量為V(J),SERV(J),R級的住房數(shù)量（也就是房客數(shù)量，但不是房以及維護支出函數(shù)開式。通過一系列均衡1.收入分布估計。客）必須等于由上一級過濾進入本級的住條件的作用，可求得市場出清時的內(nèi)生變由于現(xiàn)有的統(tǒng)計年鑒沒有杭州市居民房數(shù)量與本級新建數(shù)量之和，以保