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《2005年上海復(fù)地公園城項目定價報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、www.fdcsky.cn復(fù)地·公園城項目定價報告住宅事業(yè)部·市場研究部2005年9月www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目錄一、銷售目標及策略重點２二、主要競爭項目鎖定３三、個案競爭力比較41、聯(lián)體產(chǎn)品競爭力比較42、獨立產(chǎn)品競爭力比較53、公寓產(chǎn)品競爭力比較6四、當前價格體系下市場去化情況7五、其他考慮因素111、申城總體市場供求關(guān)系112、板塊市場后續(xù)供應(yīng)量分析12六、價格建議131、聯(lián)體產(chǎn)品近期售價建議132、獨棟產(chǎn)品近期售價建
2、議133、公寓產(chǎn)品近期售價建議144、迎合銷售目標的開盤定價15www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、銷售目標及策略重點預(yù)售證取得時間產(chǎn)品類型可售房源推案計劃銷售目標套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)銷售面積第一批05.9.20聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排0000.0000.002816.84組團聯(lián)排173200.03173200.03122258.84獨棟傳統(tǒng)獨棟411163837.002558.00組團獨棟0000.0000.00公寓0000.0000.00第二批05.11.25聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排7613638539
3、510.71386819.0012236.00組團聯(lián)排346400.06173200.03122258.84獨棟傳統(tǒng)獨棟164167.96112865.4782083.98組團獨棟82148.3661611.2741074.18公寓0000.0000.00第三批05.12.25聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排0000.0000.005002.50組團聯(lián)排0000.0000.00獨棟傳統(tǒng)獨棟0000.0000.00組團獨棟0000.0000.00公寓1121000511210005.00565002.50第I批第II批第II
4、I批從本項目各類型別墅的配比和05年底之前可取得預(yù)售許可證的房源數(shù)量來看，05年本項目的銷售重點將主要放在聯(lián)排別墅及公寓上。此外，根據(jù)項目公司的反饋信息，有可能11月初即可取得第二批房源的預(yù)售許可證，這將延長本項目的銷售周期，為銷售提供有利的條件。因此，如果該批房源的預(yù)售許可證能夠提前取得，則項目第二批房源的推出時間將會提前。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn二、主要競爭項目鎖定報告采用市場比較法作為項目定價的主要方法。選取參考個案是第一步。參考個案選擇原則：n參考與本案在地位、總建規(guī)
5、模、客源客層、項目定位、總價范圍、戶型面積及交通動線等方面相似性明顯，且可比性較強的老閔行、莘閔、梅隴鎮(zhèn)板塊內(nèi)的在售的公寓、別墅物業(yè)；n混合型別墅項目；n純別聯(lián)體、獨立墅項目；n地位不同，但該盤價格降直接或間接影響本案價格之項目據(jù)此，項目不同產(chǎn)品的定價參考個案分別為：聯(lián)體產(chǎn)品：合生城邦、保力十二橡樹、達安圣芭芭；獨棟產(chǎn)品：四季御庭、銀都名墅、保利十二橡樹、合生城邦、好世麒麟園；公寓產(chǎn)品：夏朵小城、南洋瑞都、劍橋馨苑、劍橋府邸、南郊別墅、東苑米藍城。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn三、
6、個案競爭力比較1、聯(lián)體產(chǎn)品競爭力比較類目權(quán)重項目名稱外部條件發(fā)展商品牌項目品質(zhì)綜合區(qū)位交通配套居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)密度戶型規(guī)劃景觀設(shè)計花園面積立面風(fēng)格會所設(shè)置10%12%10%8%7%5%9%8%9%8%8%6%100%保利十二橡樹7.57.06.07.08.59.08.58.08.58.58.58.07.63達安圣芭芭8.57.07.09.08.08.58.58.07.57.58.07.07.84合生城邦7.87.59.08.07.58.07.58.57.07.08.07.57.78本項目8.09.0
7、6.07.07.08.57.08.57.56.08.06.07.42每個比較類目采用10分制打分，最高為10分；綜合得分為分類得分的加權(quán)之和。解讀：聯(lián)體別墅作為經(jīng)濟型產(chǎn)品對于周邊生活配套、交通出行、居住環(huán)境等外部條件的需求要遠大于項目品質(zhì)的吸引，因此本表的權(quán)重評分，將外部條件的比例適量放大評估。對于本案聯(lián)體產(chǎn)品而言，外部條件方面除交通出行在市場中具備明顯競爭力外，生活配套及環(huán)境等方面劣勢都相當明顯。在此局面下，本案聯(lián)體別墅客戶的導(dǎo)入將完全取決于項目自身品質(zhì)的高低。就上表可見，本案聯(lián)體產(chǎn)品相比周邊主要競爭
8、對手，在花園面積、會所及社區(qū)密度方面都缺乏足夠競爭力。綜合而言，在聯(lián)體產(chǎn)品競爭力度有限的情況下，本案后續(xù)因在賣點方面主要以自身風(fēng)格及經(jīng)濟型戶型為主打方向，利用超高性價優(yōu)勢比與競爭對手抗衡。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2、獨立產(chǎn)品競爭力比較類目權(quán)重項目名稱外部條件發(fā)展商品牌項目品質(zhì)綜合區(qū)位交通配套居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)密度戶型規(guī)劃景觀設(shè)計花園面積立面風(fēng)格會所設(shè)置11%11%6%10%10%5%9%7%9%8%7%7%10
