復地公園城房地產項目價格建議報告

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1、“公園城”項目價格建議報告復地·公園城項目定價報告住宅事業(yè)部·市場研究部2005年9月15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公園城”項目價格建議報告目錄一、銷售目標及策略重點２二、主要競爭項目鎖定３三、個案競爭力比較41、聯體產品競爭力比較42、獨立產品競爭力比較53、公寓產品競爭力比較6四、當前價格體系下市場去化情況7五、其他考慮因素111、申城總體市場供求關系112、板塊市場后續(xù)供應量分析12六、價格建議131、聯體產品近期售價建議132、獨棟產品近期售價建議133、公

2、寓產品近期售價建議144、迎合銷售目標的開盤定價1515E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公園城”項目價格建議報告一、銷售目標及策略重點預售證取得時間產品類型可售房源推案計劃銷售目標套數面積套數面積套數銷售面積第一批05.9.20聯排傳統(tǒng)聯排0000.0000.002816.84組團聯排173200.03173200.03122258.84獨棟傳統(tǒng)獨棟411163837.002558.00組團獨棟0000.0000.00公寓0000.0000.00第二批05.11.25聯排

3、傳統(tǒng)聯排7613638539510.71386819.0012236.00組團聯排346400.06173200.03122258.84獨棟傳統(tǒng)獨棟164167.96112865.4782083.98組團獨棟82148.3661611.2741074.18公寓0000.0000.00第三批05.12.25聯排傳統(tǒng)聯排0000.0000.005002.50組團聯排0000.0000.00獨棟傳統(tǒng)獨棟0000.0000.00組團獨棟0000.0000.00公寓1121000511210005.00565002.50第I批第II批第III批從本項目各類型別墅的配比和05年底之前可

4、取得預售許可證的房源數量來看，05年本項目的銷售重點將主要放在聯排別墅及公寓上。此外，根據項目公司的反饋信息，有可能11月初即可取得第二批房源的預售許可證，這將延長本項目的銷售周期，為銷售提供有利的條件。因此，如果該批房源的預售許可證能夠提前取得，則項目第二批房源的推出時間將會提前。15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公園城”項目價格建議報告二、主要競爭項目鎖定報告采用市場比較法作為項目定價的主要方法。選取參考個案是第一步。參考個案選擇原則：n參考與本案在地位、總建規(guī)模、

5、客源客層、項目定位、總價范圍、戶型面積及交通動線等方面相似性明顯，且可比性較強的老閔行、莘閔、梅隴鎮(zhèn)板塊內的在售的公寓、別墅物業(yè)；n混合型別墅項目；n純別聯體、獨立墅項目；n地位不同，但該盤價格降直接或間接影響本案價格之項目據此，項目不同產品的定價參考個案分別為：聯體產品：合生城邦、保力十二橡樹、達安圣芭芭；獨棟產品：四季御庭、銀都名墅、保利十二橡樹、合生城邦、好世麒麟園；公寓產品：夏朵小城、南洋瑞都、劍橋馨苑、劍橋府邸、南郊別墅、東苑米藍城。15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.

6、doc“公園城”項目價格建議報告三、個案競爭力比較1、聯體產品競爭力比較類目權重項目名稱外部條件發(fā)展商品牌項目品質綜合區(qū)位交通配套居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)密度戶型規(guī)劃景觀設計花園面積立面風格會所設置10%12%10%8%7%5%9%8%9%8%8%6%100%保利十二橡樹7.57.06.07.08.59.08.58.08.58.58.58.07.63達安圣芭芭8.57.07.09.08.08.58.58.07.57.58.07.07.84合生城邦7.87.59.08.07.58.07.58.57.07.08.07.57.78本項目8.09.06.07.07.08.57.08.5

7、7.56.08.06.07.42每個比較類目采用10分制打分，最高為10分；綜合得分為分類得分的加權之和。解讀：聯體別墅作為經濟型產品對于周邊生活配套、交通出行、居住環(huán)境等外部條件的需求要遠大于項目品質的吸引，因此本表的權重評分，將外部條件的比例適量放大評估。對于本案聯體產品而言，外部條件方面除交通出行在市場中具備明顯競爭力外，生活配套及環(huán)境等方面劣勢都相當明顯。在此局面下，本案聯體別墅客戶的導入將完全取決于項目自身品質的高低。就上表可見，本案聯體產品相比周邊主要競爭對手，在花園面積、會所及社區(qū)密度方面都缺乏足夠競