復(fù)地公園城房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告

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1、“公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告復(fù)地·公園城項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告住宅事業(yè)部·市場研究部2005年9月15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告目錄一、銷售目標(biāo)及策略重點(diǎn)２二、主要競爭項(xiàng)目鎖定３三、個(gè)案競爭力比較41、聯(lián)體產(chǎn)品競爭力比較42、獨(dú)立產(chǎn)品競爭力比較53、公寓產(chǎn)品競爭力比較6四、當(dāng)前價(jià)格體系下市場去化情況7五、其他考慮因素111、申城總體市場供求關(guān)系112、板塊市場后續(xù)供應(yīng)量分析12六、價(jià)格建議131、聯(lián)體產(chǎn)品近期售價(jià)建議132、獨(dú)棟產(chǎn)品近期售價(jià)建議133、公

2、寓產(chǎn)品近期售價(jià)建議144、迎合銷售目標(biāo)的開盤定價(jià)1515E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告一、銷售目標(biāo)及策略重點(diǎn)預(yù)售證取得時(shí)間產(chǎn)品類型可售房源推案計(jì)劃銷售目標(biāo)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)銷售面積第一批05.9.20聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排0000.0000.002816.84組團(tuán)聯(lián)排173200.03173200.03122258.84獨(dú)棟傳統(tǒng)獨(dú)棟411163837.002558.00組團(tuán)獨(dú)棟0000.0000.00公寓0000.0000.00第二批05.11.25聯(lián)排

3、傳統(tǒng)聯(lián)排7613638539510.71386819.0012236.00組團(tuán)聯(lián)排346400.06173200.03122258.84獨(dú)棟傳統(tǒng)獨(dú)棟164167.96112865.4782083.98組團(tuán)獨(dú)棟82148.3661611.2741074.18公寓0000.0000.00第三批05.12.25聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排0000.0000.005002.50組團(tuán)聯(lián)排0000.0000.00獨(dú)棟傳統(tǒng)獨(dú)棟0000.0000.00組團(tuán)獨(dú)棟0000.0000.00公寓1121000511210005.00565002.50第I批第II批第III批從本項(xiàng)目各類型別墅的配比和05年底之前可

4、取得預(yù)售許可證的房源數(shù)量來看，05年本項(xiàng)目的銷售重點(diǎn)將主要放在聯(lián)排別墅及公寓上。此外，根據(jù)項(xiàng)目公司的反饋信息，有可能11月初即可取得第二批房源的預(yù)售許可證，這將延長本項(xiàng)目的銷售周期，為銷售提供有利的條件。因此，如果該批房源的預(yù)售許可證能夠提前取得，則項(xiàng)目第二批房源的推出時(shí)間將會(huì)提前。15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告二、主要競爭項(xiàng)目鎖定報(bào)告采用市場比較法作為項(xiàng)目定價(jià)的主要方法。選取參考個(gè)案是第一步。參考個(gè)案選擇原則：n參考與本案在地位、總建規(guī)模、

5、客源客層、項(xiàng)目定位、總價(jià)范圍、戶型面積及交通動(dòng)線等方面相似性明顯，且可比性較強(qiáng)的老閔行、莘閔、梅隴鎮(zhèn)板塊內(nèi)的在售的公寓、別墅物業(yè)；n混合型別墅項(xiàng)目；n純別聯(lián)體、獨(dú)立墅項(xiàng)目；n地位不同，但該盤價(jià)格降直接或間接影響本案價(jià)格之項(xiàng)目據(jù)此，項(xiàng)目不同產(chǎn)品的定價(jià)參考個(gè)案分別為：聯(lián)體產(chǎn)品：合生城邦、保力十二橡樹、達(dá)安圣芭芭；獨(dú)棟產(chǎn)品：四季御庭、銀都名墅、保利十二橡樹、合生城邦、好世麒麟園；公寓產(chǎn)品：夏朵小城、南洋瑞都、劍橋馨苑、劍橋府邸、南郊別墅、東苑米藍(lán)城。15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.

6、doc“公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告三、個(gè)案競爭力比較1、聯(lián)體產(chǎn)品競爭力比較類目權(quán)重項(xiàng)目名稱外部條件發(fā)展商品牌項(xiàng)目品質(zhì)綜合區(qū)位交通配套居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)密度戶型規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)花園面積立面風(fēng)格會(huì)所設(shè)置10%12%10%8%7%5%9%8%9%8%8%6%100%保利十二橡樹7.57.06.07.08.59.08.58.08.58.58.58.07.63達(dá)安圣芭芭8.57.07.09.08.08.58.58.07.57.58.07.07.84合生城邦7.87.59.08.07.58.07.58.57.07.08.07.57.78本項(xiàng)目8.09.06.07.07.08.57.08.5

7、7.56.08.06.07.42每個(gè)比較類目采用10分制打分，最高為10分；綜合得分為分類得分的加權(quán)之和。解讀：聯(lián)體別墅作為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品對于周邊生活配套、交通出行、居住環(huán)境等外部條件的需求要遠(yuǎn)大于項(xiàng)目品質(zhì)的吸引，因此本表的權(quán)重評(píng)分，將外部條件的比例適量放大評(píng)估。對于本案聯(lián)體產(chǎn)品而言，外部條件方面除交通出行在市場中具備明顯競爭力外，生活配套及環(huán)境等方面劣勢都相當(dāng)明顯。在此局面下，本案聯(lián)體別墅客戶的導(dǎo)入將完全取決于項(xiàng)目自身品質(zhì)的高低。就上表可見，本案聯(lián)體產(chǎn)品相比周邊主要競爭對手，在花園面積、會(huì)所及社區(qū)密度方面都缺乏足夠競