深圳龍崗君悅龍庭調(diào)研報(bào)告2008年

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1、深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司君悅龍庭的調(diào)研報(bào)告君悅龍庭的調(diào)研報(bào)告一、區(qū)域環(huán)境概況君悅龍庭位于深圳龍崗中心城西區(qū)龍平西路南側(cè)、平安路西側(cè)，占地6.67萬平方米，建筑面積約17萬平方米，屬于大運(yùn)新城的住宅板塊，周邊有有水藍(lán)灣、招商依山郡、徽王府、東方沁園等小區(qū)。本項(xiàng)目是龍光地產(chǎn)繼在深圳寶安區(qū)開發(fā)天悅龍庭項(xiàng)目后，開發(fā)的又一大型住宅產(chǎn)品。據(jù)資料顯示，龍光于2005年12月20日以5.06億元的高價(jià)通過拍賣方式拿下了該地塊，樓面價(jià)高企至2988元/平方米，刷新了當(dāng)年龍崗中心城的地價(jià)記錄。但是回過頭來看的話，樓市從05年開始升溫直到07年底才慢慢的降了下來，龍光當(dāng)年也是準(zhǔn)確地把握了時(shí)機(jī)。同時(shí)，該項(xiàng)

2、目在距離拿地不過短短3個月的時(shí)間，一路從項(xiàng)目規(guī)劃編制、確定案名、施工圖報(bào)建到取得施工許可，前后運(yùn)作速度之快也創(chuàng)下了深圳地產(chǎn)界快速開發(fā)的奇跡，同時(shí)也巧妙的躲過了2006年6月1號實(shí)施的90/70政策，這不能不說是幸運(yùn)。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱龍光·君悅龍庭項(xiàng)目地址龍平西路與平安路交界處開發(fā)商深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)華森公司景觀設(shè)計(jì)華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司整合推廣深圳市盛意廊廣告有限公司建筑面積168798.8m2（住宅建筑面積158698.8m2、商業(yè)建筑面積7000m2）建筑形態(tài)共14棟（12棟28層住宅樓、2棟9層）綠化率≥30%容積率2.80總戶數(shù)1221戶停車位1700個

3、第7頁共7頁深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司君悅龍庭的調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理公司龍光物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)2.3元/平方米·月開盤時(shí)間4月中旬（預(yù)計(jì)）入伙時(shí)間08年底（預(yù)計(jì)）均價(jià)11000元/平方米（預(yù)計(jì)）裝修情況毛坯戶型情況（一期一批）戶型A戶型（復(fù)式）B戶型（復(fù)式）面積（平方米）132.0693.24數(shù)量（套）總共144套套內(nèi)面積（平方米）103.8173.30贈送面積（平方米）約70約60優(yōu)惠方式開盤前期辦理優(yōu)惠卡折扣九七折售樓電話0755-89551888配套交通配套970路小巴項(xiàng)目自身幼兒園、會所、街鋪周邊配套天虹商場、家樂園等其他配套天安龍崗數(shù)碼新城三、交通及配套附交通位置圖第7頁共7頁深圳

4、市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司君悅龍庭的調(diào)研報(bào)告交通狀況：周邊交通道路：深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路公共交通：353、329龍崗黨校下,龍平西路與黃閣路交匯處東200米周邊配套：中小學(xué):龍崗高級中學(xué)、平安里學(xué)校、實(shí)驗(yàn)學(xué)校、教苑中學(xué)、龍崗中專幼兒園:小區(qū)配套幼兒園綜合商場:天虹商場、萬佳百貨醫(yī)院:龍崗人民醫(yī)院、慢性病醫(yī)院其他:龍城公園四、戶型分析該項(xiàng)目一期推出9、10兩棟，板式結(jié)構(gòu)，都為6米層高的純復(fù)式單位，實(shí)用率高，戶戶均帶入戶花園、觀景大露臺、室內(nèi)陽臺、凸窗、花池等。贈送面積較多，93平方米的戶型加上贈送面積有130多平方米，而132平方米的戶型加贈送面積能達(dá)到160多平方

5、米。入戶大堂很闊氣，9米的層高。樣板房設(shè)置在了9棟的三樓，一梯四戶單位，電梯采用了三菱品牌，感覺轎廂有點(diǎn)小，又是四戶用，考慮到是小高層，所以還湊合，不過這和開發(fā)商所宣傳的豪宅理念就有點(diǎn)不匹配了。該項(xiàng)目的過道放在了大樓的北面，不同于大部分樓盤的全封閉式過道。A戶型和B戶型除了面積上面的差異外，基本上差不多，都南北通透，入口在北面，第7頁共7頁深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司君悅龍庭的調(diào)研報(bào)告因?yàn)槭郊儚?fù)式單位，所以將動靜區(qū)分離，下層為動區(qū)，主要是入戶花園、餐廳、廚房、客廳、衛(wèi)生間，上層為主臥室。上層在售樓員的指引下，如何將上空變成三到四房。不過這個得等到樓房竣工驗(yàn)收之后才可以改，并且是業(yè)主自行

6、改動，開發(fā)商不負(fù)責(zé)加蓋。戶型圖如下：A戶型B戶型樣板房的裝修也接近于東南亞風(fēng)情的整體風(fēng)格，從木質(zhì)墻面第7頁共7頁深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司君悅龍庭的調(diào)研報(bào)告的走道到各種立體石材的裝飾，但總體感覺有點(diǎn)繁雜，不實(shí)用，入門玄關(guān)處也沒有擺置一些實(shí)用的柜子，可以用來容納鞋子、雨傘等常備常用的物品柜，感覺不是很貼心。其中A戶型的上層剛上樓梯左手邊就是書房，設(shè)置也不太合理。廚房在樓下，感覺有點(diǎn)小?？蛷d還算比較大氣，6米的開間，4.2米的進(jìn)深。五、銷售情況該項(xiàng)目現(xiàn)在正在接受優(yōu)惠卡登記申請階段，據(jù)現(xiàn)場售樓員說開盤可能要到4月初甚至中旬，現(xiàn)場憑客戶個人身份證就可以辦理優(yōu)惠卡，可以在開盤當(dāng)日享受九七折的折

7、上折優(yōu)惠，因此大部分客戶都進(jìn)行了申請。六、客戶分析該項(xiàng)目的定位為自住型客戶，據(jù)現(xiàn)場跑盤來看，客戶主要多為市區(qū)的客戶，門口所停車輛也比較多，龍崗周邊的一些二次置業(yè)者也有部分看房。置業(yè)人群的年齡都處于三四十歲，事業(yè)生活穩(wěn)定型的人群。七、項(xiàng)目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：1、售樓現(xiàn)場別具一格，從園區(qū)入口處多處景觀水池和噴泉的設(shè)置，處處讓人感覺到東南亞巴厘島式風(fēng)情，一步一景，屬于比較有特色的小區(qū)。入口處前方的營銷中心特別搶眼，其建筑第7頁共7頁深圳市龍崗天安