土地估價(jià)師實(shí)踐日志(馬守真)

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1、土地估價(jià)師實(shí)踐Fl志(馬守真)2012年9月5日至10日本人跟隨指導(dǎo)老師參加了集美區(qū)白虎巖路51號(hào)工業(yè)用地的估價(jià)過(guò)程，委估對(duì)象廈門(mén)浩仁塑膠制品有限公司所屬集美區(qū)白虎巖路51號(hào)工業(yè)用地，用地面積為48113.63打，位于324國(guó)道北側(cè)、灌口鎮(zhèn)與后溪鎮(zhèn)交界處的廈門(mén)機(jī)電工業(yè)集中區(qū)后溪工業(yè)組團(tuán)二期內(nèi)，東北臨口虎巖路，西南臨金輝路，委估對(duì)象所屬區(qū)域?yàn)镴-J4區(qū)，區(qū)域內(nèi)有324國(guó)道、x403等交通耍道，道路通達(dá)度較高,周邊有新凱公司、萬(wàn)明電子、旭鳴實(shí)業(yè)、華鋰能源、維新服飾、恒豐物流、廈門(mén)屮塑塑膠等眾多工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)

2、聚集度較高，配套設(shè)施較完善。估價(jià)對(duì)象其國(guó)有土地使用權(quán)取得方式為岀讓?zhuān)鶎賲^(qū)域?yàn)镴-J4區(qū)，土地批準(zhǔn)使用期限自2006年12月07H起至2056年12月07R止，至佔(zhàn)價(jià)時(shí)點(diǎn)，尚余土地使用年限44年；本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，具體如下：基本公式為：宗地地價(jià)二基準(zhǔn)地價(jià)XK1XK2XK3X(1+EK)K1期日修正系數(shù)K2土地使用年期修正系數(shù)K3容積率修止系數(shù)EK區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)Z和具體計(jì)算過(guò)程如下：估價(jià)對(duì)象土地用途為工業(yè)用地，位于集美區(qū)后溪工業(yè)組團(tuán)內(nèi)，屬J-JJ區(qū)域，根據(jù)廈府［20071314號(hào)文頒

3、布實(shí)施的《廈門(mén)市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)》，該區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為480元/itf。(1)期日修正：廈府[2007]314號(hào)文頒布實(shí)施的《廈門(mén)市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)》評(píng)估基準(zhǔn)U為2007年1刀1日，到估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年09刀06日已有近五年半的時(shí)間，該區(qū)域內(nèi)工業(yè)土地近期地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上升幅度較大，本次評(píng)估取每年上漲幅度為2%,貝山期日修正系數(shù)二(1+2%)八5?5~1?115。(2)土地使用年期修正：估價(jià)對(duì)象土地批準(zhǔn)使用期限自2006年12H07口起至2056年12月07日止，剩余使用年期約為44年，必須進(jìn)行土地使

4、用年限修正。土地使用年期修正系數(shù)二44/50=0.88(3)容積率修止：根據(jù)委托方提供的91722.41/48113.63=1.91>1.5,根據(jù)廈府[20071315號(hào)文頒布實(shí)施的《廈門(mén)市地價(jià)征收管理若干規(guī)定》，容積率修正系數(shù)二1。(4)區(qū)域因索修正：估價(jià)對(duì)象位于集美區(qū)后溪工業(yè)組團(tuán)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集度較高，附近有324國(guó)道、x403等交通要道，臨路狀況好，對(duì)外交通好，能夠滿足工業(yè)運(yùn)輸?shù)男枰_定區(qū)域因素修正15%o(1)個(gè)別因素修正：估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“五通一平”，同時(shí)具有道路、供水、排水、供電、通

5、信等條件及場(chǎng)地平整，土地成熟度高，達(dá)到工業(yè)企業(yè)用地水平，宗地面積較大，形狀較規(guī)則，易于生產(chǎn)布局，確定個(gè)別因素作修止10%0(2)綜上所述，估價(jià)對(duì)象地面單價(jià)為：地塊評(píng)估地面單價(jià)-480X1.115X0.88X1.00X(1+15%)X(1+10%)=595.78元/nf貝L土地單價(jià)=595.78/1.91=311.93元/nf通過(guò)這次估價(jià)實(shí)踐使我學(xué)到了許多東西，具體到本次估價(jià)，此次采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，我認(rèn)識(shí)到具備基準(zhǔn)地價(jià)和和應(yīng)的修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地均可采用此法。通過(guò)本次估價(jià)，我總結(jié)出采用基準(zhǔn)地

6、價(jià)系數(shù)修正法的基本步驟如下：1、收集、整理當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)成果；2、宗地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)的確定；3、宗地彩響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定；4、年期修正；5、期日修正；6、容積率修止；7、開(kāi)發(fā)程度及其他因素修正；8、確定宗地價(jià)格；只有經(jīng)過(guò)上述步驟才能正確地對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。此外木次實(shí)踐中我還關(guān)注到了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在綜合用地估價(jià)中的應(yīng)用具體以商住綜合用地為例體會(huì)如下：在商住綜合用地中，我們將其分為平面綜合用地和垂直綜合用地兩種情況，說(shuō)明如何運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估綜合用地。平面綜合用地的地價(jià)評(píng)估對(duì)于平面上由不同

7、用途的土地組成的綜合用地，可根據(jù)宗地內(nèi)部的土地利用類(lèi)型對(duì)宗地進(jìn)行功能分區(qū)（商業(yè)、工業(yè)、住宅等），利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別評(píng)估各功能區(qū)地價(jià)，將各區(qū)地價(jià)相加即得到宗地總地價(jià)。垂直綜合用地的地價(jià)評(píng)估垂直綜合用地主要以綜合樓的形式出現(xiàn)，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估綜合用地的關(guān)鍵在于評(píng)估綜合樓的地價(jià)，城市中較典型的有商住綜合樓、商業(yè)辦公綜合樓等。例如，某商住綜合樓1-3層為商業(yè)用途，建筑面積3000平方米,4?10層為住宅用途，建筑面積為7000平方米。區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)每平方米4000元，住宅每平方米1000元

8、。商業(yè)用地容積率為3時(shí)，修正系數(shù)為2；住宅用地容積率為7時(shí)，修正系數(shù)為4,容積率為3時(shí)，修正系數(shù)為2.3o先計(jì)算綜合樓的商業(yè)用地地價(jià)及該綜合樓全部為住宅時(shí)的住宅用地地價(jià)，再計(jì)算該綜合樓1-3層為住宅時(shí)的住宅用地地價(jià)。商業(yè)用地地價(jià)（1-3層）=4000X2=8000（元/平方米）住宅用地地價(jià)（1?10層）=1000X4=4000（元/平方米）住宅用地地價(jià)（1?3層）=1000X2.3=2300（元/平方米）該綜合用地地價(jià)=8000+4000—