土地估價(jià)師實(shí)踐小結(jié)

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1、土地估價(jià)師實(shí)踐日志一本人從2011年開始在******土地評(píng)估有限公司從事土地評(píng)估工作，通過(guò)努力學(xué)習(xí)理論知識(shí)，在2013年通過(guò)了土地估價(jià)師的考試，取得土地估價(jià)師資格。并于2014年6月開始進(jìn)入實(shí)踐期，在****土地評(píng)估有限公司開始為期兩年的實(shí)踐學(xué)習(xí)。之前的理論學(xué)習(xí)，讓我對(duì)土地評(píng)估的基本概念、計(jì)算方法等方面都有了一定的了解，實(shí)踐開始后，在**老師和**老師的指導(dǎo)下，我開始系統(tǒng)地學(xué)習(xí)整個(gè)評(píng)估流程，并積極開展評(píng)估工作。剛開始在工作中主要是協(xié)助老師做好相關(guān)工作，從客戶接待、現(xiàn)場(chǎng)勘察、資料收集、評(píng)估報(bào)告的撰寫、評(píng)估報(bào)告的裝訂等，均積極參與學(xué)習(xí)，并

2、初步掌握評(píng)估的基本流程與注意事項(xiàng)，對(duì)報(bào)告中涉及到的評(píng)估原則和方法的應(yīng)用、各項(xiàng)法律法規(guī)等都有了更深刻的理解并能加以運(yùn)用。公司主要擅長(zhǎng)抵押貸款類土地評(píng)估項(xiàng)目，我參與較多的也是此類評(píng)估項(xiàng)目，下面就本人參與的土地估價(jià)案例作具體分析：一、估價(jià)項(xiàng)目名稱******有限公司所屬位于***沿江鎮(zhèn)石牛村國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估二、估價(jià)目的委托方因抵押貸款的需要，擬以委估宗地國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，特委托**土地評(píng)估有限公司對(duì)涉及的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，本次評(píng)估結(jié)果僅為確定抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)。三、估價(jià)基準(zhǔn)日二O一四年七月十八日四、估價(jià)日

3、期二O一四年七月十八日至二O一四年七月二十四日五、估價(jià)過(guò)程中參與事項(xiàng)1、客戶接待及資料整理，與客戶溝通估價(jià)所需的資料，如國(guó)有土地使用證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，并與客戶交流初步了解土地的相關(guān)取得及開發(fā)過(guò)程情況，對(duì)土地有了初步的了解。2、現(xiàn)場(chǎng)勘察，與老師一起前往現(xiàn)場(chǎng)勘察，學(xué)習(xí)勘察時(shí)需要了解的各項(xiàng)事宜，如土地開發(fā)情況、四至、道路通達(dá)情況、地塊形狀、土地自然條件、土地環(huán)境質(zhì)量、土地基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地使用狀況等等，并做好書面記錄，拍照做好影像記錄。本次委估對(duì)象的具體情況如下：1）土地登記狀況待估宗地的土地使用者、位置、用途、國(guó)有土地使用證編號(hào)、面積、土

4、地級(jí)別、權(quán)屬性質(zhì)、登記日期、圖號(hào)、宗地號(hào)等詳見表2-1。土地使用者宗地位置用途國(guó)有土地使用證編號(hào)宗地面積（㎡）土地級(jí)別土地權(quán)屬性質(zhì)地籍圖號(hào)宗地號(hào)******有限公司沿江鎮(zhèn)石牛村工業(yè)用地**2615.06沿江鎮(zhèn)一級(jí)工業(yè)用地出讓石牛村310合計(jì)2615.06待估宗地的四至范圍：東：道路南：***嘉峰電機(jī)廠西：山北：空地2）土地權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》及相關(guān)資料，待估宗地的權(quán)利狀況詳見表2-2。土地使用者登記用途國(guó)有土地使用證編號(hào)登記機(jī)關(guān)登記時(shí)間他項(xiàng)權(quán)利狀況******有限公司工業(yè)用地*****人民政府2014年4月18日無(wú)

5、記載3）土地現(xiàn)狀利用狀況根據(jù)委托方提供的待估宗地《國(guó)有土地使用證》[**]及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，至估價(jià)基準(zhǔn)日待估宗地為已完成填土開發(fā)，實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水），紅線內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整）。4）土地規(guī)劃利用狀況根據(jù)委托方提供的待估宗地《國(guó)有土地使用證》[**]及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，待估宗地位于***沿江鎮(zhèn)石牛村，其主要規(guī)劃利用指標(biāo)如下：土地使用權(quán)面積：2615.06㎡；主體建筑物性質(zhì)：工業(yè)；附屬建筑物性質(zhì)：生產(chǎn)廠房、辦公、倉(cāng)庫(kù)；建筑容積率：1.1-1.2；建筑密度：不低于45%；3、調(diào)查影響地價(jià)的各項(xiàng)因素1

6、）一般因素2）區(qū)域因素3)個(gè)別因素，宗地位置、宗地形狀、宗地用途、剩余使用年限等。4、估價(jià)原則的選擇土地估價(jià)遵循公開、公正、公平的估價(jià)總則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、合法的估價(jià)準(zhǔn)則。土地估價(jià)原則一般有替代原則、最有效使用原則、變動(dòng)原則、供需原則、均衡原則、收益遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則、適合原則、競(jìng)爭(zhēng)原則、預(yù)測(cè)原則等。根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)目的，本次估價(jià)遵循如下估價(jià)原則：1）合法原則　　合法原則是指土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法、利用合法。同時(shí)，土地估價(jià)還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

7、2）估價(jià)基準(zhǔn)日原則估價(jià)對(duì)象的土地估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)基準(zhǔn)日的客觀合理價(jià)格。由于地產(chǎn)市場(chǎng)具有動(dòng)態(tài)變化的特性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，隨著時(shí)間的變化，地價(jià)亦可能發(fā)生升降。某一宗地的地價(jià)水平總是與某一基準(zhǔn)日（時(shí)點(diǎn)）相對(duì)應(yīng)的，所以，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及委托估價(jià)方的具體情況，合理確定一個(gè)估價(jià)基準(zhǔn)日。3）替代原則地價(jià)遵循替代原則規(guī)律，其宗地的土地價(jià)格，受其相同使用的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。4）需求與供給原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格取決于供求的均衡

8、點(diǎn)，需求大于供給，價(jià)格就會(huì)提高，反之，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然條件，因此土地市場(chǎng)形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地的價(jià)格容易形成壟斷，所以地價(jià)形成于不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。在評(píng)