土地估價師實踐日志1

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1、土地估價師實踐日志2011年我順利通過了土地估價師考試。通過備考，我系統(tǒng)的學習了土地估價的法律法規(guī)知識、基礎(chǔ)理論知識、估價實務(wù)知識，對土地估價有了清晰的認識，建立了土地估價知識層面的框架。2012年2月我登錄土地估價師實踐考核信息系統(tǒng)，報名參加了土地估價師的實踐考核，在金明成估價師的指導(dǎo)下，在山東瑞得不動產(chǎn)評估有限公司進行實踐。實踐期間我參加了臨沂越洋木業(yè)有限公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格和山東銀光科技有限公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格的評估。實踐中，在金明成估價師的帶領(lǐng)下，我和其他幾位同志分工協(xié)作，對評估宗地進行了現(xiàn)場勘查，對宗地的位置、四至、自然條件、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施情況、土地

2、利用情況、地上定著物的情況進行了細致地調(diào)查，對土地周邊和所在的區(qū)域狀況進行了調(diào)查，對區(qū)域土地市場狀況進行了實地調(diào)查。走訪了費縣國土資源局，收集了土地估價的相關(guān)法律法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章，針對性地收集了國家計委、財政部《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于實施征地區(qū)片綜合地價標準的通知》、《費縣城區(qū)級別調(diào)整與基準地價更新報告》等相關(guān)資料。通過實踐，對土地估價的基礎(chǔ)理論有了更加深刻的理解，實踐調(diào)查中對宗地的認識從書本的平面思維認知轉(zhuǎn)換為立體感覺的認知，對估價原則和估價方法的選擇上也更加感性，真真切切地理解了位置對宗地價格的重要性，不同權(quán)屬的土地

3、在估價方法選擇上的不同，針對不同的估價方法收集估價相關(guān)資料思路更加明晰。臨沂越洋木業(yè)有限公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格評估是我取得土地估價師證后參加的第一個估價項目，接到這個項目后，我對這個項目進行了大致的了解，宗地位于薛莊鎮(zhèn)駐地偏東，屬于城鎮(zhèn)基準地價覆蓋的邊緣區(qū)域，周圍沒有市場交易的案例，不適合采用市場法，項目屬工業(yè)，土地本身的收益難于剝離，所以也不適合采用收益法進行估價，但宗地所在區(qū)域近年來有征地標準可供參考，并且在基準地價的覆蓋范圍之內(nèi)，所以，適合采用基準地價法和成本法兩種估價方法進行估價，并相互印證。一、成本法在采用成本法估價時，我首先明確了成本法估價的基本原理：成本逼近法是

4、以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格＝土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益在估價的過程中，以新頒布的《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》及費縣有關(guān)文件為依據(jù)，按照成本逼近法測算地價的步驟測算待估宗地地價。對構(gòu)成土地價格的成本因素逐一計算。⑴土地取得費土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用。調(diào)查待估宗地周邊的土地利用情況，以新頒布的《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施<中華人民共和國土

5、地管理法>辦法》和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于實施征地區(qū)片綜合地價標準的通知》魯政辦發(fā)【2009】20號為依據(jù)，調(diào)查估價對象所處區(qū)域的土地取得費用，并咨詢當?shù)赝恋刂鞴懿块T具體情況，按照標準確定有關(guān)費用，依據(jù)新頒布的《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于實施征地區(qū)片綜合地價標準的通知》魯政辦發(fā)【2009】20號，確定該耕地征地區(qū)片綜合地價29000元/畝，根據(jù)臨價費發(fā)（2010）44號，所在區(qū)域青苗補償費為1000元/畝，結(jié)合近年來當?shù)貙嶋H情況，確定土地取得費為45.0元/平方米。⑵有關(guān)稅費①土地管理費根據(jù)山東省物價局、山

6、東省財政廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、財政部《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》（魯價費發(fā)【2001】301號）中關(guān)于征地管理費的規(guī)定，費縣征地管理費的納稅標準，按征地費總額的2.8%，則土地管理費為1.3元/平方米。②耕地占用稅根據(jù)當?shù)赝恋毓芾聿块T實際執(zhí)行情況,待估宗地所在區(qū)域的耕地占用稅為22.5元/平方米。③社?；鸶鶕?jù)國務(wù)院國發(fā)[2006]31號文件，山東省人民政府魯政發(fā)[2007]5號文件，關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)的通知，待估宗地需征收社會保障基金為15元/平方米。④耕地開墾費根據(jù)《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第十六條規(guī)定，耕地開墾費按下列標準繳納：經(jīng)批準占

7、用基本農(nóng)田的，按被占用耕地前三年平均年產(chǎn)值的十至十二倍繳納。根據(jù)臨沂市的情況，按照被占用耕地前三年平均年產(chǎn)值為1200元/畝，本次評估按照被占用耕地前三年平均年產(chǎn)值的10倍計算，則耕地開墾費為18.0元/平方米。有關(guān)稅費合計為56.8元/平方米。⑶土地開發(fā)費依據(jù)臨沂市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施情況，經(jīng)調(diào)查測算城市基礎(chǔ)設(shè)施達到的有關(guān)費用，并結(jié)合考慮待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施功能，確定待估宗地的開發(fā)費為100元/平方米。⑷投資利息根據(jù)待估宗地開發(fā)程度和規(guī)模，確定土地開發(fā)周