土地估價(jià)師專業(yè)實(shí)踐總結(jié)

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1、個(gè)人專業(yè)實(shí)踐總結(jié)本人2004年畢業(yè)以來，一直在廣東省從事房地產(chǎn)、土地估價(jià)工作，于2010年通過土地估價(jià)師全科考試，并受聘于曲產(chǎn)評(píng)佔(zhàn)土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，仙公司作為我的專業(yè)實(shí)踐單位，經(jīng)過兩年的土地估價(jià)實(shí)踐，使我對(duì)土地估價(jià)有了更深的認(rèn)識(shí)。本文主要從以下幾個(gè)方面來闡述：一、個(gè)人基本情況七涉劉年月出生丁曲涉年畢業(yè)丁蛛*?房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)，畢業(yè)后來工作，先后在昨資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、卄限公司和粉公司工作，工作內(nèi)容從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，從單一到綜合，職位也從助理估價(jià)師、估價(jià)師、項(xiàng)□經(jīng)理到部門經(jīng)理，并于就年取

2、得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書。粉公司多樣化的業(yè)務(wù)類型給了我很好的實(shí)踐鍛煉的機(jī)會(huì)，專業(yè)實(shí)踐期間，本人參與的土地估價(jià)項(xiàng)冃十余宗，評(píng)估冃的涉及抵押、拍賣、拆遷、企業(yè)改制、投資項(xiàng)目可行性研究等，項(xiàng)目類型涉及居住、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)及綜合用地評(píng)估，在項(xiàng)口中承擔(dān)的角色比較多元化:從前期談判與合同簽署工作、現(xiàn)場(chǎng)勘查與資料收集、市場(chǎng)調(diào)研工作、報(bào)告撰寫工作、報(bào)告歸檔等，有的只是參與其中一部分工作，也有的參與了整個(gè)項(xiàng)冃全過程的工作。二、專業(yè)實(shí)踐單位的基本情況簡(jiǎn)介Z產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司于漱城立，經(jīng)過不斷的發(fā)展，先后取得了

3、資產(chǎn)評(píng)估資格證書、一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、A級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資信證書。燈臥公司現(xiàn)有員工冰炒＜，其中中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師卅秋，注冊(cè)執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師*名，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師冰名，屮國注冊(cè)會(huì)計(jì)師力名，屮級(jí)（含屮級(jí)）職稱以上占員工總數(shù)的80^6口前，*公司開設(shè)的分支機(jī)構(gòu)有：云浮分公司、蛛訕尾分公司、州分公司、劃河源分公司、幻肇慶分公司、卅海豐分公司、知廣州分公司、燈惠東分公司、梅州分公司、湖南省分公司。執(zhí)業(yè)范圍有：整體資產(chǎn)評(píng)估、單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)營咨詢、項(xiàng)目可行性研究等，是一家專業(yè)性強(qiáng)、評(píng)

4、估資格全面、技術(shù)力量雄厚的綜合評(píng)估機(jī)構(gòu)。三、專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)1、估價(jià)方法的選用在土地評(píng)估方法中，常用的也就是市場(chǎng)比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、基準(zhǔn)地價(jià)法、成本法、收益還原法、路線價(jià)法。市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法主要用于土地交易市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地區(qū)，市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格和價(jià)值外，還可用于評(píng)估土地的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。收益還原法：收益還原法只適用于有收益或有潛在收益的土地估價(jià)；由于空地出租的情況較少，而從房地合租的情況下剝離建筑物的收益比較繁瑣

5、，再加上該種評(píng)估方法以持續(xù)使用為前提，故該種評(píng)估方法在土地評(píng)估中較少選用。成木逼近法：成木逼近法適用于（1）現(xiàn)開發(fā)土地；（2）土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)，無法用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)采用；（3）除城區(qū)或市區(qū)的工業(yè)用地估價(jià)；（4）既無收益乂無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的佔(zhàn)價(jià)。剩余法：剩余法適用于：（1）待開發(fā)土地的估價(jià)（如牛地、毛地、熟地）；（2）土地整理、復(fù)墾；（3）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；（勾現(xiàn)有新I口房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估；（5）在建工程（包括停建工程）；（6

6、）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建）等；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)，即具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修止體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)。路線價(jià)法：在現(xiàn)實(shí)工作中很少采用。Z各方法中的難點(diǎn)及解決市場(chǎng)比較法：難點(diǎn)是成交案例的收集，案例的選取和修正是市場(chǎng)比較法的關(guān)健。由于土地的稀缺性，各城市各年成交的土地?cái)?shù)量較有限，這就要求我們平時(shí)就要注意對(duì)成交案例的收集，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的積累T作。應(yīng)按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求選擇案例和進(jìn)行修正，不能迎合客戶高價(jià)低價(jià)的需求而故意選擇

7、成交價(jià)格明顯較高或較低的案例。成本逼近法：各項(xiàng)土地成本費(fèi)用資料收集成在多而散，諸如土地取得費(fèi)（征地費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)、拆遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、土地開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等資料較難收集,且存在當(dāng)?shù)卣块T更新不及時(shí)；我們測(cè)算吋需做到不漏算，不重復(fù),各項(xiàng)費(fèi)用取值需有依據(jù)。這時(shí)耍求我們平時(shí)多跑政府部門多收集這方面的資料。剩余法：剩余法是成本法的倒算法，土地最佳開發(fā)利用方式和開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值及開發(fā)成本估算將直接影響評(píng)估土地的價(jià)值，首先通過分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用

8、及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。其次在明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租）及目前市場(chǎng)狀況的前提下估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；（3）對(duì)計(jì)算中采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、開發(fā)周期、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤等參數(shù)應(yīng)說明選擇的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：在我們?cè)u(píng)估實(shí)踐中，有時(shí)僅收集到基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而無法收集到修正體系，也采用該方法評(píng)估（用熟悉城市的修正體系），這時(shí)不可取的；估價(jià)對(duì)象所在城市的基準(zhǔn)地價(jià)成果超過兩年沒有更新的，也不宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系