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1、謹呈：泰州萊茵達置業(yè)有限公司泰州萊茵東郡商業(yè)物業(yè)市場調研及定價策略提報分章節(jié)報告內容一房地產政策分析12003-2012年調控政策回顧2新國五條對商業(yè)地產的影響二城市宏觀環(huán)境分析1泰州整體房地產市場發(fā)展概況2城市經濟指標及消費水平分析三泰州商業(yè)市場分析1泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3重點商業(yè)項目調研四項目商業(yè)本體分析1本體分析2項目SWOT分析3目標客戶分析五定價策略分析1定價依據2定價方法六銷售策略分析1銷售方案建議2招商方案建議報告目錄回顧十年調控政策，卻落下“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”的局面。2013適逢
2、中國政府換屆，商業(yè)地產面對史上最犀利“新國五條”，弊大于利。分章節(jié)報告內容一房地產政策分析12003-2012年調控政策回顧2新國五條對商業(yè)地產的影響二城市宏觀環(huán)境分析1泰州整體房地產市場發(fā)展概況2城市經濟指標及消費水平分析三泰州商業(yè)市場分析1泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3重點商業(yè)項目調研四項目商業(yè)本體分析1本體分析2項目SWOT分析3目標客戶分析五定價策略分析1定價依據2定價方法六銷售策略分析1銷售方案建議1招商方案建議第一部分房地產政策分析時間調控內容均價2003.8《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知
3、》調控內容：確定房地產業(yè)為國民經濟支柱產業(yè)；增加普通商品房供應；控制高檔商品房建設；加強對土地市場的宏觀調控；整頓和規(guī)范房地產市場秩序；繼續(xù)推進現(xiàn)有房出售；搞活住房二級市場。當年全國住宅均價2213元2004.4《關于深入開展土地市場之力整頓嚴格土地管理的緊急通知》調控內容：繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓；嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度規(guī)劃。當年全國住宅均價2549元2005.3國八條《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》調控內容：穩(wěn)房價不力要問責地方政府負責人；著力增加普通商品房、經適房和廉租房供給；合理拆遷，嚴控被動性住房需求；
4、正確引導居民合理消費預期。當年全國住宅均價3100元2005.4新國八條《加強房地產市場引導和調控的八條措施》調控內容：各地要公布兩年商品房和經適房建設規(guī)模；依法制止炒買炒賣土地行為；加強對普通商品房和經適房價格調控；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；加大房地產交易行為調節(jié)力度；商業(yè)銀行要加強對房地產貸款和個貸管理；嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；完善信息披露制度，增強政策透明度。2006.5國六條《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》調控內容：新開工商品房套型建筑面積90平米以下的比重須達總面積的70%以上；購買住房不足5年轉手交易按
5、收房收入全額征收營業(yè)稅；開發(fā)商項目資金比例須達35%才能獲得開發(fā)貸；個人住房按揭貸款首付比例不得低于30%；加大對閑置土地的處置力度，2年未動工開發(fā)的無償收回；進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序，嚴格查處捂盤圍房等行為。當年全國住宅均價3132元十年政策回顧效果欠佳，目標不清調控方向是控制房地產投資過快增長和房價過快上漲第一階段時間調控內容均價2007.8《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》調控內容：多渠道解決城市低收入家庭住房困難；建立健全廉租房制度；改進和規(guī)范經濟適用住房制度；嚴格經濟適用住房上市交易管理。當
6、年全國住宅均價3665元2008.12《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》調控內容：進一步鼓勵普通商品住房消費；加大對自住型和改善型住房消費信貸支持力度，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠；對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅由5年改為2年免征，按收入差額征收營業(yè)稅；支持房企合理融資需求；各地采取鼓勵住房合理消費，促進樓市健康發(fā)展的政策措施。當年全國住宅均價3655元十年政策回顧效果顯著，“救市”“救危機”相結合調控方向鼓勵住房消費和房產開發(fā)投資，發(fā)展保障性住房十年政策回顧十年政策回顧第二、第三階段時間調控內容均價2010.1國五條《關于促
7、進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》調控內容：增加保障房和普通商品房有效供給；購買二套以上住房貸款首付不得低于40%；依法查處價格欺詐、哄抬房價及違反明碼標價行為；力爭2012年末解決1540萬戶低收入住房困難家庭住房問題；外資境內投資房地產要嚴格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。當年全國住宅均價4727元2010.4新國五條《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》調控內容：推進保障房建設不力要追究責任；貸款購買二套房家庭首付比例不得低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍；各地要明確保障房、中小套型普通商品房建設數(shù)量和比例；確保2012
8、年建設完成保障性住房300萬套；加強房企購地和融資監(jiān)管，完善信息披露制度。2011.1新國八條《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》調控內容：各城市政府一季度向社會公布新建住房控制目標；多渠道籌集保障房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面；個人購房不足5年轉手按銷售收入全額征收營業(yè)稅；購買第二套
