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《云錫地產(chǎn)硯山項目提案思路總綱》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、云錫地產(chǎn)硯山項目提案思路總綱本次提案需要解決的兩大核心問題：一是項目地塊如何開發(fā)？發(fā)展方向是怎樣的？二是項目如何售賣？通過前期對地塊的實地考察以及開發(fā)商對地塊發(fā)展的構(gòu)想，我們對云錫地產(chǎn)硯山項目的發(fā)展方向初步判斷為：硯山項目必須走復合地產(chǎn)之路，它是一個典型的公園復合地產(chǎn)，它將是硯山首個或唯一的純粹公園豪宅項目．有了初步的發(fā)展方向判斷，那么硯山有無發(fā)展公園地產(chǎn)的可能，它的發(fā)展基礎何在？首先搞清楚何謂公園地產(chǎn)？“公園地產(chǎn)”，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設結(jié)合起來的項目。從廣義上講，公
2、園地產(chǎn)是指跟公園相關的地產(chǎn)項目，包括跟旅游相關的旅游地產(chǎn)項目、主題公園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。從世界地產(chǎn)發(fā)展趨勢上看：紐約的中央公園＼倫敦的海德公園、巴黎的凡爾塞花園、東京的新宿御苑等等，世界各國大都市居民選擇住所的環(huán)境要求驚人地相似。這些公園旁的地產(chǎn)已經(jīng)成為高檔住宅、財富和名望的象征。從全國地產(chǎn)的發(fā)展趨勢上看：在我國城市化高速發(fā)展的過程中，城市的積聚效應使得城市居民越來越密集地聚攏到城市核心地帶，人們在追求效率便捷的同時，身心遭受的壓力也越來越大。鮮活的生命需要呼吸、散步、放
3、松，需要溝通、交流、親切。這一切多彩的生活決不僅僅是居室內(nèi)部空間可以實現(xiàn)的，居住空間向外延伸到社區(qū)會所、園林，仍然是屬于地產(chǎn)項目個體屬性，再向外延伸就是公園、體育場館等城市公共空間。這種變化，使得一股公園地產(chǎn)熱席卷全國．從人們的消費趨勢上看：2003年一場SARS風暴席卷全國，引發(fā)了人們對健康住宅、生態(tài)住宅的向往。從此以后公園地產(chǎn)走進了人們的視野，并一直倍受追捧與青睞．從硯山的城市發(fā)展規(guī)劃上看：為改變硯山城市形象，政府已經(jīng)明確提出要把硯山建設成＂山在城，城在山中＂的現(xiàn)在山水園林城市，一場圍繞市政規(guī)劃藍圖的人居革命正在硯山興起．以上四點，
4、為硯山項目走復合型公園地產(chǎn)道路準備了強大的市場基礎和環(huán)境基礎．項目發(fā)展基礎找到了，那么項目發(fā)展的機會點在哪里？□市場機會：Ａ＼硯山房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處于初級階段，這為新的地產(chǎn)形式和新的產(chǎn)品概念的出現(xiàn)，提供了巨大的空間．Ｂ＼硯山目前在售的樓盤，產(chǎn)品形態(tài)單一，消費者選擇面窄，這種狀況為豐富產(chǎn)品組合提供契機．Ｃ＼大戶型，聯(lián)排別墅，是目前硯山房地產(chǎn)消費的熱點和物業(yè)開發(fā)主流，這為本項目的開發(fā)指明了方向．Ｄ＼營銷方式原始單一，這為新型營銷方式的使用提供了可能．更為本項目后期的營銷推廣提供了廣闊的施展空間．Ｅ＼硯山市場目前尚無復合型地產(chǎn)開發(fā)的先例，更無
5、公園地產(chǎn)的出現(xiàn)，這為本項目準備了巨大的市場空白點．□需求機會：硯山是苗族壯族的聚居地，親近自然＼崇尚自然是其民族的一種特性，依山傍水而居是其民族居住文化的準則．但城市化的發(fā)展，幾乎剝奪了他們的這種權(quán)利，然而他們的骨子里依然有這種情結(jié)的存在．這種情結(jié)的釋放就會創(chuàng)造巨大的需求．□購買力機會這幾年硯山經(jīng)濟取得了長足的發(fā)展，政府積極實施＂工業(yè)強縣＂的戰(zhàn)略目標，招商引資力度不斷加大，吸引了一批知名企業(yè)或集團落戶硯山，政府的財政收入＼居民收入＼人均ＧＤＰ都有極大提高，使大宗商品消費成為可能．項目本身有發(fā)展公園地產(chǎn)的資源和條件嗎？□項目的自然資源１．
6、宜人的氣候提供本項目以良好的區(qū)域大環(huán)境２．天然的水面，非常適宜人的親水活動３．原生態(tài)的田園風光是區(qū)域的一大特色４．項目正面更有硯山的著名旅游點――聽湖５．原生態(tài)的綠色植被和小山坡，為項目帶來層次豐富的景觀□地塊的人文資源本項目人文資源相對缺乏，需要在后期努力營造．□公園的價值Ａ．生態(tài)價值――綠色氧氣新鮮宜人Ｂ．配套價值――交通＼商業(yè)跟進Ｃ．功能價值――可看可進可游玩Ｄ．文化價值――積淀城市文明Ｅ．區(qū)位價值――有公園，物業(yè)升值快□交通條件項目地塊四面環(huán)路１．文山至硯山的高速路，兩地之間３５公里的距離，驅(qū)車只需２０分鐘，往返非常便捷，使吸引
7、文山的客戶前來購買成為可能２．直通硯山城區(qū)的道路３．規(guī)劃中的兩條新路如何做才能實現(xiàn)項目的開發(fā)戰(zhàn)略目標？１．公園修建策略公園地產(chǎn)開發(fā)形式有兩種：一種是＂借園＂即在已經(jīng)存在的公園周圍進行地產(chǎn)項目開發(fā)；另一種是＂造園＂即開發(fā)商用一定量的土地先建造公園，然后再進行地產(chǎn)項目的開發(fā)．云錫地產(chǎn)硯山項目屬于后一種開發(fā)模式．因此，公園如何修建？主題怎樣？變得尤為關鍵，它直接影響著后續(xù)地產(chǎn)項目的開發(fā)．公園風格的差異性，成為開發(fā)商決定項目定位、營銷策略等的重要參考依據(jù)。為此，我們給出的項目公園修建的策略是：結(jié)合項目的地塊條件和地形地貌，本項目公園主題應該側(cè)重
8、于生態(tài)旅游＼藝術鑒賞的功能，比較適合引入中式園林（蘇州園林）的風格，由此營造出一種休閑＼生態(tài)＼意趣的氛圍，同時也能增強公園的文化品味，從而彌補項目人文氣息的不足．２．地塊劃分與功能演繹地塊分區(qū)：考慮資源增值
