【精品】管理

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1、第一章項目概況第一節(jié)：項目區(qū)位分析一、區(qū)位本項目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨秀。其距離青島市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，常住人口74.5萬人。膠州帀位于山東省東部的黃海Z濱，膠州灣畔。是青島幣的衛(wèi)星城幣以其得天獨厚的資源優(yōu)勢和歷史文化底蘊構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。本項H的區(qū)位恰好處于這個特殊的地理環(huán)境Z中，項目規(guī)模適中，地塊位置是市場耒來的熱點膠州市商業(yè)一條街，具有鮫好的物升值潛力。二、經(jīng)濟指標（原規(guī)劃指標）1、規(guī)劃用地總血枳：125674m22、總建筑面

2、積：1142力m2多層住宅建筑面積：55313m2小高層住宅建筑而積：10750m2聯(lián)體別墅建筑而積：25968m23、居住總戶數(shù)：754戶4、綠化率：35.8%5、容積率：0.98第一節(jié)：項Hswot分析一、優(yōu)勢s1、白然環(huán)境木項目地處膠州幣蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州M政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及口然資源。其位于膠州市上風位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊口然環(huán)境良好,四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。2、交通環(huán)境本項目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有5路、17路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。二、劣勢w

3、1、城市配套雖然本項目具有良好人文環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟發(fā)展同臨近青島市相對滯后，因此，木項目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致木項目缺乏居住氛圉，市民對本地塊缺乏“認同感”。2、項目遺留問題本項H前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營銷策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項H在前期銷售階段上岀現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑退款”的局血，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望,在當?shù)鼐用窈鸵颜J購該項目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為木項目前期銷售增加了難度。3、開發(fā)商品牌開發(fā)商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽，但在木地屬外來開發(fā)商仍缺乏木地市場知名度和品牌形象，這對將來項目開發(fā)及銷售產(chǎn)

4、生較人影響，導(dǎo)致銷售成木及宣傳成木的增加。4、交通狀況雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。在將來銷售及入伙之后，不得不開通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士，無形中增加了物管成木。三、機會點o1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素膠州市政府提出將木項「【周邊規(guī)劃成購物、休閑、娛樂一條街。這一利好因素必然會刺激項忖周邊商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升溫，煤響住房消費升溫。2、地理區(qū)位優(yōu)勢目前膠州市厲地產(chǎn)市場不成熟，但莫地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，此吋介入膠州M地產(chǎn)市場，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給■…需求”，便可以搶占“先機”。

5、3、客戶資源充足多年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展滯后，市場供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。4、國際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度世界著名企業(yè)紛紛落八膠州市，包括I比界箸名跨國公司abb、美國dole徳國degussa韓國hyundai海爾集團等。無疑在膠州市原有知名度的慕礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點，為本項口開發(fā)提供了乂一利好因素05、工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣膠州市工業(yè)開發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升,而木項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。四、風險t1、

6、市場因素從H前膠州市的房地產(chǎn)市場看，項H競爭同質(zhì)化嚴重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)丿制期測算，一旦這些開發(fā)商都淸晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的巫要性或迅速模仿。那時,木項目還是具有一定市場竟爭的風險性。2、白身因素本項li前期的“棘手”遺留問題，導(dǎo)致了并戶在選擇項目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程屮不能有效的把握形象?…品牌戰(zhàn)略，進行廣告宣傳，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。五、綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、木項口的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項n有關(guān)的各種要索，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)

7、性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給-…需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。第二章定位策略第一節(jié)定位耍索分析1、區(qū)位利好因素分析本項日順應(yīng)這一市場的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打?qū)纭皶r尚住宅”的招牌。來填補膠州房地產(chǎn)市場空口，以出園山水的白然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資冋報的風險將會大人降低,對消費者而言，產(chǎn)品的附加值己人于產(chǎn)品木身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟學(xué)的需求…■供給理論。第二節(jié)項目定