策劃報告通用模式-王振宇-01.3

《策劃報告通用模式-王振宇-01.3》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、策劃報告通用模式第一部分:項目態(tài)勢分析小引：當?shù)爻鞘星闆r概說一、形勢分析從我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為朝陽產(chǎn)業(yè)，正處于蓬勃向上的發(fā)展階段，新一輪房地產(chǎn)熱正在進行中。1?林市房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展上升期，發(fā)展?jié)摿Υ?。國民?jīng)濟穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪發(fā)展時期奠定了宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。人均GDP能比較真實地反映一個地區(qū)的經(jīng)濟實力和經(jīng)濟發(fā)展水平。按照國際慣例，當一個國家或地區(qū)的人均GDP不到3000美元時，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭；超過3000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期。目前**市房地產(chǎn)業(yè)正處于與國民經(jīng)濟總體水平相協(xié)調(diào)

2、的高速發(fā)展期。2.城市化進程的加快,使房地產(chǎn)市場需求量有新的增長。2.1根據(jù)**市的“**”規(guī)劃，到****年前后，**市將發(fā)展成為城市化水平為**%的犬城市。目前市區(qū)人口***萬人，按****年**市3**%o的人口自然增長率和城幣化進程的平均速度（資料來源：****年**統(tǒng)計年鑒）），*年后**市市區(qū)人口將達***萬人，按人均居住面積**平方米計算（**年**市區(qū)人均居住面積已達**平方米），再加上老城區(qū)改造和住房老化等因素，市區(qū)需凈增約***萬平方米的住宅面積。這一增長表明，**市房地產(chǎn)建設(shè)將進入一個發(fā)展較快的時期。3

3、.居民收入水平提高，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅消費將成為排浪式消費的第二浪。1997年以來，我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了更本性的變化，短缺經(jīng)濟吋代結(jié)束，過剩經(jīng)濟的特征日趨突出，市場由賣方市場專變?yōu)橘I方市場。對0000-0000年家庭消費性支出構(gòu)成分析，反映岀杯市屈民家庭消費結(jié)構(gòu)止發(fā)生著更本性的變化（見表2所示）。表1和市0000-0000年主要社會經(jīng)濟指標單位：萬元年份國內(nèi)生產(chǎn)總值人均國內(nèi)生產(chǎn)總值社會消費品零售額居民儲蓄存款余額全ijj市區(qū)全市市區(qū)資料來源：《0000年**統(tǒng)計年鑒》表2顯示：在平均每人年消費性支出構(gòu)成中，*****和

4、*****等項支岀呈現(xiàn)岀逐年下降趨勢，而和*和和和等類消費支出則呈現(xiàn)較強的上升態(tài)勢?！熬幼　敝С鲆矁颖容^強的增長趨勢。由表2可計算出0000—0000年恩格爾系數(shù)為：0.46,0.51,0.43。恩格爾系數(shù)能夠更科學地說明上述消費結(jié)構(gòu)變化態(tài)勢問題。項目指標0000年0000年0000年數(shù)量構(gòu)成%數(shù)量構(gòu)成%數(shù)量構(gòu)成%人均年實際收入人均年可支配收入人均年實際支出人均年消費性支出消費性支出構(gòu)成食品衣著家庭設(shè)備用品醫(yī)療保健交通與通訊娛樂教育文化居住萇他單位：元資料來源：《**統(tǒng)計年鑒》0000-0000年和市居民收支情況由表2數(shù)據(jù)可

5、分析出****年間，市區(qū)人盡可支配收入增長率為00%,人均消費性支出增長了00%,其屮用于屈住的支出增長了00%。其中，0000年人均可支配收入比000年增長了00%,居住支出增長了00%o而居住支出在消費性支出中所占的比例始終在00%左右浮動，說明**市區(qū)居民住宅消費開處于一定程度的抑制狀態(tài)，消費前景看好，還有相當?shù)馁徺I和需求潛力。城市居民經(jīng)濟收入逐年增強，購買力旺，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢，可說明居民生存型消費期結(jié)束，小康舒適、享受型消費趨勢凸顯，排浪式第二次消費高潮將以住宅消費為主流。4?房改政策、金融政策等拉動，使**市

6、房地產(chǎn)市場日趨活躍。隨著2001年我國住房制度改革進一步深化，多層次的供房體系逐步健全，靈活多樣的金融服務的建立，無疑會在很大程度上刺激住宅消費，推動住宅消費向更高水平發(fā)展。5?政府將加大市政投入力度，加快房地產(chǎn)建設(shè)步伐，同時住宅郊區(qū)化啟動。0000年**【］j制定了新的**城］］j發(fā)展規(guī)劃策略，即oooooooo政府關(guān)于城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，在一定程度上將會影響開發(fā)商、投資商的區(qū)域投資方向，從而可能影響到住宅供需市場向****區(qū)域聚集。rtr丁近幾年房地產(chǎn)開發(fā)與城市向北發(fā)展的戰(zhàn)略有一定的差距，市場無形之手的駕馭能力超出政府的宏

7、觀調(diào)控能力，兩年內(nèi)強勢開發(fā)區(qū)域還將集中在****等板塊，如表3所示。但未來三到五年后，住宅市場供求區(qū)域郊區(qū)化趨勢將更加明朗。表3**市近幾年住宅市場區(qū)域供求結(jié)構(gòu)構(gòu)區(qū)域分布計劃購房居民選擇構(gòu)成(%)在建住宅分布(％)未來三年內(nèi)計劃開發(fā)住宅分布(%)城東城西城南城北城中城郊資料來源：**市房地產(chǎn)調(diào)查專集6.政府關(guān)于土地政策的完善，土地供應市場的發(fā)育、成長，將直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)、消費市場的方展水平，品牌市場逐步形成。三、常州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征與發(fā)展趨勢分析1?常州房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史進程和市房地產(chǎn)市場從1979年至今,，大致經(jīng)歷了

8、探索、發(fā)展、繁榮、低迷、再發(fā)展5個階段，21世紀市場進入了新一輪的發(fā)展階段。1.1住宅建設(shè)市場探索階段（1979—1981年）1.2房地產(chǎn)市場起步發(fā)展階段（1981—1986年）1.3房地產(chǎn)市場繁榮階段（1987—1994年）1.4房地產(chǎn)市場低迷階段（1994—1998）1.5房地產(chǎn)發(fā)展新