北海辰辰花園項目營銷策略案

《北海辰辰花園項目營銷策略案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、北海辰宸花園項目營銷策略案誠品機構(gòu)CHFNGCONCONSUITANT2011年3月25日第一章北海房產(chǎn)市場綜合研究3-17第二章房地產(chǎn)新政及市場走勢關(guān)聯(lián)18-22第三章北海樓市消費群體研究23-32項目營銷思路33-3738第五章項目推廣費用概算第一章北海房地產(chǎn)市場綜合研究北海房地產(chǎn)市場發(fā)展印記泡沫瘋狂期高潮快速發(fā)展期恢復(fù)蘇醒期調(diào)整盤活期完全停滯期90年94年00年04年06年至今低迷＞自91—92年，北海樓市瘋狂后，從1994年陷入完全停滯。此后,北海市房地產(chǎn)在經(jīng)歷了泡沫期、停滯期、調(diào)整期、恢復(fù)期以后，進入了快速發(fā)展的階段。＞尤其是在近3年，房價

2、快速攀升，市場也步入理性階段。?“90年代北海市委、市政府采取大膽讓利的“低門檻”措施，讓土地直接進入市場，以土地招商、聚財，允許投資人成片開發(fā)和協(xié)作開發(fā)相結(jié)合。不分經(jīng)濟成分，不問姓“社”姓“資”，一律敞開大門，鼓勵發(fā)展。北海市政府夢想著在短短的幾年里，建成一個人口100萬、城區(qū)面積100平方公里、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值100億的現(xiàn)代化大都市?“到1994年8刀，經(jīng)市規(guī)劃局劃出紅線圖的土地已達到154平方公里，北海市18年的用地計劃僅兩年時間便已用完。”?1993年1月，時任國務(wù)院副總理兼央行行長的朱容基到北海的考察，直接推動了國家實行宏觀調(diào)控的決心，金融系統(tǒng)

3、就開始整頓。國家實施銀根緊縮政策，北海依靠外來資金發(fā)展的口標瞬間成為泡影。?1993年4刀28B,所有在北海的企業(yè)大額資金拆借被凍結(jié)，所有參與北海房地產(chǎn)開發(fā)的銀行被勒令限期收回所冇貸款，資金鏈條突然崩斷。地價、房價開始大幅跳水。?1993年6月24F1,中共中央、國務(wù)院《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》下發(fā)，這就是震撼全國的“十六條”。7月全國信貸規(guī)模急劇緊縮，大量資金被抽走，北海400家開發(fā)公司自動消失。?數(shù)據(jù)顯示，北海從1990年到1999年在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共審批建設(shè)用地4235公頃，閑置的土地面積就有1887公頃，占了44.6%；從1992

4、年以來積壓的商品房面積達107萬多平方米，爛尾工程面積達121萬平方米。?90年代末北海市積極有效地處理各種房地產(chǎn)歷史遺留問題，以問題的解決促發(fā)展。首先進行土地盤整，采取有力措施清理土地一級市場，3年內(nèi)政府共收回房地產(chǎn)商無能力支付地款的10多平方公里土地；?2000年，北海市成立“盤活辦”，政府、企業(yè)和法院“聯(lián)動”，先后出臺多個政策，以土地盤整為主、稅收優(yōu)惠為輔進行空置商品房的消化，減免空置商品房處置的營業(yè)稅和契稅。?2002年，北海市借鑒先進城市的做法，成立土地整理儲備中心和地產(chǎn)交易屮心，對2000多公頃閑置土地加大盤活力度，嚴厲打擊房地產(chǎn)商非法分

5、割轉(zhuǎn)讓宅基地的行為。?從2003年4月開始，北海市抓住進入新一輪經(jīng)濟大發(fā)展和國家給予的處置積壓厲地產(chǎn)特殊優(yōu)惠政策的歷史機遇，全面啟動了停緩建工程的處置工作，大量停緩建工程、閑置土地和空置商品房等歷史遺留問題得到有效解決。?2005年房地產(chǎn)高峰論壇上傳出：經(jīng)過多年的努力，北海處置積壓商品房工作取得重大突破，北海房地產(chǎn)健康冇序發(fā)展的經(jīng)驗值得借鑒。?2006年再次榮獲“中國十大宜居城市”及“中國人居環(huán)境范例獎”的北海市，房地產(chǎn)業(yè)熱度看漲。?2007年3月以來，廣西北海房價在全國70個重點調(diào)查城市房價上漲幅度名列前茅。進入2010年后，北海房價綜合指數(shù)在廣西

6、各個地市名列前位，顯示岀強大的發(fā)展?jié)摿Α?2008年3月國家批準《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，北海再次吸引全國關(guān)注的目光。北海提出在廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)中率先崛起的戰(zhàn)略目標，北海將步入經(jīng)濟快速增長期，并有效剌激房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的迅猛勢頭將氏期保持，本來基數(shù)就低的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)穩(wěn)步合理攀升。二、北海房地產(chǎn)歷年投資開發(fā)狀況＞北海現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)近700多家，房地產(chǎn)投資額逐年上升。＞從2007年開始，北海房地產(chǎn)開發(fā)投資額迅猛提高，至2010年比過去的2002年增加了十倍。＞2008年起，是北海房地產(chǎn)投資開發(fā)的超速時代，最低每年超過45%的投資增

7、額。2010年，更是達到驚人的97.34億元，同期增幅達到81.9%,創(chuàng)歷史新高。IB房屋施工面積■竣工面積口冏品房銷售面積＞歷年施工面積均呈增長態(tài)勢，其中，09年施工面積較08年猛增增長。09全年達到創(chuàng)紀錄的434.46萬平方米。＞歷年竣工面積呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，主要由于在該期間，北海城市整體的宏觀調(diào)控，以及大量的爛尾樓和土地被盤活，改造建成之后逐步進入市場銷售。＞歷年銷售面積呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，苴中，2009年，銷售面積達到139萬冊，增長率在廣西區(qū)內(nèi)名列前茅。四、北海市場地產(chǎn)銷售價格走勢分析北海地產(chǎn)價格走勢圖□均價（元/nf）I＞北海市房地產(chǎn)經(jīng)過泡

8、沫期，調(diào)整期之后，房價逐步攀升，自2003開始逐步上揚。＞由于宏觀經(jīng)濟的良好態(tài)勢，《廣西北部灣經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》