物流園區(qū)規(guī)劃思路

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1、納雍縣物流園區(qū)規(guī)劃方案納雍縣鵬騰生態(tài)農(nóng)牧綜合開發(fā)有限公司2012年12月27日第一章項目啟動準備階段該階段主要是咨詢方通過與用戶方洽談交流，根據(jù)用戶方的具體要求，成立項冃小組，在確定了項冃的前提下，根據(jù)項目的目的和要求，進行小組成員的具體分工，接著合理安排調(diào)研的行程和人員，制定出切實可行的調(diào)研計劃，準備調(diào)研表格等調(diào)研資料，根據(jù)具體的調(diào)研計劃安排分批分地展開調(diào)研工作，其項冃準備階段的具體流程如下圖1所示。圖1項目啟動準備階段第二章數(shù)據(jù)收集與分析階段數(shù)據(jù)收集與分析階段是物流園區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)，主要為規(guī)劃做好準備工作。該階段主要包括相關(guān)數(shù)據(jù)資料的收集、整理和初步分

2、析。1、相關(guān)數(shù)據(jù)資料的收集主要包括通過座談、走訪、電話、調(diào)研表等調(diào)研形式進行政府、企業(yè)、市場、周邊環(huán)境等直接資料的收集，以及通過網(wǎng)絡(luò)、論文、報告、行業(yè)資料等收集形式進行網(wǎng)絡(luò)、圖書館、資料數(shù)據(jù)庫等間接資料的收集。其中調(diào)研范圍和對象主要包括：網(wǎng)絡(luò)層次：國家及區(qū)域物流政策，所在地總體情況等。政府層次：規(guī)劃局、交通局、園區(qū)規(guī)劃主導部門等。企業(yè)層次：可能入駐企業(yè)、潛在需求企業(yè)等。市場層次：所在地市場、物流園區(qū)等。周邊環(huán)境：規(guī)劃用地周邊環(huán)境、所在地周邊環(huán)境、全省乃至全國環(huán)境等。從網(wǎng)絡(luò)、政府、企業(yè)、市場、周邊環(huán)境等層面進行調(diào)查，并進一步對區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展

3、狀況、市場需求、企業(yè)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)進行全面深入調(diào)查和研究，為進一步準確預測園區(qū)遠期和近期的物流量做好準備。2、資料初步分析通過收集調(diào)研表格和整理訪談筆記等形式，對收集到的地區(qū)或行業(yè)總量數(shù)據(jù)（生產(chǎn)總量、消費總量、GDP等）進行整理形成調(diào)研報告,對園區(qū)的規(guī)劃定位提出初步建議，確定大略方向。第三章區(qū)域發(fā)展預測階段區(qū)域發(fā)展預測是物流園區(qū)總體定位的數(shù)據(jù)支撐，定量分析和可靠基礎(chǔ)。這里從經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、設(shè)施服務(wù)水平發(fā)展和物流需求發(fā)展五個支撐點進行分析。其中，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是物流園區(qū)所有行業(yè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

4、，其增長的速率與園區(qū)涉及行業(yè)增長之間存在著相關(guān)性，是園區(qū)內(nèi)涉及行業(yè)未來發(fā)展的反映，通過經(jīng)濟發(fā)展預測，可以推斷出園區(qū)未來的發(fā)展趨勢，是園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測是尋求園區(qū)潛在服務(wù)對象的必要數(shù)據(jù)支持，通過區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測，識別重點客戶進行重點培養(yǎng)和招商或簽訂長期合作協(xié)議，是園區(qū)發(fā)展的立足點和發(fā)展點。區(qū)域交通發(fā)展預測是園區(qū)未來發(fā)展的推動力，通過結(jié)合國家及區(qū)域交通戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)掘潛在物流需求，為物流園區(qū)留出足夠預留用地,制定可持續(xù)性發(fā)展模式。區(qū)域設(shè)施服務(wù)水平發(fā)展預測是園區(qū)發(fā)展的拉動力，通過區(qū)域物流園區(qū)和市場的調(diào)研分析，找出實際服務(wù)能力和區(qū)域物流實際需求之間的

5、差距，找出物流園區(qū)在區(qū)域發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的地位，為物流園區(qū)發(fā)展確定細分市場。物流需求發(fā)展預測是園區(qū)發(fā)展的直接動力，通過對于物流量的預測分析，確定物流園區(qū)的規(guī)模和功能。其區(qū)域發(fā)展預測階段如下圖2所示。區(qū)城產(chǎn)業(yè)發(fā)廉預測區(qū)城交通崔展預測區(qū)城設(shè)施服努歡平發(fā)展用測物潦需求發(fā)展預測圖2區(qū)域發(fā)展預測階段第四章園區(qū)總體定位階段在上述對物流園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施水平發(fā)展、物流需求發(fā)展的基礎(chǔ)上，綜合考慮物流園區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，對內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢和劣勢，外部環(huán)境的機會和威脅四個方面進行分析得出SWOT分析矩陣，然后兩兩結(jié)合得出組合決策矩陣，選岀適合園區(qū)

6、的總體定位，主要包括戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位和發(fā)展定位四個方面。（1）戰(zhàn)略定位主要對要規(guī)劃園區(qū)的立足點、輻射半徑和服務(wù)范圉進行概念性的歸納和總結(jié)。（2）市場定位根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和其他相關(guān)數(shù)據(jù)和需求分析階段的結(jié)果，對園區(qū)周圍市場及同類型競爭市場進行分析，挖掘有競爭力和潛在的市場，作為要規(guī)劃園區(qū)的對象市場。（3）功能定位根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和其他相關(guān)數(shù)據(jù)及訪談，對園區(qū)周圍市場功能及同類型競爭市場的功能進行分析，揚長補短，來確定要規(guī)劃園區(qū)市場主要功能的種類和數(shù)量。（4）發(fā)展定位對戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位和布局設(shè)計已經(jīng)確定的園區(qū)發(fā)展建設(shè)時序進行規(guī)劃，并確定每個發(fā)展階

7、段的設(shè)施種類和數(shù)量情況。其總體定位圖如下圖3所示。圖3總體定位圖第五章園區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計階段就是對園區(qū)進行具體的設(shè)計。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施平臺、信息平臺和運營平臺三大平臺的規(guī)劃和設(shè)計。其中基礎(chǔ)設(shè)施平臺的規(guī)劃設(shè)計主要包括用地規(guī)劃、功能設(shè)計、布局設(shè)計、方案比選；信息平臺的規(guī)劃設(shè)計主要包括信息系統(tǒng)的建設(shè)；運營平臺的規(guī)劃設(shè)計主要包括商業(yè)運作設(shè)計和投資設(shè)計。一、基礎(chǔ)設(shè)施平臺的規(guī)劃設(shè)計(1)園區(qū)用地規(guī)劃園區(qū)用地規(guī)劃主要是對物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模的大小進行確定，園區(qū)建設(shè)規(guī)模太小，會限制區(qū)域潛在物流需求，不利于園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。園區(qū)規(guī)模太大，則可能造成投資浪費和資源

8、閑置的現(xiàn)象。(2)倉儲用地面積規(guī)劃倉儲用地面積規(guī)劃主要是對物流園區(qū)內(nèi)倉庫建設(shè)規(guī)模