深圳地鐵竹子林車輛段投標書

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1、2.1物業(yè)基本概況及管理設想、管理特色2.1.1物業(yè)基本概況2.1.1.1物業(yè)名稱：深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地2.1.1.2項目內容：深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地除保安管理以外的物業(yè)管理及相關服務，包括清潔、綠化、設備設施的維修保養(yǎng)、社區(qū)文化活動和物業(yè)管理綜合服務等項內容。2.1.1.3物業(yè)基本情況：位置：位于深圳市深南大道以南、僑城路以東，東西長約1013米，南北寬230米，占地面積23萬平方米，建筑面積約13萬平方米。物業(yè)用途：深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地是深圳市地鐵運營的后方基地，為地鐵的運營提供保障，同時也是深圳市地鐵

2、有限公司在地鐵開通初期的辦公場所。物業(yè)性質：兼有辦公、居住、生活、存儲、生產(chǎn)維修功能的綜合性、多功能的特殊用途物業(yè)。物業(yè)構成及配置：具有獨立建筑物15棟，結構有框架、磚混和輕鋼結構，最高8層。配套設施方面，有招待所、食堂、停車場（車位150個）、公共浴室5間、公共衛(wèi)生間46間、綠化面積64200平方米，綠化率31.85%。公共設施設備方面，有垃圾轉運站一座、污水檢查井147個、雨水檢查井165個、化糞池3個、隔油池3個、2套中央空調系統(tǒng)、各類電梯20部、以及分體空調，照明系統(tǒng)、供水系統(tǒng)和消防系統(tǒng)等。2.1.2物業(yè)管理設想2.1.2.1物業(yè)管理目標

3、根據(jù)項目的實際情況，我們將深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地物業(yè)管理的目標定義為：以高效能的管理，高質量的服務，在有效并合理控制物業(yè)管理成本的基礎上，全面滿足客戶（業(yè)主）的各項物業(yè)管理需求，提供一流的物業(yè)管理專業(yè)服務。具體描述如下：◇保障作用：通過計劃性、系統(tǒng)性的基礎工作和科學管理，保證區(qū)內各類設施設備的完好和正常使用，保障深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地內各項生產(chǎn)和生活活動正常有序的進行?！蠓兆饔茫和ㄟ^高質量的清潔、綠化美化、消殺等工作，為深圳地鐵一期工90程竹子林車輛段及基地的工作人員提供一個整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。◇提升

4、作用：通過對各類污染源（包括噪聲、空氣和固體污染）的有效控制，提高環(huán)境綜合質量；加上針對實際需求的物業(yè)管理綜合服務和豐富多彩的社區(qū)文化服務，為深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地的工作人員營造一個更加健康、方便、舒心的生活和工作環(huán)境，滿足客戶（業(yè)主）深層次的需要?！笮蜗蠛褪痉蹲饔茫阂愿咚刭|的管理團隊、高標準的服務質量和文明禮貌的服務提供方式，加上VI系統(tǒng)導示、各類標識及宣傳展示，幫助樹立深圳地鐵作為深圳市市民工程和窗口工程的良好形象。有關各項管理指標的承諾、依據(jù)以及考核驗收辦法，詳見于2.112.1.2.2管理運作模式組建地鐵物業(yè)管理專門機構---

5、-南光物業(yè)地鐵管理處（或分公司），按照地鐵物業(yè)管理委托合同，對深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地實施綜合性、一體化（保安除外）、專業(yè)化的物業(yè)管理服務。南光物業(yè)地鐵管理處（分公司）的工作關系如下圖：委托方：深圳地鐵公司業(yè)主代表深圳南光物業(yè)管理公司各專業(yè)機構和分公司委托合同關系檢查、監(jiān)督協(xié)調目標管理技術支援協(xié)調考核、協(xié)調匯報質量體系專業(yè)配套政府物業(yè)管理行政主管部門審核各市政部門和公共服務機構南光物業(yè)地鐵管理處（分公司）管理處主任（項目負責人）各部門（班組）專業(yè)服務工作接口監(jiān)督檢查考核評優(yōu)采購物業(yè)管理各專業(yè)服務機構和供應商如圖所示：南光物業(yè)地鐵管理處（

6、分公司）是南光物業(yè)計劃為地鐵服務而專門組建的專業(yè)物業(yè)管理服務機構，具有下述特點：90◇管理機構的專屬性：該機構是專為地鐵基地服務的；◇服務內容的綜合性：該機構獨自全面完成地鐵物業(yè)管理服務的全部內容，包括清潔（消殺）、綠化、設施設備的運行、保養(yǎng)和維修、社區(qū)文化活動和物業(yè)管理綜合服務等，并負責內外部的工作協(xié)調；◇管理服務的專業(yè)性：該機構配備具有很高專業(yè)素質和豐富經(jīng)驗的管理和技術人才，以成熟并先進的管理運作體系和方法，及建立在ISO9001國際質量體系基礎之上的運作程序和制度體系等，確保地鐵物業(yè)管理服務的高標準、高質量和高效率?！蠊芾磉\作的獨立性：該機

7、構將依據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)管理相關法規(guī)的要求獨立運作，獨立核算，南光物業(yè)對其進行目標管理并提供指導和人力、技術支持?！蠊_性和透明性：該機構全面接受委托單位的檢查、指導和監(jiān)督，包括物業(yè)管理服務內容和質量，財務收支狀況等，主動征詢并隨時聽取業(yè)主的意見，對自己的工作進行調整和改進。2.1.2.3運作機制◇激勵機制激勵機制主要通過周密的計劃，目標管理和借助良好的組織結構所明確的職責，把努力——成績——報酬——滿足這一連鎖關系結合到整個的管理系統(tǒng)中去，實現(xiàn)對內調節(jié)改造、對外適應拓展的功效。如下圖所示：報酬的價值從事一個特定看到了公任務的能力平的報酬努

8、力工作成就內在報酬滿足看到了努力所取對任務本身得相應報酬的概率的理解力外在報酬(圖四)90——思想道德教育通過培訓教育有效地提高員工的思