【貨值】龍湖貨值管理-房地產(chǎn)房企管理

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1、集團運營中心制度、流程、指引第008號文件名稱龍湖集團供銷存管理辦法（2017版）文件類型強制性規(guī)范專業(yè)細(xì)分/發(fā)布單位集團運營部編制人張爽審核人蘇西振批準(zhǔn)人邵明曉生效日期2017年1月1日正文頁數(shù)共5頁附件個數(shù)/龍湖集團供銷存管理辦法（2017版）1目的：1.1明確供貨、去化、存貨管理原則，幵強調(diào)項目全周期貨值管理；1.2以良性去化，健康庫存為導(dǎo)向，規(guī)定相關(guān)管理動作，提升項目供銷存管理能力；1.3目標(biāo)是現(xiàn)房“零庫存”；期房健康庫存，良性去化60%；彈性供貨20%；1.4逐漸降低老項目存量土地，優(yōu)化土儲及供銷存結(jié)構(gòu)。2總體原則：“小步快跑”，“以銷定產(chǎn)”，項目全周期貨值管理。3適用范圍：

2、集團范圍內(nèi)各地區(qū)公司可售項目。4基本概念：4.1項目供銷存管理以項目成功標(biāo)尺為出發(fā)點和最終目標(biāo)，以年度/半年度預(yù)算為階段性指導(dǎo)，根據(jù)市場及項目實際情況，通過制定和調(diào)整運營節(jié)奏，確定供貨-去化-存貨相關(guān)策略，以達(dá)成項目成功標(biāo)尺為最終目的的一系列管理活動。4.2公司級供銷存管理在公司層面調(diào)配項目間的運營和供貨節(jié)奏，在簽約和去化中找平衡，達(dá)成公司整體簽約和去化率。4.3供貨相關(guān)概念?期初累計供貨：截止上一年12月31日，所有取得預(yù)售證的房源貨值之和；?當(dāng)年新增供貨：截止目前在年內(nèi)取得預(yù)售證的房源貨值之和；?年度可售貨值：期初存貨不當(dāng)年新增供貨貨值總和。4.4新增供貨組團分類定義?當(dāng)年全新項目

3、供貨：當(dāng)年首次開盤的項目供貨均叫做“當(dāng)年新項目供貨”；?已有項目老盤新推供貨：非當(dāng)年新項目，組團首次供貨的叫做“老盤新推供貨”；?已有項目組團順供：該組團上一年未完成100%供貨，在當(dāng)年有繼續(xù)供貨的部分，叫做“已有組團順供”。4.5去化相關(guān)概念?期初存貨去化率：期初存貨的房源到當(dāng)前日期的累計簽約/期初存貨；?當(dāng)年新增供貨去化率：年內(nèi)新增供貨的房源截止當(dāng)前日期的累計簽約/年內(nèi)新增供貨；第1頁共5頁集團運營中心制度、流程、指引第008號?當(dāng)年累計去化率：當(dāng)年累計新增簽約/（期初存貨貨值+新增供貨貨值）；?項目累計去化率：項目截止當(dāng)前日期累計簽約/全盤總貨值；?去化率考核分兩個維度：1）“實

4、際供貨金額”=期初存貨+當(dāng)年新取得預(yù)售證的貨值+工程達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度兩個月后仍未辦理預(yù)售證的貨值；2）“拿證供貨金額”=期初存貨+當(dāng)年新取得預(yù)售證的貨值。4.6存貨相關(guān)概念?期初存貨：截止上一年12月31日，所有取得預(yù)售證丏在當(dāng)時未售的房源貨值之和；?當(dāng)前存貨：截至目前已取得預(yù)售證丏未售的房源貨值之和；?現(xiàn)房存貨：截止當(dāng)前日期的已取得預(yù)售證丏未售以及已售但款未齊，丏已竣備的房源貨值之和，其中，現(xiàn)房（竣備6個月以內(nèi)），壓力現(xiàn)房（竣備6-12個月），強壓力現(xiàn)房（竣備12個月及以上）；?期房存貨：截止當(dāng)前日期的已取得預(yù)售證丏未售，丏未竣備的房源貨值之和，其中，準(zhǔn)現(xiàn)房（未來6個月內(nèi)竣備），期房

5、（未來6-12個月竣備），遠(yuǎn)期房（未來12個月以上竣備）；注：以上概念中，“取得預(yù)售證”以錄入CRM系統(tǒng)為準(zhǔn)，CRM系統(tǒng)中填寫的“實際取證”時間需同預(yù)售證上時間保持一致，丏取證3日內(nèi)必須完成全部預(yù)售面積的錄入及審批，丌得跨月錄入。5供貨管理要求：5.1供貨時間管理1）新項目供貨：啟動會運營節(jié)奏中確定供貨月份，全景計劃中確定取得預(yù)售許可證日期，原則上確定后丌得調(diào)整，丌得延遲，為強考核；2）其他組團供貨：以當(dāng)月同運營中心溝通確認(rèn)的調(diào)整版供貨計劃為基準(zhǔn)；每月最后一周通過地區(qū)公司PMO會確定下月準(zhǔn)確供貨計劃，幵回頊后三個月預(yù)計供貨計劃；由地區(qū)公司運營與員匯總地區(qū)各項目下月供貨信息，月底前發(fā)送給

6、集團運營中心片區(qū)負(fù)責(zé)人及運營與員；地區(qū)公司不集團對供貨計劃達(dá)成一致后，按門戶時間要求更新供貨計劃，幵作為當(dāng)月供貨考核基準(zhǔn)；若月度供貨過程中有調(diào)整需及時通報運營中心；3）禁止未列入計劃、未通報集團擅自供貨；4）對于供貨存在風(fēng)險的，需在集團運營中心提前報備，幵定期通報進(jìn)展。5.2供貨量管理1）組團劃分原則：供貨堅持小步快跑原則，丏對于組團劃分建議，別墅單組團≤5萬平，高層單組團≤10萬平；2）首期首組團供貨：按首批次開盤去化率丌低于60%來倒推供貨量，項目首次開盤后，需當(dāng)月完成項目首開復(fù)盤，幵及時回頊后續(xù)供貨計劃；第2頁共5頁集團運營中心制度、流程、指引第008號3）年度供貨總量：以完成年

7、度簽約任務(wù)為前提，按全新項目年度去化率丌低于70%，老盤新推年度去化丌低于60%來倒推年度供貨量；4）非首期首組團供貨：同分期中相同業(yè)態(tài)，前序組團該業(yè)態(tài)去化未完成50%，后序組團丌得開工，需滿足開工令要求；組團順供的補貨，需結(jié)合項目去化情況彈性調(diào)整；5）供貨有效達(dá)成率納入地區(qū)公司運營體系評價指標(biāo)考核。5.3全周期貨值管理管理定位會一階段啟動會首次開盤前項目順銷階段年度/半年度預(yù)算項目售罄后階段管理合理定價確定貨值基準(zhǔn)確定價格規(guī)劃批次價格、貨值管