開征物業(yè)稅改革管理

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1、開征物業(yè)稅改革管理編者按：本主要從開征物業(yè)稅的背景分析；開征物業(yè)稅的必要性；開征物業(yè)稅的難點及對策等進(jìn)行講述，包括了簡化稅制，規(guī)范房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進(jìn)社會公平、進(jìn)一步遏制投機(jī)行為，提高土地資源的利用率、稅基的科學(xué)劃定、房地產(chǎn)評估制度需進(jìn)一步完善、土地出讓制度何去何從等，具體資料請見：摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制不斷深入，房地產(chǎn)稅制的不足日益明顯，嚴(yán)重影響和制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。完善我國房地產(chǎn)業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)，將稅收工具合理運用到房地產(chǎn)市場中，物業(yè)稅體現(xiàn)出越來越重要的意義。關(guān)鍵詞：物業(yè)稅房地產(chǎn)改革物業(yè)稅，又稱財產(chǎn)稅或不動

2、產(chǎn)稅，主要針對土地，房屋等不動產(chǎn)，要求承租人或所有者在保有階段每年按照要求繳納一定比例的稅款，而所應(yīng)繳納的稅款會隨著不動產(chǎn)市場價值的變化而變化。例如，地鐵、公路、花園等公共設(shè)施的完善，必然會帶動周邊房產(chǎn)價格的提升，從而對應(yīng)的物業(yè)稅也要提高。開征物業(yè)稅的背景分析目前，世界上大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)比較成熟的國家都有面向房地產(chǎn)課稅的稅種。特別是在歐美發(fā)達(dá)國家，物業(yè)稅作為一項重要稅種已存在很長的發(fā)展歷史。在美國，并沒有單獨征收的物業(yè)稅，其物業(yè)稅是包含在財產(chǎn)稅里面的，其中對土地和房產(chǎn)等不動產(chǎn)所征收的一般財產(chǎn)稅即相當(dāng)于我們所講的物業(yè)稅。美國的一般財產(chǎn)稅是地方稅

3、的一種，通常由州政府和地方政府共同分享。雖然物業(yè)稅在州政府財政收入中占很小比例，但卻是地方政府最重要的收入。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制相對完整但比較復(fù)雜，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有等各個環(huán)節(jié)，從廣義上講，房地產(chǎn)稅包括土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅等十幾個稅種，它們對于統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場管理，提高房地產(chǎn)使用效率，貫徹國家房地產(chǎn)政策和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模等方面發(fā)揮了積極作用。但毋庸置疑的是，目前房地產(chǎn)稅制體系的設(shè)計也存在著缺陷和不足，特別是開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負(fù)偏重，存在著因稅種交織而導(dǎo)致重復(fù)征稅的現(xiàn)象。而針對保有環(huán)節(jié)則稅種較少，

4、致使其調(diào)節(jié)職能和統(tǒng)籌職能未能隨著我國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而加強(qiáng)，呈現(xiàn)出弱化的趨勢。我國自2003年以來便出現(xiàn)了征收物業(yè)稅的提法及相關(guān)研究。以國家財稅部門為主的多個部門以及社會各界專家、學(xué)者及研究機(jī)構(gòu)都給予高度關(guān)注并就進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行了深入廣泛的研究。到2009年，國務(wù)院公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革意見的通知》?！锻ㄖ分刑岬?，要加快推進(jìn)財稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財稅體制。與以前物業(yè)稅在北京、深圳等地''空轉(zhuǎn)”不同，此次是國務(wù)院首度將物業(yè)稅提到政府r的議事日程，表明了中央決策層對物業(yè)稅的關(guān)注。2開

5、征物業(yè)稅的必要性簡化稅制，規(guī)范房地產(chǎn)市場。物業(yè)稅的開征可以實現(xiàn)現(xiàn)有稅種的有效整合，有利于推動我國內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。目前,我國涉及房地產(chǎn)的稅種有十多種，而開征的物業(yè)稅主要是把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費，降低稅負(fù)，拓展稅基,壯大稅源。并且把相應(yīng)的征收環(huán)節(jié)后移，將開發(fā)建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)承擔(dān)的費用轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)擁有或使用人承擔(dān)，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進(jìn)而降低購買者買房的“門檻”，更好的激活房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。調(diào)節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進(jìn)社會公平。公平和效率,是我們在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域常常

6、關(guān)注的重要問題。物業(yè)稅作為一個與廣大公民個人利益息息相關(guān)的重要稅種，如何能夠在經(jīng)濟(jì)生活中體現(xiàn)效率，又在最大程度上體現(xiàn)社會公平，是我們在構(gòu)架物業(yè)稅制時所必須考慮的問題。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中，土地和房屋一旦增值，開發(fā)商和業(yè)主將獲得更多的利益，而政府無法參與增值價值的再分配，從而使得財富流向物業(yè)保有者。誰擁有的物業(yè)越多，誰的財富增值的就越快。買房已經(jīng)不是為了滿足日常居住需求的消費而成為投資賺錢的手段，使高收入者和低收入群體之間的貧富差距進(jìn)一步拉大。物業(yè)稅制度實施后，將會對增值的房地產(chǎn)價值重新進(jìn)行分配，通過稅收杠桿，調(diào)節(jié)個人收入，平衡社會財富

7、。一方面，對擁有不動產(chǎn)多者征收高稅率的稅費，并且根據(jù)不動產(chǎn)增值情況年年課稅，達(dá)到遏制其財富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財政收入，有利于當(dāng)?shù)毓哺＠聵I(yè)的發(fā)展，通過財政轉(zhuǎn)移支付手段，調(diào)節(jié)社會公平。進(jìn)一步遏制投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。我國房地產(chǎn)稅費制度目前不能很好的限制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為?！俺礃恰薄ⅰ俺捶俊?、“圈地”等行為掩蓋了市場的真實需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，容易引起市場的不穩(wěn)定，同時政府的宏觀調(diào)控也容易失位。物業(yè)稅的開征會使自用需求者傾向于購買面積較小的房地產(chǎn)，并在一定程度上抵制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，減少在消費端的不合理

8、的需求，減少房地產(chǎn)資源閑置，引導(dǎo)房價回歸到穩(wěn)定理性的價格區(qū)間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。穩(wěn)定城市財政收入，促進(jìn)社會整體利益實現(xiàn)。物業(yè)稅的另一重要意義主要在于財政管理體制的完善和地