購物中心如何進(jìn)行品牌調(diào)整

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1、購物中心經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)營后，所面臨的市場環(huán)境將是今非昔比，所配置的業(yè)態(tài)、業(yè)種、租戶也處在生命周期不同階段的變化中，而消費(fèi)者的偏好需求與時(shí)尚潮流也在變化，這些因素將驅(qū)動(dòng)購物中心或被動(dòng)或主動(dòng)地進(jìn)行調(diào)整。購物中心調(diào)整升級的過程就像做一道數(shù)學(xué)題，有加法也有減法，會(huì)減少一些業(yè)態(tài)，也會(huì)增加一些業(yè)態(tài)，或者進(jìn)行一些品牌的調(diào)整。每一步都至關(guān)重要，它直接影響到一個(gè)購物中心是否能成功。購物中心品牌調(diào)整的前提購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容：1、購物中心定位2、購物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?、消費(fèi)者的潛在需求4、競爭對手的對抗和錯(cuò)位

2、經(jīng)營問題5、購物中心?？偷南M(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平分析6、現(xiàn)有租戶的經(jīng)營狀況及租約履行情況7、市場營銷策略的得失及未來方向8、擬引進(jìn)租戶的市場拓展方向、市場布局9、業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路和能力以及人員配備10、調(diào)整后的租金收益比較以及投入費(fèi)用產(chǎn)出比11、物業(yè)改造的可行性、時(shí)間成本、時(shí)間安排主動(dòng)調(diào)整基本原則客流貢獻(xiàn)優(yōu)于租金貢獻(xiàn)原則：租金因素不能作為一個(gè)唯一的參考因素，更不能作為最優(yōu)因素。一個(gè)客流很少的品牌，不僅會(huì)影響到自身的持久經(jīng)營，而且還會(huì)影響到其他租戶的經(jīng)營，影響到購物中心的整體氛圍。而有些租金水平不高，但客流量卻比較大的商戶，它對購物中

3、心整體的客流貢獻(xiàn)比其自身的租金對業(yè)主的貢獻(xiàn)要大。顧客需求優(yōu)于品牌需求原則：購物中心里有的租戶是知名品牌，但它跟購物中心的目標(biāo)客群并不相符，這時(shí)候就可以考慮引進(jìn)其他更能滿足顧客需要的品牌，而不惜淘汰舊有品牌。在滿足顧客需要與購物中心的品牌需要之間，顧客需要優(yōu)于品牌需要。經(jīng)營需要優(yōu)于管理需要原則：只有不斷的堅(jiān)持調(diào)整，購物中心的品質(zhì)才可能得到不斷的提升，也才能滿足消費(fèi)者不斷變化的消費(fèi)需求，才能在的競爭中立于不敗之地。租戶調(diào)整基于整體經(jīng)營的需要。除此之外，購物中心在調(diào)整中還需注意：業(yè)態(tài)比例的加減法重餐飲輕服裝購物中心的調(diào)整周期主要是：一年一小調(diào)

4、，三年一中調(diào)，五年一大調(diào)，主要是根據(jù)合同租期來調(diào)整。對于百貨而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的時(shí)間可能會(huì)進(jìn)行一些微調(diào)。而餐飲類的業(yè)態(tài)，租期一般是五年，在大多數(shù)業(yè)態(tài)租期到的時(shí)候，每五年才會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整。因此，對于購物中心來說，幾乎每一種業(yè)態(tài)都有調(diào)整的可能性，這要根據(jù)每個(gè)購物中心所處的地段和定位來看。購物中心的零售、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)比例經(jīng)歷了從5：3：2到4：3：3到1：1:：1三個(gè)階段。從業(yè)態(tài)比例的變化過程中，可以看出，娛樂和餐飲的業(yè)態(tài)正在逐步增加，而零售的業(yè)態(tài)正在相應(yīng)下降。這個(gè)比例雖然不能一概而論，但是對于大多數(shù)城市副中心、近郊

5、的購物中心或者社區(qū)型商業(yè)中心而言，餐飲業(yè)態(tài)是最聚客的。每個(gè)城市的中心只有一個(gè)，人氣比較旺，但是各個(gè)區(qū)域的副中心卻可以形成多中心發(fā)展的局面，而每個(gè)區(qū)域都集中有一定量的消費(fèi)人群，更加側(cè)重生活方面的體驗(yàn)消費(fèi)。而服裝受到電商的沖擊比較大，有些購物中心減少了部分服裝店面，用來擴(kuò)大餐飲的比例或進(jìn)行多元化業(yè)態(tài)的經(jīng)營。購物中心在應(yīng)變中求發(fā)展聚人氣收益好是關(guān)鍵有人氣才會(huì)有商氣。在招商時(shí)，開發(fā)商比較喜歡吸引人氣的品牌商家。一旦把人吸引過來了，一些業(yè)態(tài)的消費(fèi)可能會(huì)隨之拉動(dòng)。一般來說，比較聚客的業(yè)態(tài)主要有餐飲、電影、兒童游樂園、體驗(yàn)館、溜冰場、快時(shí)尚品牌等，而

6、租金比較高的業(yè)態(tài)主要有服裝、珠寶、手表、面包、數(shù)碼店等。在多個(gè)購物中心實(shí)地走訪時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，像餐飲、電影、兒童游樂園等體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)在購物中心的聚客作用是比較明顯的。尤其是在周末的時(shí)候，或者大片上映時(shí)，大多購物中心的電影院前臺總是排起了長隊(duì)。父母也喜歡帶著孩子到兒童游樂園玩耍，度過周末的美好時(shí)光。事實(shí)上，餐飲的聚客能力是很強(qiáng)的，但是租金卻非常低，過高的餐飲比例會(huì)讓購物中心吃不消。而對于體驗(yàn)館、溜冰場等業(yè)態(tài)，也是非常聚客的，但對物業(yè)的要求非常高，大多數(shù)開發(fā)商不愿意花大成本去打造和維護(hù)。而零售業(yè)態(tài)的承租能力比較強(qiáng)，但是缺乏人氣。在聚人氣和租金高

7、之間，必須要有取舍。購物中心業(yè)態(tài)的調(diào)整，最重要的是，實(shí)現(xiàn)租金和人氣的平衡。體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，受到購物中心的青睞，主要是聚人氣。如何協(xié)調(diào)好租金與人氣之間的平衡，達(dá)到最佳的效果，是購物中心必須探討的問題。業(yè)態(tài)升級購物中心迎來新的發(fā)展空間多元化、個(gè)性化的消費(fèi)需求，以及電商的沖擊、競爭對手的壓力，迫使購物中心突破傳統(tǒng)的購物功能，越來越注重體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的打造。如今，業(yè)態(tài)的調(diào)整，對于購物中心而言，意味著注入新的活力，同時(shí)也迎來的新的發(fā)展機(jī)會(huì)，未來將會(huì)形成一種全新的格局。未來的購物中心將會(huì)變成生活方式的中心，是一個(gè)交流的平臺。業(yè)態(tài)的調(diào)整，可以優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)，進(jìn)

8、行業(yè)態(tài)升級，成為一個(gè)社交的平臺。創(chuàng)新業(yè)態(tài)也是一種趨勢，購物中心可以從軟件和硬件上進(jìn)行改善。從軟件上來看，譬如情景購物，從環(huán)境上來進(jìn)行來給消費(fèi)者創(chuàng)造更多的體驗(yàn)。在餐飲、電影、兒童業(yè)態(tài)等多種體驗(yàn)式業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢