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《基於競爭因素的土地使用權(quán)博弈競價(jià)法探討》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、基於競爭因素的土地使用權(quán)博弈競價(jià)法探討?中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A內(nèi)容摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)用經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓行為越來越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間為獲取土地使用權(quán)的競爭也日趨激烈，在土地使用權(quán)掛牌和拍賣出讓中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確定一個(gè)合理的並綜合考慮競爭因素的出價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間土地使用權(quán)出讓博弈就顯得更為重要。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得經(jīng)營性土地使用權(quán)中存在的問題，針對土地使用權(quán)招拍掛方式，構(gòu)建瞭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的競價(jià)博弈模型，並進(jìn)行瞭相關(guān)分析，提出瞭一種考慮競爭因素的博弈競價(jià)法關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)掛牌拍賣博弈模型博弈競價(jià)法研究背景房地產(chǎn)開發(fā)用
2、經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的行為越來越規(guī)范，土地使用權(quán)的招拍掛（特別是拍賣和掛牌）正成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)及政府部門出讓土地使用權(quán)的主要方式。同時(shí)由於房地產(chǎn)開發(fā)市場的日趨成熟，政府宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間為獲取土地使用權(quán)的競爭也更加日趨激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地使用權(quán)出讓，特別是對土地使用權(quán)招拍掛形式出讓的研究就迫切地?cái)[上瞭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要研究日程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究土地使用權(quán)出讓行為是在我地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期不可缺少的環(huán)節(jié)。由於歷史原因，我國土地使用權(quán)招拍掛出讓活動起步較晚，初期房地產(chǎn)市場不正規(guī)，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地的決策靠“拍腦門”、也有許多房地產(chǎn)開發(fā)
3、企業(yè)以前靠“投機(jī)”行為獲取暴利，而沒有對土地使用權(quán)招拍掛引起重視，結(jié)果損失慘重。進(jìn)入20世紀(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)的投資環(huán)境逐漸趨於成熟，房地產(chǎn)法規(guī)的完善和市場行為的規(guī)范，對未來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，即將面臨的是一個(gè)完備的房地產(chǎn)市場體系和一個(gè)公平、公正、公開的土地使用權(quán)出讓的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究土地使用權(quán)出讓的博弈就顯得更為重要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來看，能否獲得土地取決於其出價(jià)的高低。如果出價(jià)過高，雖然能獲得土地，但由於土地成本過高,最終會使其利潤過低甚至虧損。如果出價(jià)過低，則難以獲得土地。因此，在土地使用權(quán)掛牌和拍賣出讓中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確定一個(gè)合理的並綜合考慮競爭因素
4、的出價(jià)。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得經(jīng)營性土地使用權(quán)中存在的問題，針對土地使用權(quán)招拍掛方式，構(gòu)建瞭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的競價(jià)博弈模型，並進(jìn)行瞭相關(guān)分析，提出瞭一種考慮競爭因素的博弈競價(jià)法土地使用權(quán)競價(jià)博弈模型實(shí)例分析假定某土地使用權(quán)拍賣出讓或者掛牌出讓的底價(jià)為b0,有n傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意獲得該塊土地，並參加競拍。第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的超出底價(jià)的報(bào)價(jià)為bi20,即第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的報(bào)價(jià)為bO+bi；第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的認(rèn)同的超過底價(jià)bO之外的價(jià)值為vi20,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的價(jià)值為bO+vi
5、(一)兩傢企業(yè)土地使用權(quán)競價(jià)博弈設(shè)隻有2傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定參加此次土地使用權(quán)拍賣或掛牌，1=1,2顯然，每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對地塊土地使用權(quán)的認(rèn)同價(jià)值vi是不公開的，vi隻有第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己知曉，即相互獨(dú)立。但每房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都知道vi獨(dú)立地取自定義在區(qū)間[0,1]上的均勻分佈函數(shù)。若第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價(jià)格bO+bi中標(biāo)，則第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的淨(jìng)收益為(bO+vi)-(bO+bi)=vi+bi,若第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能中標(biāo)，則淨(jìng)收益為0因此，第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益函數(shù)為：(1)假定，第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出價(jià)bi(vi)是其對該地塊土地使用權(quán)的認(rèn)同價(jià)值vi
6、的嚴(yán)格遞增函數(shù)，顯然，bi(vi)Wvi,因?yàn)闆]有哪傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)願意付出比其認(rèn)同的土地使用權(quán)價(jià)值更高的價(jià)格(那樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用將為負(fù)值)由於博弈是對稱的，隻需要考慮對稱的均衡出價(jià)策略b=b*(V)給定V和b,第i傢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期望支付為ui=(v-b)Prob{bj當(dāng)n—8時(shí)，b*-*v,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付全部的bO+v才可獲得該塊地塊的土地使用權(quán)，企業(yè)幾乎支付出全部土地使用權(quán)的價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價(jià)策略為，即博弈競價(jià)法確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價(jià)策略為土地使用權(quán)出讓競價(jià)策略在於社會平均的建築技術(shù)水平下制定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隻有提高自己的技術(shù)水平
7、、管理水平，通過提高生產(chǎn)率，縮短建設(shè)期等手段，達(dá)到減少項(xiàng)目成本的目的,從而提高利潤率，這樣才能獲得更高的土地使用權(quán)的估值vi,使自身在土地使用權(quán)競價(jià)過程中處於有利位置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對土地使用權(quán)出讓的地塊進(jìn)行深入的調(diào)查，同時(shí)選擇自己針對性的土地地塊，通過參加土地管理部門組織的現(xiàn)場勘查及瞭解提報(bào)競價(jià)申請的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，選擇參加競拍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量n較少的地塊進(jìn)行競拍，避免惡性競爭，以期獲得更多的期望效用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定報(bào)價(jià)時(shí)，既不能盲目地壓價(jià)，也不盲目樂觀地報(bào)高價(jià)，應(yīng)當(dāng)在確定自身成本的基礎(chǔ)
