住宅可研報告

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1、1．總論1.1項(xiàng)目名稱：創(chuàng)展·水岸貴都1.2建設(shè)單位：洛陽創(chuàng)展置業(yè)有限公司性質(zhì)：獨(dú)立法人企業(yè)法人代表：李義軍1.3項(xiàng)目提出的背景條件1.3.1報告編制依據(jù)a.甲方提供的有關(guān)資料（如：建設(shè)單位現(xiàn)狀、人員編制等）；b.國家及地方現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定；c.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）2001年版。1.3.2必要性（城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展提出的要求）創(chuàng)展·水岸貴都”小區(qū)緊依洛浦公園，八百米的水面景觀，門前洛河縈繞，步入洛浦秋風(fēng)園，柳樹成蔭，景色如黛，居住環(huán)境十分優(yōu)雅。向北有大張量販，佳寶市場等，便于居民生活購物；周邊

2、分布有交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、中國銀行，給居民的日常理財提供方便，加之附近的麗景陽光生態(tài)園、中匯大酒店、山河賓館等，最大可能的滿足居民的日常生活和業(yè)余活動娛樂所需。小區(qū)附近有三山學(xué)校、高新區(qū)小學(xué)、河洛中學(xué)、高新雙語幼兒園，150醫(yī)院、陸渾水庫管理局門診等，給居民的健康、教育提供必要保障，其他企事業(yè)單位和服務(wù)機(jī)構(gòu)分布于其間。a.洛陽市是以工業(yè)、旅游業(yè)為發(fā)展龍頭的中等城市，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展隨著我市對城市擴(kuò)建力度的加大，洛浦公園沿岸風(fēng)景的不斷完善，該地段的文化優(yōu)勢和旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)優(yōu)勢更加突出。這不但促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

3、，還大大改善了城市形象和洛陽市的生活品味，對本項(xiàng)目的實(shí)施是非常有利的。b.改革開放以來，經(jīng)過二十年的發(fā)展，住宅作為人類直接生存的空間與環(huán)境，住宅建設(shè)已成為影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，在國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有舉足輕重的作用。c.據(jù)市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)資料顯示，雖然近來不斷加大對住宅建設(shè)的投入，但仍不能滿足廣大居民的住房需求，因此進(jìn)一步提高住宅建設(shè)的總體水平，提高人民群眾物質(zhì)文明生活，也是當(dāng)前居民的強(qiáng)烈要求和迫切需求。d.根據(jù)前期市場調(diào)查得出的結(jié)論：洛陽市高新區(qū)原屬于我市的近郊，居住環(huán)境相對較差。許多居民都生活在自建的房屋內(nèi)，條件差，生活很不方

4、便，加之新建單位的不斷增多，各種市政設(shè)施、電信管線、采光、通風(fēng)、節(jié)能等現(xiàn)代化住房的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，均難以滿足居民日益增長的住房需求。隨著我市“兩創(chuàng)”工作的開展，城市面貌大大改觀。為了支持市政府倡導(dǎo)的，把我市建設(shè)成中西部最佳人居環(huán)境的總體構(gòu)想，洛陽創(chuàng)展置業(yè)有限公司把“創(chuàng)展·水岸貴都”設(shè)計(jì)定位為南昌路、洛河沿岸板塊上唯一的一個純高層、高檔、親水型住宅小區(qū)，這也是當(dāng)前居民的迫切需求。e.自從改革開放以來，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，許多富裕起來的高新區(qū)自由職業(yè)者、城市居民、小工商業(yè)者、外地來洛人員等手里有了錢，生活及住房觀念發(fā)生了很大變化，希望在自己

5、祖輩生活或創(chuàng)業(yè)的地方買到滿意的房子，過現(xiàn)代人的城市生活，尤其最大限度地滿足高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)各類高級職稱技術(shù)人員和管理層人員對高等住宅的需求。由此可見，開發(fā)本項(xiàng)目是必要的，它不僅重塑了洛陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅的形象，提高了城市環(huán)境品位，同時也帶動了洛陽市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長。1.3.3現(xiàn)狀綜合條件分析a.行業(yè)內(nèi)各同行的現(xiàn)有能力分析洛陽市在我國房地產(chǎn)市場中屬于三類城市。洛陽市房地產(chǎn)市場起步于1992年，14年來一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。從1998年以來，房地產(chǎn)的開發(fā)量每年以30％的速度遞增，2003年、2004年洛陽商品房銷售面積約在130萬

6、平方米以上。b.市場前景的分析洛陽市的房地產(chǎn)開發(fā)，還是停留在比較低級的開發(fā)經(jīng)營中，原因種種，主要是本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。從各種物業(yè)市場平均價格來看，其房價處于全國中低水平。近幾年來，總的趨勢是上升的，但每年的升幅都不大。從房價及其開發(fā)和成交數(shù)量來看，這與洛陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，應(yīng)該說不存在“房地產(chǎn)泡沫”。從未來幾年發(fā)展趨勢看，洛陽的房地產(chǎn)市場依舊會平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)量和房價會穩(wěn)中有升，不會產(chǎn)生大的波動。因而市場前景比較看好。c.優(yōu)勢條件，存在問題及解決辦法優(yōu)勢是項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。存在問題是由于開發(fā)量大，可能

7、不會一次性入住完畢。解決方法是首先利用環(huán)境條件優(yōu)良吸引客戶；加強(qiáng)管理，用好的管理公司參與經(jīng)營，提高認(rèn)知度和知名度。d.建設(shè)單位現(xiàn)狀洛陽創(chuàng)展置業(yè)限公司是經(jīng)洛陽市工商局批準(zhǔn)注冊，于2003年11月成立，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)開發(fā)的有限責(zé)任公司。公司所有者權(quán)益為2250萬元（其中注冊資金為800萬元人民幣，資本公積金為1686萬元人民幣），同年經(jīng)河南省建設(shè)廳評定為暫定的開發(fā)企業(yè)?，F(xiàn)公司辦公地址設(shè)在洛陽市高新區(qū)三山路2號，公司法定代表人李義軍。總經(jīng)理李義軍先生系洛陽市第十屆政協(xié)委員，洛陽市工商業(yè)聯(lián)合會常委。公司擁有一支高中級職稱管理人員組成

8、的技術(shù)精、管理細(xì)、勇于開拓的高素質(zhì)人才隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工27人，其中具有大專以上學(xué)歷的員工22人，中級及以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員15人。公司下設(shè)行政事業(yè)部、財務(wù)部、工程部、物資部、營銷部五個職能部門。該公司資產(chǎn)在3500萬元以上，具有一定的流動資金做支持