住宅可研報告

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1、1．總論1.1項目名稱：創(chuàng)展·水岸貴都1.2建設單位：洛陽創(chuàng)展置業(yè)有限公司性質：獨立法人企業(yè)法人代表：李義軍1.3項目提出的背景條件1.3.1報告編制依據a.甲方提供的有關資料（如：建設單位現狀、人員編制等）；b.國家及地方現行有關設計規(guī)范和規(guī)定；c.高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB50045-95）2001年版。1.3.2必要性（城市規(guī)劃和建設單位發(fā)展提出的要求）創(chuàng)展·水岸貴都”小區(qū)緊依洛浦公園，八百米的水面景觀，門前洛河縈繞，步入洛浦秋風園，柳樹成蔭，景色如黛，居住環(huán)境十分優(yōu)雅。向北有大張量販，佳寶市場等，便于居民生活購物；周邊分布有交通銀行、工商銀行

2、、建設銀行、商業(yè)銀行、中國銀行，給居民的日常理財提供方便，加之附近的麗景陽光生態(tài)園、中匯大酒店、山河賓館等，最大可能的滿足居民的日常生活和業(yè)余活動娛樂所需。小區(qū)附近有三山學校、高新區(qū)小學、河洛中學、高新雙語幼兒園，150醫(yī)院、陸渾水庫管理局門診等，給居民的健康、教育提供必要保障，其他企事業(yè)單位和服務機構分布于其間。25a.洛陽市是以工業(yè)、旅游業(yè)為發(fā)展龍頭的中等城市，高新技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展隨著我市對城市擴建力度的加大，洛浦公園沿岸風景的不斷完善，該地段的文化優(yōu)勢和旅游產業(yè)開發(fā)優(yōu)勢更加突出。這不但促進了區(qū)域經濟的發(fā)展，還大大改善了城市形象和洛陽市的生活品味，對

3、本項目的實施是非常有利的。b.改革開放以來，經過二十年的發(fā)展，住宅作為人類直接生存的空間與環(huán)境，住宅建設已成為影響社會經濟發(fā)展的重要因素，在國民經濟建設中占有舉足輕重的作用。c.據市有關部門統(tǒng)計資料顯示，雖然近來不斷加大對住宅建設的投入，但仍不能滿足廣大居民的住房需求，因此進一步提高住宅建設的總體水平，提高人民群眾物質文明生活，也是當前居民的強烈要求和迫切需求。d.根據前期市場調查得出的結論：洛陽市高新區(qū)原屬于我市的近郊，居住環(huán)境相對較差。許多居民都生活在自建的房屋內，條件差，生活很不方便，加之新建單位的不斷增多，各種市政設施、電信管線、采光、通風、節(jié)能

4、等現代化住房的設施標準，均難以滿足居民日益增長的住房需求。隨著我市“兩創(chuàng)”工作的開展，城市面貌大大改觀。為了支持市政府倡導的，把我市建設成中西部最佳人居環(huán)境的總體構想，洛陽創(chuàng)展置業(yè)有限公司把“創(chuàng)展·水岸貴都”設計定位為南昌路、洛河沿岸板塊上唯一的一個純高層、高檔、親水型住宅小區(qū)，這也是當前居民的迫切需求。25e.自從改革開放以來，經過二十多年的發(fā)展，許多富裕起來的高新區(qū)自由職業(yè)者、城市居民、小工商業(yè)者、外地來洛人員等手里有了錢，生活及住房觀念發(fā)生了很大變化，希望在自己祖輩生活或創(chuàng)業(yè)的地方買到滿意的房子，過現代人的城市生活，尤其最大限度地滿足高新技術開發(fā)區(qū)

5、內各類高級職稱技術人員和管理層人員對高等住宅的需求。由此可見，開發(fā)本項目是必要的，它不僅重塑了洛陽高新技術開發(fā)區(qū)住宅的形象，提高了城市環(huán)境品位，同時也帶動了洛陽市區(qū)域經濟的增長。1.3.3現狀綜合條件分析a.行業(yè)內各同行的現有能力分析洛陽市在我國房地產市場中屬于三類城市。洛陽市房地產市場起步于1992年，14年來一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。從1998年以來，房地產的開發(fā)量每年以30％的速度遞增，2003年、2004年洛陽商品房銷售面積約在130萬平方米以上。b.市場前景的分析洛陽市的房地產開發(fā)，還是停留在比較低級的開發(fā)經營中，原因種種，主要是本地的經濟發(fā)展

6、程度。從各種物業(yè)市場平均價格來看，其房價處于全國中低水平。近幾年來，總的趨勢是上升的，但每年的升幅都不大。從房價及其開發(fā)和成交數量來看，這與洛陽的經濟發(fā)展水平是相適應的，應該說不存在“房地產泡沫”。從未來幾年發(fā)展趨勢看，洛陽的房地產市場依舊會平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)量和房價會穩(wěn)中有升，不會產生大的波動。因而市場前景比較看好。c.優(yōu)勢條件，存在問題及解決辦法優(yōu)勢是項目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。25存在問題是由于開發(fā)量大，可能不會一次性入住完畢。解決方法是首先利用環(huán)境條件優(yōu)良吸引客戶；加強管理，用好的管理公司參與經營，提高認知度和知名度。d.建設單位現狀洛

7、陽創(chuàng)展置業(yè)限公司是經洛陽市工商局批準注冊，于2003年11月成立，主要從事房地產的開發(fā)開發(fā)的有限責任公司。公司所有者權益為2250萬元（其中注冊資金為800萬元人民幣，資本公積金為1686萬元人民幣），同年經河南省建設廳評定為暫定的開發(fā)企業(yè)?，F公司辦公地址設在洛陽市高新區(qū)三山路2號，公司法定代表人李義軍?？偨浝砝盍x軍先生系洛陽市第十屆政協(xié)委員，洛陽市工商業(yè)聯(lián)合會常委。公司擁有一支高中級職稱管理人員組成的技術精、管理細、勇于開拓的高素質人才隊伍?，F有員工27人，其中具有大專以上學歷的員工22人，中級及以上職稱的專業(yè)技術人員15人。公司下設行政事業(yè)部、財務部

8、、工程部、物資部、營銷部五個職能部門。該公司資產在3500萬元以上，具有一定的流