某某商城項(xiàng)目策劃方案措施.doc

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1、中環(huán)商城項(xiàng)目策劃方案目錄第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷與分析一、宏觀市場(chǎng)概況1.1南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)1.2從近幾年南昌市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展特點(diǎn)二、區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r三、可比性項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)研四、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷策劃一、項(xiàng)目定位1.1綜合市場(chǎng)定位1.2特征定位1.3檔次定位1.4目標(biāo)消費(fèi)群體定位1.5價(jià)格定位1.6賣點(diǎn)定位二、銷售策略2.1銷售模式2.2銷售策略2.3付款方式2.4商鋪設(shè)計(jì)規(guī)劃2.5上市時(shí)機(jī)的確定與營(yíng)銷策略2.6銷售周期2.7銷售代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第三部分產(chǎn)品包裝與推廣策略一、產(chǎn)品包裝方案1.1區(qū)域包裝1.2現(xiàn)場(chǎng)包裝二、推廣策略2.1推廣

2、主題2.2廣告策略2.3具體媒體組合2.4具體廣告推廣階段按排三、媒體投放費(fèi)用的預(yù)算中環(huán)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與分析一、宏觀市場(chǎng)概況1、南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)承接上年經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，今年以來，南昌市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)、平穩(wěn)、快速發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)初步預(yù)計(jì)，前三季度全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）660億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)16.5%。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)4.8%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)20.6%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)13.3%。第二產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展依舊是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。分季度看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加快，前三季度GDP增幅比上年同期加快0.5個(gè)百分點(diǎn)

3、，比一季度、二季度分別上升了0.5和0.4個(gè)百分點(diǎn)?！　〗?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的微觀基礎(chǔ)總體平穩(wěn)。企業(yè)景氣調(diào)查顯示，今年第三季度，企業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)中有升，為135.09，比上年同期上升3.66點(diǎn)。三季度企業(yè)家信心指數(shù)處在中度景氣區(qū)間內(nèi)，為134.69。2、從近幾年的總體發(fā)展中，有幾大特點(diǎn)：⑴.糧食生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)步伐加快⑵.工業(yè)生產(chǎn)加速發(fā)展，產(chǎn)銷銜接平穩(wěn)。⑶.固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，其中：u城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化　　1-10月，南昌市完成固定資產(chǎn)投資最多的前5個(gè)行業(yè)依次是：制造業(yè)（87.18億元）、房地產(chǎn)業(yè)（62.70億元）

4、、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)（48.05億元）、教育（28.29億元）和交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)（20.99億元）；完成固定資產(chǎn)投資增幅最大的前5個(gè)行業(yè)依次是：公共管理和社會(huì)組織（266.3%）、住宿和餐飲業(yè)（254.4%）、衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)（111.8%）、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)（109.0%）、及文化、體育和娛樂業(yè)（91.6%）。u房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步調(diào)整　　1-10月，南昌市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資61.73億元，增長(zhǎng)20.5%，其中住宅投資50.08億元，增長(zhǎng)43.8%；經(jīng)濟(jì)適用房投資下降54.1%；辦公樓投資下降63.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用

5、房投資下降36.4%。商品房屋施工面積717.55萬平方米，下降19.1%；竣工面積100.86萬平方米，下降39.2%。⑷.消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，消費(fèi)熱點(diǎn)、亮點(diǎn)頻現(xiàn)，其中建筑裝飾材料、文化辦公用品等七大類商品增速較快二、區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r從2003年開始，商業(yè)地產(chǎn)在南昌迅速發(fā)展，成為樓市引人注目的一大亮點(diǎn)。盡管今年國(guó)家相繼出臺(tái)的一系列適度從緊的調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了較大的影響，但并未阻擋商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的腳步，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)繼續(xù)升溫，不論是純商業(yè)項(xiàng)目還是社區(qū)商鋪，其上市量、成交量都迅速放大，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有愈演愈烈之勢(shì)。2003南昌市市區(qū)商鋪、寫字樓

6、等非住宅的交易量達(dá)50．38萬平方米，占總量的20％，較上年同期增長(zhǎng)3．26倍。種種跡象表明，厚積薄發(fā)的南昌商業(yè)地產(chǎn)，仍在持續(xù)發(fā)力向前發(fā)展。隨著南昌經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市功能和城市地位的大大提升，特別是9＋2泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出，給南昌商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的生機(jī)與前所未有的發(fā)展契機(jī)。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的投資也成了現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。面對(duì)新一輪的市場(chǎng)投資熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人投資者都表現(xiàn)出極大的熱情。從前年開始，鴻順德皮具市場(chǎng)、盛世東方商貿(mào)城、財(cái)富廣場(chǎng)、江西國(guó)際汽車城等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目齊齊發(fā)力并取得了驕人的業(yè)績(jī)。去年，豐源·金潤(rùn)廣場(chǎng)、江西國(guó)際家居港、華東國(guó)際

7、工業(yè)博覽城、南昌化工大市場(chǎng)、洪城汽配城等商業(yè)項(xiàng)目紛紛涌向市場(chǎng)都想做大南昌商業(yè)地產(chǎn)這塊“蛋糕”。時(shí)至今日，商業(yè)物業(yè)已成為樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的重要組成部分。而對(duì)于個(gè)人投資者來說，商用房則成了他們除股市、匯市、住宅投資以外的一種新的投資方式。三、可比性項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)研1、豐源·金潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況：豐源·金潤(rùn)廣場(chǎng)位于洪城大市場(chǎng)13路車、216路車終點(diǎn)站，占地面積375.7畝，建筑面積27萬個(gè)平方。其功能定位在商貿(mào)、物流、信息三大核心為一體的商業(yè)大市場(chǎng)；一期主要為商貿(mào)商鋪，為兩層結(jié)構(gòu)；二期、三期為物流商鋪，目前二期正在施工中。價(jià)格:一層商鋪均價(jià)8000元/M2二層商鋪均價(jià)5

8、000元/M2銷售方式：返租+產(chǎn)權(quán)式；一次性返租高達(dá)21%（3年返租），40年產(chǎn)