八達(dá)嶺孔雀城市區(qū)售樓處選址建議.doc

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1、工八達(dá)嶺孔雀城偉業(yè)項(xiàng)目組八達(dá)嶺·孔雀城市區(qū)售樓處選址階段性總結(jié)一、選址原則?本案位于北京北部區(qū)域，預(yù)計(jì)目標(biāo)客群將主要分布在北部（泛亞運(yùn)村、國奧村區(qū)域）、西北部（泛中關(guān)村、上地區(qū)域）、東北部（泛望京區(qū)域），在市區(qū)售樓處選址應(yīng)著重考慮客群來源區(qū)域特征；?本案定位為“八達(dá)嶺下、葡萄湖岸”，以低密度住宅為主力產(chǎn)品構(gòu)成，客群定位為北京城區(qū)“新中產(chǎn)家庭”，因此，市區(qū)售樓處所處區(qū)域氛圍應(yīng)與本案品質(zhì)契合；?為便于客戶到訪，市區(qū)售樓處所處建筑單體應(yīng)具備足夠知名度，交通動線應(yīng)便于客戶抵達(dá)和車輛出入；備選物業(yè)應(yīng)臨城市主干道或環(huán)線，且為軌道交通

2、節(jié)點(diǎn)（地鐵站）；綜上所述，市區(qū)售樓處選址原則總結(jié)如下：n區(qū)域：三、四環(huán)沿線，八達(dá)嶺高速路沿線或臨近區(qū)域；n識別性：知名度高、識別性強(qiáng)；n可達(dá)性：交通便利，毗鄰主要交通干線和軌道交通，可達(dá)性佳，同時便于客戶出入；n面積：500㎡左右，滿足八達(dá)嶺孔雀城大盤展示和接待功能用途；n停車：車位充足；n品質(zhì)：區(qū)域氛圍與本案品質(zhì)匹配。二、選址區(qū)域及備選項(xiàng)目備選區(qū)域建議在北部三四環(huán)附近，首選八達(dá)嶺高速路沿線，其次是到八達(dá)嶺高速方便快捷的北部區(qū)域。根據(jù)上述原則，考察了5個項(xiàng)目，下圖為重點(diǎn)考察項(xiàng)目及到八達(dá)嶺高速路的交通動線。7工八達(dá)嶺孔雀城

3、偉業(yè)項(xiàng)目組北辰時代盤古大觀西奧中心新中關(guān)中國國際科技會展中心三、重點(diǎn)考察項(xiàng)目介紹1、新中關(guān)?新中關(guān)位于海淀黃莊路口，地鐵4號、10號線交匯出口處。?集商業(yè)、寫字樓和酒店式公寓為一體的綜合樓。?寫字樓沒有獨(dú)立的大堂，需經(jīng)過購物中心時入電梯廳。?A座為代大業(yè)主出租，出租期到2011年9月21日。B座為散售。C座為酒店式公寓。7工八達(dá)嶺孔雀城偉業(yè)項(xiàng)目組nA座辦公樓可租單元概況A座樓層面積日租金（含物管費(fèi)）月租金10層4124.55562010層5624.575870類型寫字樓地址海淀區(qū)海淀黃莊路口面積1200平米，可自由分割租

4、金6-7萬/月周邊商業(yè)機(jī)構(gòu)海龍大廈、鼎好電子大廈、中關(guān)村科貿(mào)中心等交通可達(dá)性地鐵4號線、10號線，東臨中關(guān)村大街，南臨海淀南路。停車狀況地下停車場，車位充足。有利條件?位于中關(guān)村核心區(qū)，便于對泛中關(guān)村地區(qū)客戶的展示；?租金較低；?臨地鐵，交通相對方便。不利條件?到八達(dá)嶺高速路的通達(dá)性較差；?出租期限只能到2011年9月21日；?新中關(guān)大廈寫字樓沒有獨(dú)立的大堂，需經(jīng)過購物中心時入電梯廳，形象相對較差；1、盤古大觀?地處八達(dá)嶺高速東側(cè)，北四環(huán)北側(cè)，交通通達(dá)性好，客戶出入便利。?其龍型狀建筑外觀生動恢宏，地標(biāo)形象突出，知名度很

5、高。?寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)高，寫字樓主體為鋼結(jié)構(gòu)，配有26部客梯，3.4米高的樓層凈高。?樓體內(nèi)設(shè)備設(shè)施尚在施工，預(yù)計(jì)年底驗(yàn)收，承諾2010年2月可進(jìn)場裝修，如果租戶著急，最早可于2009年12月底入場裝修。7工八達(dá)嶺孔雀城偉業(yè)項(xiàng)目組n待租單位概況樓層面積日租金月租金6層232.139626756層341.989923356層441.9891193357工八達(dá)嶺孔雀城偉業(yè)項(xiàng)目組n盤古大觀物業(yè)情況類型寫字樓地址朝陽區(qū)北四環(huán)北側(cè)，八達(dá)嶺高速路東側(cè)交通可達(dá)性地鐵8號線、10號線，南鄰北四環(huán)，西鄰八達(dá)嶺高速路周邊辦公機(jī)構(gòu)亞運(yùn)村地區(qū)的匯

6、欣大廈、匯賓大廈、北辰國際大廈等。停車狀況地下停車場，車位充足。有利條件?地標(biāo)性建筑，視野好，可俯瞰鳥巢，知名度高；?樓體裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)高；?交通可達(dá)性強(qiáng)。不利條件?目前寫字樓尚未驗(yàn)收，預(yù)計(jì)2010年2月才能入場裝修；?租金較高。1、北辰時代?位于安慧橋西北角，緊鄰北四環(huán)，周邊20多條立體公交線路，出入八達(dá)嶺高速方便快捷，同時臨近“地鐵五號線”惠新西街北口站。?周邊商務(wù)氛圍濃厚，臨近多個星級酒店及國際會議中心，各種餐飲、購物中心較為集中，如：五洲皇冠假日酒店、國際會議中心、北辰購物中心等。?樓體造型獨(dú)特，知名度高，同時緊

7、鄰鳥巢、水立方國家地標(biāo)性建筑，利于客戶識別。?寫字樓硬件配置較高：14部三菱電梯（12部客梯，2部貨梯），首層8米挑高大堂，裝修標(biāo)準(zhǔn)較為高檔，且每層可靈活分割空間，隨意組合。7工八達(dá)嶺孔雀城偉業(yè)項(xiàng)目組n待租單位概況樓層面積日租金月租金4層4707.91113906層4107.9971706層5407.9127980類型寫字樓地址朝陽區(qū)北辰東路8號面積410-570平米租金9-12萬/月（含物業(yè)費(fèi)）周邊寫字樓匯欣大廈、遠(yuǎn)大中心、國際會議中心等交通可達(dá)性緊鄰北四環(huán)、地鐵5號線，到達(dá)八達(dá)嶺高速較為便利。停車狀況地下停車場630

8、個停車位，車位充足。有利條件?交通便利，臨近北四環(huán)及八達(dá)嶺高速路，出行方便；?中關(guān)村、亞奧區(qū)域、望京的的客戶可達(dá)性較高；?商務(wù)氛圍濃厚、區(qū)域環(huán)境良好；?硬件配置較高，利于形象展示。7工八達(dá)嶺孔雀城偉業(yè)項(xiàng)目組不利條件?租金相對較高。四、其他考察項(xiàng)目另外，項(xiàng)目組還考察了八達(dá)嶺高速沿線的北環(huán)中心、西奧中心。北環(huán)中心目前已滿