項目案場全程策劃工作內(nèi)容.doc

《項目案場全程策劃工作內(nèi)容.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、一、市場調(diào)研?（一）城市發(fā)展PEST分析?1．城市發(fā)展政治環(huán)境（P）?1)國家或城市發(fā)展宏觀政策?2)城市規(guī)劃發(fā)展趨向分析?2．城市發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境（E）?1)城市建設(shè)狀況?2)?城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?3)?城市經(jīng)濟實力（人均GDP）?4)城市消費實力?(恩格爾系數(shù))?5)城市精神價值?3．城市發(fā)展社會環(huán)境（S）?1)城市人口及結(jié)構(gòu)2)城市化水平?3)基尼系數(shù)?4)人均居住面積?項目案場全程策劃工作內(nèi)容（二）城市發(fā)展房地產(chǎn)總體環(huán)境調(diào)研?1、城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征1)城市房地產(chǎn)市場總體特征?A.城市總體房地產(chǎn)市場近期歷史發(fā)展軌跡

2、分析?B.城市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和結(jié)構(gòu)分析?C.城市房地產(chǎn)區(qū)域特征分析?D.城市房地產(chǎn)營銷特征分析?2）城市房地產(chǎn)發(fā)展市場主體特征?A.城市房地產(chǎn)開發(fā)主體特征?B.城市房地產(chǎn)產(chǎn)品特征C.城市房地產(chǎn)服務(wù)主體特征?D.城市房地產(chǎn)消費主體特征??3）城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測?A.宏觀政策對房地產(chǎn)市場的影響?B.城市投資環(huán)境發(fā)展分析?C.城市房地產(chǎn)投資趨向分析?D.城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析（三）區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研??1．區(qū)域城市發(fā)展總體特征??2．區(qū)域房地產(chǎn)市場地位及特征?3．區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)項目調(diào)研分析?主要研究本區(qū)域及本項目周邊

3、區(qū)域。?根據(jù)產(chǎn)品的可替代性，本項目的競爭產(chǎn)品，按競爭性依此分層次研究。內(nèi)容包括：?3）規(guī)劃設(shè)計及賣點??4）產(chǎn)品組合及特征?戶型面積、廳、房、櫥、廁面積及比例、平面結(jié)構(gòu)特色、主力戶型等。?5）項目定位?6）營銷綜合及策略?7）價格標(biāo)準(zhǔn)及策略?8）媒體廣告及效果?廣告宣傳、主打廣告語等。??9）促銷措施及效果?10）銷售狀況?11）客戶群分類特征?12）物業(yè)經(jīng)營管理模式及市場調(diào)查：如服務(wù)項目、收費、業(yè)主反應(yīng)等。?通過對本區(qū)域及周邊范圍內(nèi)商品住宅供應(yīng)狀況的調(diào)查，分析本項目與深圳市目前供應(yīng)狀況存在的差異，尋找市場供應(yīng)空白

4、點及供應(yīng)不足點。??4．重點競爭性項目（現(xiàn)狀或潛在）調(diào)研?1）上3所有內(nèi)容?2）與本項目競爭關(guān)聯(lián)性調(diào)研分析?A.項目所處外部環(huán)境比較?B.項目核心價值點比較?C.項目市場機會比較?D.項目發(fā)展策略比較?E.其它競爭關(guān)聯(lián)性分析比較?5、消費者群體研究?主要指消費群體對建筑風(fēng)格、戶型、面積、價格、配套等各方面的需求調(diào)查。?二、項目SWOT分析?（一）項目概況??1．項目基本背景?2．項目規(guī)模及用地狀況?3．項目區(qū)位分析?4．項目周邊環(huán)境?（二）項目SWOT分析（價值點及市場機會）??1．項目優(yōu)勢??2．項目劣勢??3．

5、項目機會??4．項目威脅?5．項目發(fā)展戰(zhàn)略思路?三、項目定位?（一）目標(biāo)客戶定位?1．目標(biāo)客戶定位?1）市場細(xì)分?2）選擇目標(biāo)市場?3）目標(biāo)市場細(xì)分定位?2．目標(biāo)客戶基本特征?1）目標(biāo)客戶區(qū)域特征???2）目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)???3）目標(biāo)客戶職業(yè)?4）目標(biāo)客戶年齡??5）目標(biāo)客戶收入?6）目標(biāo)客戶置業(yè)次數(shù)?3。目標(biāo)客戶置業(yè)需求特征?1）目標(biāo)市場價值取向分析?2）目標(biāo)客戶產(chǎn)品需求特征?（二）項目總體市場定位?1．定位于地位或品牌形象?2．定位于產(chǎn)品功能或價值?3．定位于消費者?4．定位于上述組合?（三）項目形象定位1．

6、項目推廣形象定位2．項目核心概念?3．市場形象的內(nèi)涵（四）項目產(chǎn)品定位?1、整體規(guī)劃策劃（理念）注重空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、文化環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、管理環(huán)境。?2、小區(qū)規(guī)劃策劃?1）規(guī)劃布局：綜合效益、環(huán)境處理、區(qū)內(nèi)環(huán)境；?2）群體組合：衛(wèi)生、安全要求，鄰里關(guān)系，群體間與地方特色；?3）道路交通：如道路選線、道路選線與地形地貌、道路分級、道路寬度、道路斷面、健身道；?4）配套設(shè)施、管網(wǎng)：如公共建筑（如會所、兒童游戲場、老齡活動場所等）、機動車、豎向設(shè)計等；?5）綠化小品、植物配置：整體空間環(huán)境效果、道路

7、沿線景觀、公共綠地。?3、環(huán)境設(shè)計策劃1）居住環(huán)境設(shè)計一般原則?2）居住環(huán)境設(shè)計要素?3）綠地的要素設(shè)計?①綠地的植物配置；?②綠地的花壇設(shè)計；?③綠地的草坪設(shè)計；?④園路設(shè)計；?⑤區(qū)內(nèi)裝飾場地設(shè)計。?4）環(huán)境小品?①建筑小品：如休息廳、小橋、出入口等；?②裝飾小品：如雕塑、水景、水池、疊石假山、壁畫、花壇鋪地等；?③公用設(shè)施小品：如路名牌、標(biāo)志牌、門棟號、電話廳、燈具等；?④游憩設(shè)施小品：如戲水池、座椅、桌子等；?⑤工程設(shè)施小品：如斜坡、護坡、臺階等。4、建筑設(shè)計策劃?1、建筑風(fēng)格；?2、外立面造型、色彩、建筑材

8、料；?3、住宅形式：低層、多層、小高層；?5、戶型設(shè)計策劃?1）產(chǎn)品組合策略?2）產(chǎn)品平面組合?3）戶型比重確定?4）各戶型面積定位?5）戶型室內(nèi)配比以上如：平面、復(fù)式、躍式、錯層等比例；各戶型面積、比例，主力戶型；廳、房、櫥、廁、柜、窗、門、陽臺等面積、數(shù)量及比例等。?6、配套設(shè)施策劃?1）會所位置、面積、功能等；?2）兒童游樂場位置、面積；?3）老齡活動