成都錦宏駿苑營(yíng)銷(xiāo)方案.doc

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1、A物業(yè)代理6240669一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于龍江路，毗鄰雅典國(guó)際社區(qū)，新錦江花園等，是小高層電梯公寓。項(xiàng)目總占地40999.68M2，總建筑面積14038M2，容積率3.04，綠化率54.4﹪，總戶(hù)數(shù)為905戶(hù)，停車(chē)位632輛（其中地下422輛，地上210輛）二、區(qū)域概況本案地處市中心地段，是舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域和未來(lái)的發(fā)展熱點(diǎn)，周邊配套設(shè)施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達(dá)。A、周邊住宅小區(qū)分布情況：雅典國(guó)際社區(qū)、新錦江花園、鴻禧花園、萊茵河畔、萬(wàn)高都市欣城B、項(xiàng)目檔次：中高檔為主，少量高檔C、周邊配套情況：1、

2、教育系統(tǒng)完善：名校眾多：龍江路小學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院、成都市第七中學(xué)、成都幼兒師范學(xué)校等等分布四周2、醫(yī)務(wù)安全保障：市第七醫(yī)院、華西附院3、購(gòu)物商場(chǎng)：紅旗直銷(xiāo)商場(chǎng)、伊藤洋華堂4、健身休閑：省體育館5、交通便利：多路公交車(chē)直達(dá)：6路、76路、11路、32路、302路等三、周邊項(xiàng)目情況概述1、雅典國(guó)際社區(qū)開(kāi)發(fā)商：成都倍特新時(shí)代置業(yè)有限公司建筑面積：130000平方米棟數(shù)：5棟結(jié)構(gòu)：框架剪力墻層數(shù)：26層均價(jià)：4500１１A物業(yè)代理6240669按揭：8成30年公推：16.6%面積區(qū)間：165.447—300左右主力戶(hù)型：165.4

3、47169.436176.308裝修情況：全裝修（可選方案）交房日期：2002/8—10備注：一期C、D、E座已銷(xiāo)售完畢，目前A、B座預(yù)售，銷(xiāo)售率約70%2、錦江花園城開(kāi)發(fā)商：四川百事佳國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司棟數(shù)：4棟占地：38余畝建筑面積：160267平方米結(jié)構(gòu)：框架剪力墻層數(shù)：33層均價(jià)：4000按揭：8成30年公推：18%面積區(qū)間：117.59—364.99主力戶(hù)型：125.62等裝修情況：全清水交房日期：2002.4備注：目前正銷(xiāo)售一期，銷(xiāo)售率約70%，二期兩棟預(yù)計(jì)從今年年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售3、鴻禧花園棟數(shù)：5棟結(jié)構(gòu)：框架

4、層數(shù)：21層均價(jià)：2580按揭：8成30年１１A物業(yè)代理6240669公推：12.6%面積區(qū)間：88—219`裝修情況：全清水交房日期：2002.3備注：銷(xiāo)售情況良好，目前所剩最小面積135M24、萬(wàn)高都市欣城投資商：四川省萬(wàn)高集團(tuán)股份有限公司棟數(shù)：?jiǎn)螚潯叭问健苯Y(jié)構(gòu)：框架剪力墻層數(shù)：28層均價(jià)：3200按揭：8成30年公推：16%面積區(qū)間：134—300左右裝修情況：全清水交房日期：2002.3備注：基本銷(xiāo)售完畢，僅余少量四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)分析A、地段方便性隨著本市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是“西部大開(kāi)發(fā)”的號(hào)角的吹響，

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出熱火如荼的情形。“新成都、新形象”是本屆政府的工作任務(wù)之一，大力整治和改造舊城，使城市中心地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又上一臺(tái)階，以前那種要方便無(wú)環(huán)境的開(kāi)發(fā)思路也蕩然無(wú)存，取而代之的是既有好的環(huán)境又能方便生活的良好社區(qū)。本案的地段優(yōu)勢(shì)不言而喻，府南河邊，與龍江路小學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院相鄰，生活、學(xué)習(xí)和工作都是十分方便和舒心。１１A物業(yè)代理6240669A、發(fā)展的內(nèi)城潛力無(wú)窮本案的周邊舊城，隨著市政府舊城改造的更多深入，全新的社區(qū)環(huán)境和更加完善的社區(qū)配套正在形成，相信假以時(shí)日，一個(gè)優(yōu)越的生活社區(qū)猶如府南河般會(huì)亮相登場(chǎng)。C、整

6、體規(guī)模獨(dú)一無(wú)二雖然本區(qū)域的樓盤(pán)眾多，但開(kāi)發(fā)多以高層電梯公寓為主，主體規(guī)模較大且占地面積較小，而本案的開(kāi)發(fā)以小高層電梯公寓為主，占地面積寬、綠化率和總平布置較合理，在該區(qū)域應(yīng)該是有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的。D、戶(hù)型小巧而功能齊全由于本案的開(kāi)發(fā)主要以80㎡—130㎡為主，且在相對(duì)較小的戶(hù)型內(nèi)做到三室兩廳雙衛(wèi)，而公攤有僅為13﹪，與本案的目標(biāo)群體的購(gòu)買(mǎi)心理相當(dāng)，實(shí)用的戶(hù)型、優(yōu)惠的價(jià)格、良好的配套和優(yōu)美的環(huán)境，將使本案在該區(qū)域擁有嶄新的市場(chǎng)群體。E、環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)由于本案是以小高層電梯公寓為主，綠化空間較大，環(huán)境配套與公共設(shè)施配套也較完善，是今

7、后宣傳的靚點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)，網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池及水景綠化是本案高檔次的重要標(biāo)志。2、劣勢(shì)分析A、位置不臨河由于本案所處地理環(huán)境、既不靠府南河邊，又不與干道相鄰，再則，與雅典國(guó)際社區(qū)、錦江花園城、南岸一家相伴，這幾個(gè)樓盤(pán)的地理位置較為優(yōu)越、社會(huì)的認(rèn)同度較高，從這一方面看，本案的地理位置處于下風(fēng)。B、外圍環(huán)境本案是處于舊城中心，周邊的舊城形象還不能及時(shí)改變，二者新舊對(duì)比的反差很大，對(duì)本案的存在著一定的負(fù)面影響。C、樓間距較?。保盇物業(yè)代理6240669從總平上看，本案的樓距較小，視覺(jué)上感覺(jué)較密，如果不能在期房階段盡快完成銷(xiāo)售，那么，隨著樓

8、房的竣工，這種影響將更加明顯和突出。D、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多本案周邊樓盤(pán)眾多，加“雅典國(guó)際社區(qū)”、“新錦江花園”、“鴻禧花園”、“萊茵河畔”等，它們各有特點(diǎn)，各有各的客戶(hù)群體，其中“雅典國(guó)際社區(qū)”因其形象好、定位高、宣傳到位、開(kāi)發(fā)較早，在該區(qū)域客戶(hù)中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶(hù)群體，目前屬于一枝獨(dú)秀，而其他幾個(gè)