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《廣州太古匯前期策劃報告.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、廣州報業(yè)文化廣場香港恒昌測量行可行性研究Chapter2：市場研究目錄Chapter1:背景寫字樓酒店Chapter3：成本財務(wù)商場背景Chapter1宏觀中觀.微觀.廣州市天河區(qū)項目周邊區(qū)域研究次序華南地區(qū)中心城市珠江三角洲核心城市沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶重要城市廣州大連上海廣州廣西廣東海南廣州珠海香港深圳廣州的地位統(tǒng)計時間：1999年人口:廣州—685萬人上?！?311萬人深圳—395萬人資料來源：《廣州統(tǒng)計信息》2000年城市社會經(jīng)濟(jì)概況國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：萬元/人）社會商品零售總額（單位：億元）人均社會商品零售總額（單位：萬元/人）城鎮(zhèn)居民銀行存
2、款余額（單位：億元）城鎮(zhèn)居民人均銀行存款余額（單位：萬元/人）資料來源：《廣州統(tǒng)計信息》2000年統(tǒng)計時間：1999年城市社會經(jīng)濟(jì)概況對比分析舊城區(qū)②②③③①①東組團(tuán)南組團(tuán)44①地鐵1號線②地鐵2號線③地鐵3號線輕軌4廣州城市空間結(jié)構(gòu)廣州東站體育中心珠江新城舊城市中心越秀、荔灣區(qū)越秀公園海珠廣場天河區(qū)新城市中心市政府城市中心東移新城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）全國三個特許外匯金融區(qū)之一廣州市交通運輸中心天河區(qū)地位統(tǒng)計時間：1999年資料來源：《廣州統(tǒng)計信息》2000年天河區(qū)社會經(jīng)濟(jì)概況體育中心購書中心天河城廣場時代廣場中信廣場大都會廣場天河娛樂廣場廣州東站134珠江新城至舊城區(qū)至
3、新機(jī)場至黃埔至番禺市場研究Chapter2定位：高檔區(qū)位：商業(yè)中心區(qū)規(guī)模：大于2萬平方米研究對象選擇綜合商場百貨大樓寫字樓五星級酒店新商務(wù)中心區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)舊商業(yè)中心區(qū)綜合商場天河城廣場天河娛樂廣場時代廣場中天購物城世界貿(mào)易大廈荔灣廣場百貨大樓友誼商店廣州百貨大廈新大新東山廣場寫字樓中信廣場大都會廣場時代廣場金利來中心廣東國際大廈（63層）高盛大廈世界貿(mào)易大廈好世界廣場健力寶大廈酒店白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店、廣東國際大廈(63層)研究對象商場Chapter2-A商場供應(yīng)92年至今有效供應(yīng)50萬m2總供應(yīng)574萬m2市區(qū)綜合商場租賃走勢元/月.M2元/月.M2資料來源：
4、廣州珠江恒昌策劃部天河區(qū)綜合商場租賃走勢元/月.M2元/月.M2資料來源：廣州珠江恒昌策劃部go高空置率原因市場推廣不力經(jīng)營管理不當(dāng).交通不便綜合商場行業(yè)組合按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部行業(yè)面積按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部行業(yè)分布按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部鋪位平均面積(包含百貨超市)按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部鋪位平均面積（除百貨超市)按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部消費力規(guī)模交通消費群體輻射范圍數(shù)量檔次區(qū)域購買力區(qū)域形象綜合商場商戶組合消費行為一站式消費百貨業(yè)在商場中具存在價值行業(yè)多樣化一次購足信任名優(yōu)百貨購物→娛樂/休閑/
5、團(tuán)聚發(fā)展商區(qū)位擴(kuò)大輻射范圍交通規(guī)避直接競爭競爭對手項目與周邊物業(yè)互補檔次功能內(nèi)涵經(jīng)營特色項目定位商圈輻射范圍擴(kuò)至珠三角商業(yè)“聚核”區(qū)區(qū)位發(fā)展商品牌、實力、經(jīng)驗綜合性高檔次珠江三角洲商旅中心天河中心區(qū)區(qū)域購買力強(qiáng)高尚社區(qū)商圈范圍核心商圈 ——軌道輻射范圍人口538-615萬人邊緣商圈 ——珠江三角洲人口2524萬人預(yù)測時間：2005年②②①①③③44資料來源：《廣州城市規(guī)劃》《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃研究》商場規(guī)模測算模型1999年地鐵一號線輻射區(qū)商場吸引人口商場規(guī)模系數(shù)計算可支持商場規(guī)模10(天河城)+6×62%(時代廣場)+3.3×80%(中天購物城)=16.36（萬m2)T
6、=11.3（萬人/萬m2）核心商圈人口185.3（萬人）2005年地鐵二、三號線及輕軌開通商場規(guī)模測算模型可支持商場規(guī)模47.5~54.5(萬m2)項目可支持規(guī)模8.7~15.1(萬m2)T=11.3(萬人/萬m2)核心商圈人口538~615(萬人)－項目所在區(qū)域已有商場10(天河城)+6(時代廣場)+3.3(中天購物城)=19.3(萬m2)可能競爭對手20(萬m2)－go商場規(guī)模--其他影響因素項目輻射力增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費潮流商場規(guī)模規(guī)模設(shè)計、經(jīng)營、管理 等方面的制約商場建議規(guī)模10/12萬m2零售餐飲休閑娛樂服務(wù)商場功能設(shè)置建議百貨25%服飾20%其他零售24.5%按建筑
7、面積14%69.5%13.5%3%酒店Chapter2-B五星級酒店開房率98年平均--61%99年平均--65%資料來源：廣州市旅游局單位：元/房.日五星級酒店平均房價-99年99年平均--697元/房.日資料來源：廣州市旅游局寫字樓面積(萬m2)五星級酒店寫字樓-99年83569126國際大廈花園酒店白天鵝賓館中國大酒店 東方賓館資料來源：廣州市旅游局具國際品牌的商務(wù)酒店現(xiàn)狀定位整體經(jīng)營狀況一般天河區(qū)無五星級酒店缺乏高級商務(wù)酒店面積*：40,000m2客房數(shù)：400間酒店規(guī)模建議*面積包括車庫、設(shè)備用房分?jǐn)倢懽?/p>
