某房地產(chǎn)項目地塊啟動會課件.ppt

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1、二、總圖A-1期2.1總圖篇2.1.1區(qū)位2.1.2周邊交通2.1.3周邊分析及產(chǎn)品競爭策略2.1.4規(guī)劃設計條件及地方規(guī)范解讀2.1.5規(guī)劃設計原則2.1.6規(guī)劃風險管控2.1.7溢價策略2.1.8分項指標2.1.9建筑退界及間距分析2.1.10園區(qū)交通分析2.1.11場地標高（含豎向及防潮堤專題）2.1.12場地剖面2.2地庫篇2.2.1地庫設計原則2.2.2人防設計（人防異地建設專題專題）2.2.3地庫平面及車位指標2.2.4層高及頂板覆土高度2.2.5地庫疏散及送排風設計2.2.6地庫排水方案

2、2.3設備及配套篇2.3.1強電系統(tǒng)（外線）2.3.2強電系統(tǒng)（內(nèi)線）2.3.3弱電系統(tǒng)2.3.4給水/消防系統(tǒng)2.3.5其他給水系統(tǒng)(插入水系專題)2.3.6排水系統(tǒng)2.3.7熱力系統(tǒng)2.3.8燃氣系統(tǒng)2.3.9管線綜合2.3.10物業(yè)用房2.3.11垃圾站2.3.12公共衛(wèi)生間、保潔工具間2.3.13幼兒園、中小學目錄2.1總圖篇2.2地庫篇2.3設備及配套篇返回目錄2.1.3周邊分析及產(chǎn)品競爭策略萊山區(qū)作為重點打造新區(qū)，是煙臺未來的文化、政治、體育、教育、經(jīng)濟中心，配套已日趨齊全。2008-20

3、12年萊山年均市場供應量在180萬方左右，成交量在120萬方左右，總體供大于求；一線海景項目主力戶型150-300平左右，面積偏大，海景項目存量不多，售價在8000-13000左右。牟平區(qū)是煙臺的旅游休閑中心。濱海路沿線區(qū)域放量集中，2年內(nèi)入市項目體量將超過150萬方，對項目目形成合圍之勢。該區(qū)域主力戶型為80-150平剛需和投資類為主，業(yè)態(tài)主要為高層住宅，目前售價5000元左右。策略：別墅突圍，控制總價，內(nèi)外通吃。煙臺別墅市場供應主流產(chǎn)品為獨棟、聯(lián)排；主力總價區(qū)間為450-800萬，主力面積區(qū)間30

4、0-680㎡.，面積偏大。別墅市場供應量有限，自06年至09年總供應套數(shù)不足400套，且產(chǎn)品力極度低下。東海城檀瓏灣迎海花園原石灘紫金山莊天越灣馬山寨南山世紀城海天雅筑龍湖地塊中冶項目金地項目橡樹灣純住宅住宅、別墅海融項目請插入項目用地現(xiàn)狀2.1.4規(guī)劃設計條件A02A04A06A08A09A03用地區(qū)域煙臺養(yǎng)馬島項目A地塊A-1期編號A02A04A06A08A09A03合計用地性質(zhì)居住居住居住居住商業(yè)金融商業(yè)金融地塊面積102519.499141.35119005.584876675075.0510

5、013.16454520規(guī)劃建筑面積615116939811900539012750754005368006容積率0.60.710.810.4限高18米20米20米20米18米5米建筑密度＜35%＜35%＜35%＜35%＜40%＜40%綠地率＞40%＞40%＞40%＞40%＞30%＞20%其它2.1.4規(guī)劃設計條件—對項目有重大影響的當?shù)靥厥庖?guī)劃政策編號政策類別當?shù)卣咭?需建設地下層數(shù)1、多層地下不少于一層2、高層地下不少于二層2車位配比1、公建每百平方米1.5輛，且地上不少于總車位的30%2、住

6、宅區(qū)停車全部采用地下停車場，且不少于2車位/戶3建筑形式1、建筑風格以現(xiàn)代歐式或新古典主義或新中式為主；4建筑節(jié)能太陽能熱水器應與住宅一體化設計1、12層及下太陽能設置比例100%2、12層以上太陽能設置比例50%5建筑間距1、住宅從陽臺外墻計算，其它類型建筑從建筑主墻計算。2、建筑高度為前面建筑檐口（或女兒墻）相對于后面建筑首層居室室內(nèi)地坪的垂直高度；當坡屋面坡度大于1：1.55時，建筑高度從前面建筑屋脊算起。3、低層住宅間距最小間距不得小于前面建筑高度的1.8倍；與其后面各類住宅間距不小于16米。

7、6規(guī)劃配套1、居委會及社區(qū)管理用房每處建筑面積不少于300平方米；2、每個小區(qū)設置社區(qū)衛(wèi)生服務站一處，建筑面積不少于300平方米；3、（1）、開發(fā)建設單位無償提供總建筑面積0.5%物業(yè)管理辦公用房，超面積部分以成本價提供（2）、成本價提供總建筑面積0.5%物業(yè)管理商業(yè)用房，超面積部分以市場價提供7容積率認定當?shù)叵率医ㄖ冻龅孛娴?、高度小于1.5米時不計入容積率計算；2、高度大于1.5米且小于2.2米時，按該層地下室建筑面積的一半計算；3、高度大于等于2.2米時，按全面積計算；2.1.4規(guī)劃設計條件—

8、項目用地現(xiàn)有情況說明煙臺屬七度抗震區(qū);場區(qū)地質(zhì)情況:地質(zhì)：場區(qū)地層自上而下依次為：（1）吹填沙（2）粉砂（3)淤泥（4）粉質(zhì)粘土（5）殘積土-全風化片麻巖;水位：1)穩(wěn)定水位標高介于0.96-2.41米；2)地下水位變化主要受季節(jié)和海洋潮汐影響。水質(zhì)：1)大部分場區(qū)地下水對砼結構具中腐蝕性，04、06地塊詳勘結果為強腐蝕性;2對混凝土中的鋼筋在干濕交替環(huán)境下具強腐蝕性。結論：地質(zhì)情況較差，項目需注意地基處理后的地基承載力和場地不均勻沉降。吹填層地質(zhì)詳勘報