資產(chǎn)評(píng)估基本方法的選擇.ppt

《資產(chǎn)評(píng)估基本方法的選擇.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在PPT專區(qū)-天天文庫。

1、第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)　市場法第二節(jié)　收益法第三節(jié)　成本法第四節(jié)評(píng)估方法的選擇第一節(jié)市場法一、市場法的基本含義二、市場法的基本前提三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)一、市場法的基本含義市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。二、市場法的基本前提1、需要有一個(gè)活躍的公開市場；2、公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)運(yùn)用市場法進(jìn)行評(píng)估，基本程序如下：1、選擇參照物；2、在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素；3、指標(biāo)對(duì)比，量化差異；4、

2、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；5、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。運(yùn)用市場法應(yīng)考慮的可比因素主要有：1、資產(chǎn)的功能2、資產(chǎn)的實(shí)體性特征和質(zhì)量3、市場條件4、交易條件四、市場法中的具體評(píng)估方法（一）直接比較法直接比較法，是指利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或若干特征與參照物的同一及若干基本特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象的一類方法。其基本公式：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格±

3、基本特征差額1×基本特征差額2±……±基本特征差額n例1（市價(jià)折扣）：評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)綜合分析，確認(rèn)評(píng)估標(biāo)的快速變現(xiàn)的折扣率為40%，因此，該擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值是：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（1-40%）=6（萬元）例2（功能價(jià)值類比：生產(chǎn)能力比例）：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價(jià)格為10萬元。因此，被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值是：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×90÷120=7.5（萬元）例3（功能價(jià)值類比：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)）：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力

4、為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價(jià)格為10萬元。該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7。因此，被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值是：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（90÷120）0.7=8.18（萬元）例4（價(jià)格指數(shù)）：與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值是：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（1﹢5%）=10.5（萬元）例5（價(jià)格指數(shù)）：被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7

5、.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=3800×（1﹢10.5%）÷（1﹢6.8%）=3932（元/平方米）例6（環(huán)比價(jià)格指數(shù)）：已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。則評(píng)估對(duì)象2006年5月的評(píng)估價(jià)值計(jì)算如下。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）例7（價(jià)值比率

6、：成本市價(jià)）：評(píng)估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%，已知被評(píng)估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其市價(jià)接近于：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×150%=30（萬元）例8（價(jià)值比率：市盈率倍數(shù)）：某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值=1000×20=20,000（萬元）四、市場法中的具體評(píng)估方法（二）間接比較法間接比較法，是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值求得評(píng)估對(duì)象價(jià)

7、值的一類評(píng)估方法?？偨Y(jié)：市場法必須滿足兩個(gè)最基本的條件（一）利用參照物進(jìn)行評(píng)估，且參照物與評(píng)估對(duì)象必須相同或相似，即具有可比性。（二）參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不能過長。課堂練習(xí)第二節(jié)　收益法一、收益法及其適用的前提條件二、收益法應(yīng)用的形式三、收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估測被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。其基本計(jì)算公式可表述為：n　RiP=Σ　————i=1　(1+r)i式中：P——評(píng)估值Ri——未來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額n——收益期限r(nóng)——折現(xiàn)率收益法適用的

8、前提條件：1、被評(píng)估資產(chǎn)的未來期望收益必須是能用貨幣衡量的；2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)必須是能用貨幣衡量的；3、被評(píng)估資產(chǎn)的未來收益期限是能預(yù)測出來的。收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定：1、收益額：歸產(chǎn)權(quán)主體的所有額（①未來的、客