資產(chǎn)評估的基本方法分析.ppt

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1、第二章資產(chǎn)評估的基本方法本章主要介紹資產(chǎn)評估的基本方法：市場法、成本法和收益法。通過學(xué)習(xí)，需要理解和掌握各種評估方法的含義、評估思路、應(yīng)用前提和適用范圍，各種評估方法的優(yōu)缺點及各種評估方法的關(guān)系和選擇。在資產(chǎn)評估過程中用以確定被評估資產(chǎn)現(xiàn)行公允價值的技術(shù)操作程序，稱為資產(chǎn)評估方法。評估方法的運算過程就是具體運用某一價值類型對資產(chǎn)價值進行量化的過程。第一節(jié)市場法一、市場法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)——均衡價值論（二）評估思路（三）運用的前提條件均衡價格的決定OQQePePSDE超額供給P1Q1Q2超額需求P2Q3Q4靜態(tài)分析P1時:

2、供給＞需求，價格會下跌。P2時:需求＞供給，價格會上升。由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價的相對合理性，并通過替代原則（參照物）為被估資產(chǎn)定價。（三）運用的前提條件1、充分活躍的公開市場2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到（二）評估思路（一）尋找參照物。1、成交價必須真實。2、至少三個交易案例。（原因是什么?）3、與被估資產(chǎn)相類似（可替代,即功能相同）。4、成交價是正常交易的結(jié)果。5、盡可能選擇近期成交的交易案例。二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（二）調(diào)整差異（類比調(diào)整法）

3、一般情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)參照物價格變動指數(shù)將參照物實際成交價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日交易價格。評估值=參照物價格*交易時間差異修正系數(shù)1、時間因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1。一般以被評資產(chǎn)為100。2、區(qū)域因素3、功能因素功能系數(shù)法4、交易因素5、成新率因素（三）確定評估值將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。三、市場法的具體操作方法（一）直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。交易案例A的調(diào)整值＝參照物

4、A的成交價×?xí)r間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補正系數(shù)×……例題：某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準(zhǔn)日為2006年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物ABC交易單價5,0005,9605,918成交日期2006.62006.92006.10區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進

5、行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)117;參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)104;參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。單位：參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100

6、修正后的價格5,4675,4185,480被評估資產(chǎn)單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產(chǎn)總價＝5,455×600＝3,273,000元課堂練習(xí)1、應(yīng)用市場法必須具備的前提條件有（）。A．需要有一個充分活躍的資產(chǎn)市場B．必須具有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價格C．可搜集到參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)D．被評估資產(chǎn)未來收益能以貨幣衡量E．被估資產(chǎn)所面臨的風(fēng)險也能夠衡量AC2、應(yīng)用市場法估測被評估機組的重置成本時，參照物與被估機組之間需調(diào)整的主要參數(shù)有（）。A．交易時間的差異B．

7、生產(chǎn)效率的差異C．付款方式的差異D．新舊程度的差異E．交易情況的差異ABDE3、市場法中交易情況的調(diào)整是指（）。A．由于參照物的成交價高于或低于市場正常交易價格所需進行的調(diào)整B．因融資條件差異所需進行的調(diào)整C．因投資環(huán)境差異所需進行的調(diào)整D．因銷售情況不同所需進行的調(diào)整E．因交易時間差異所需進行的調(diào)整ABD4、以下對市場法的理解正確的有（）。A．市場法是資產(chǎn)評估的基本方法之一B．市場法的優(yōu)點是評估值較能直觀反映市場現(xiàn)實價格C．市場法的缺點是有時缺少可比較的數(shù)據(jù)D．市場法是最具說服力的評估方法之一ABD計算題有一待估宗地A，與待估

8、宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容