資產(chǎn)評(píng)估的基本方法.ppt

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1、第五章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法教學(xué)目的和教學(xué)要求教學(xué)目的資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的工作，必須要有一套完整的方法體系。本講介紹市場(chǎng)法、成本法、收益法，這些方法是價(jià)值評(píng)估的方法基礎(chǔ)。教學(xué)要求要求重點(diǎn)掌握每種方法的基本概念、基本原理、基本公式、運(yùn)用的基本前提以及對(duì)該種方法的基本評(píng)價(jià)。同時(shí)還要掌握應(yīng)用每種方法時(shí)需要注意的一些問(wèn)題。2011-22《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》學(xué)習(xí)方法要求從每種方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本評(píng)價(jià)”等五個(gè)“基本”去學(xué)習(xí)。資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估工作的技術(shù)手段。多年的資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中形成了市場(chǎng)法、成本法、收益法這三種基本方法。在運(yùn)用基本方法時(shí)，可能會(huì)根據(jù)不同情

2、況和每種基本方法的基本原理，加以適當(dāng)變通，從而派生出多種多樣的評(píng)估方法。2011-23《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》目錄第一節(jié)市場(chǎng)法第二節(jié)收益法第三節(jié)成本法第四節(jié)應(yīng)用評(píng)估方法需注意的問(wèn)題資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例2011-24《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》第一節(jié)市場(chǎng)法市場(chǎng)的基本涵義市場(chǎng)法的基本概念市場(chǎng)法運(yùn)用的基本前提市場(chǎng)法運(yùn)用的基本公式市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念市場(chǎng)法應(yīng)用的基本程序市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式對(duì)市場(chǎng)法適用范圍的評(píng)價(jià)2011-25《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》一、市場(chǎng)的基本涵義★市場(chǎng)的一般涵義是指商品買賣的場(chǎng)所。在這個(gè)場(chǎng)所中，商品和服務(wù)進(jìn)行交易?！锸袌?chǎng)強(qiáng)調(diào)的是交易的公開(kāi)性、公平性。★市場(chǎng)按地域性劃分，可以分為地方市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際

3、市場(chǎng)。2011-26《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》二、市場(chǎng)法的基本概念市場(chǎng)法——指在市場(chǎng)上選擇若干與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，將被評(píng)估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行比較，根據(jù)其差異對(duì)參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。2011-27《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》三、市場(chǎng)法運(yùn)用的基本前提1、市場(chǎng)上存在參照物；即：與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。2、參照物的交易是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下進(jìn)行；3、價(jià)格影響因素明確，并且可以量化。2011-28《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》四、市場(chǎng)法運(yùn)用的基本公式1、評(píng)估價(jià)值=參照物市價(jià)+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異之金額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異之金額2、評(píng)估價(jià)值=參照物市價(jià)×（1±

4、調(diào)整系數(shù)）×成新率2011-29《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》五、市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念◎參照物即：公開(kāi)市場(chǎng)上與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。◎交易價(jià)格指在公開(kāi)市場(chǎng)上參照物的成交價(jià)或標(biāo)價(jià)?！虿町愓{(diào)整指參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、成交地域、成交時(shí)間等方面存在差異而需要調(diào)整。2011-210《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》五、市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念◆功能差異參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在性能、用途、外觀等方面存在的差異?！魰r(shí)間差異參照物的成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔差異?！舻赜虿町悈⒄瘴锏某山粌r(jià)與被評(píng)估資產(chǎn)所處地域之間的差異。2011-211《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》六、市場(chǎng)法應(yīng)用的基本程序（一）選擇參照物選擇參照物要注意以下幾點(diǎn)：1、可

5、比性可比性是指被選擇的參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、市場(chǎng)條件、成交地域與時(shí)間等方面可以相互比照。2、數(shù)量方面參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上（二）差異調(diào)整成交時(shí)間、成交地域、功能（三）確定評(píng)估價(jià)值2011-212《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式(一)直接比較法在參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱時(shí)間條件）等方面相同或基本相同的情況下所采用的一種評(píng)估方法。這種方法通常適用于動(dòng)產(chǎn)（如機(jī)器設(shè)備、存貨等）。2011-213《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》直接比較法運(yùn)用于兩種情況：1、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的舊資產(chǎn)(參照物)完全相同。在這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為:被評(píng)

6、估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格（如35萬(wàn)）同型號(hào)舊汽車同型號(hào)舊汽車完全相同2011-214《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式2、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的全新資產(chǎn)(參照物)完全相同評(píng)估計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×被評(píng)估資產(chǎn)成新率=50萬(wàn)元×70%=35萬(wàn)元同型號(hào)舊汽車同型號(hào)新汽車成新率2011-215《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式直接比較法現(xiàn)行市價(jià)法P82市價(jià)折扣法（僅適用于清算假設(shè)）功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（物價(jià)指數(shù)法）成新率價(jià)格調(diào)整法線性關(guān)系，直接比非線性關(guān)系：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法具體操作中常用市場(chǎng)售價(jià)類比法價(jià)值比率法成本市價(jià)法市盈率倍數(shù)法201

7、1-216《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式(二)間接比較法又叫類比調(diào)整法，指在參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件、時(shí)間條件等方面類似的情況下所采用的一種評(píng)估方法。類比調(diào)整法可以運(yùn)用于兩種情況：2011-217《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》1、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的舊資產(chǎn)(參照物)類似所謂類似，是指被評(píng)估資產(chǎn)與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件、時(shí)間條件等方面類似，而且成新度也類似。這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×(1±綜合調(diào)整系