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1、第三章資產評估基本方法一、成本法1.理論基礎：生產費用價值論一、成本法2.基本思路：評估值=重置成本凈值aa=重置成本-損耗經濟性損耗功能性損耗無形損耗有形損耗一、成本法3.重置成本的計量：重置核算法物價指數法功能成本法現行市價法統(tǒng)計分析法重置核算法重置成本=消耗量×現行市價原始記錄估計復原重置更新重置價格特征取得方法物價指數法重置成本=歷史成本×物價指數歷史成本：會計核算資料物價指數：環(huán)比/定基綜合/分類/個別發(fā)布機構（權威性/準確性）功能成本法重置成本Y=f（功能X）功能：待評估資產的實際功能功能成本函數數：Y=∑anXn+bY=∑anXnb+C現行市價法重置成本=現行市價（同等功能的全
2、新資產）功能：待評估資產的實際功能現行市價：數據來源/取得方法/價格特征統(tǒng)計分析法有待評估資產A、B、C、……，下標0分別代表其原始會計入賬成本，下標1分別代表其重置成本第一步：選擇A為代表，運用前4種方法得到A1第二步：計算t=A1–A0或t=A1/A0或t=（A1–A0）/A0第三步：B1=B0+t或B1=B0×t或B1=B0×t+B0第……步：同第三步一、成本法4.有形損耗的計量：觀測法（綜合判定法）使用年限法修復費用法觀測法使用年限法損耗額=損耗率×重置成本名義使用年限實際使用年限設計年限經濟年限物理年限實際使用年限+尚可使用年限尚可使用年限的確定根據待評估資產在評估基準日的實際狀況
3、，按照正常使用強度，結合設計生產能力，由評估人員主觀判斷給出（不受已使用年限，設計年限等給定因素的影響）修復費用法損耗額=修復費用（人工費+材料費）獲得方式？渠道？一、成本法5.功能性損耗的計量：（1）定義：因功能落后而產生的資產貶值與普適功能相比更新重置是否存在功能性損耗？一、成本法5.功能性損耗的計量：（2）計量損失的收益的確定前提：與普適功能的產能不同，單位產能的消耗相同=產能差額×（P-V）P：銷售價格V：變動成本材料成本人工成本超額運營成本的確定前提：與普適功能的產能相同，單位產能的消耗（動力、材料、人工）不同=消耗差額×QQ：產能在一些情形下，損失的收益和超額運營成本同時存在，則
4、需在相同產能的范圍內計算超額運營成本，在產能差異的范圍內計算損失的收益，再以和值代入功能性損耗的計算公式t（所得稅稅率）的確定普適稅率優(yōu)惠稅率：基于產品的基于地區(qū)的基于企業(yè)性質的i（折現率）的確定i=資金利潤率（資金報酬率）行業(yè)資金利潤率個別資金利潤率社會資金利潤率n的確定n=尚可使用年限一、成本法5.功能性損耗的計量：（3）重復計量問題在重置成本的計算中是否已經剔除了功能性損耗？一、成本法6.經濟性損耗的計量：（1）定義：因經濟環(huán)境、市場供求、國家政策等非資產本身的因素導致的資產貶值一、成本法6.經濟性損耗的計量：（2）計量x：規(guī)模效益指數一、成本法6.經濟性損耗的計量：（3）重復計量問題
5、在重置成本的計算中是否已經剔除了經濟性損耗？一、成本法評估值=重置成本-有形-功能性-經濟性200006000200020002000020%200030%2000010%20%5%綜合成新率二、收益法1.理論基礎：效用價值論二、收益法2.基本思路：評估值=收益現值bi：折現率n：尚可使用年限Sn：第n年的凈流入量二、收益法3.關于收益和預測收益的幾個基本概念：收益=凈流入量最佳效用原則只能預測3-5年二、收益法4.3-5年內的某一年收益的確定：時間序列法因素分析法（多種情形下的可能收益的加權平均數或期望值）時間序列法Sn=f（n）移動平均法因素分析法Sn=流入量-流出量每個因素的確定都是對
6、未來情形的一定預測，通常會預測好、中、差三種情形，再取其加權平均數。售價銷量材料人工制造費用營業(yè)費用……二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（1）前3-5年收益穩(wěn)定時：推論穩(wěn)定收益一直延續(xù)二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（2）前3-5年收益呈現穩(wěn)定變化趨勢：推論該穩(wěn)定變化趨勢一直延續(xù)實際上不可能出現二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（3）前3-5年收益不穩(wěn)定時：穩(wěn)定化收益法分段法穩(wěn)定化收益法穩(wěn)定化年金法加權平均收益法分段法二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（4）收益無限時：穩(wěn)定化收益法分段法三、市場法1.理論基礎：均衡價值論三、市場法2.適用條件：存在公允市場（公開、公平、自
7、愿、自由、信息充分）三、市場法3.基本思路：評估值=參照物價格cC=cn1×incn1=cn0+調整n通?！?Cn1：第n個參照物的調整價格in：第n個參照物的權重三、市場法4.參照物的確定：完全/部分相似所以要調整價格，要若干個參照物相似點的確定三、市場法5.差異及調整：（1）時間差異參照物價格形成日期與評估基準日的差異調整：同類全新商品價格變化趨勢三、市場法5.差異及調整：（2）新舊程度差異參照物成新率與
