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1、謹呈開封市莊園置業(yè)有限公司碧麗國都一期余房去化暨二期前期營銷推廣定位提案操盤本案首先要回答幾個問題？項目久賣不好的原因是什么？作為一個位于金明大道旁（金明大道與集英街之間），從項目區(qū)位來說一個先天條件占先機的項目，為什么久賣不好，一期一號樓還剩余250余套房源，這是本方案要回答的問題。價格高就一定代表著品質(zhì)高，一定被市場接受嗎？本項目目前的價格在周邊區(qū)域處于一個高位跟進的狀態(tài)，那么我們項目的是否為市場真的接受，我們到底在市場，在目標消費者心目中處于一個什么樣的地位？制約本項目價值提升、品質(zhì)提升的障礙到底是什么？本項目目前品質(zhì)處
2、于一個項目推進的“瓶頸”階段，我們怎樣突破自身，真正達到價值提升、品質(zhì)提升的新階段，我們又面臨什么問題？本案的營銷操作重點是什么？目前所要推售項目主要屬項目一期房源，屬項目一期尾房但品質(zhì)處于一個項目推進的“瓶頸”階段，我們怎樣突破自身，真正達到價值提升、品質(zhì)提升的新階段，實現(xiàn)對二期的良好規(guī)劃并實現(xiàn)精確精確定位這也是本方案要回答的問題。方案目的診斷目前營銷問題重新鎖定客戶群體營銷資源重新整合新價值點打動客戶嶄新形象感染市場合力贏得銷售目標一、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤市場分析及個案解析 二、項目現(xiàn)狀解析 三、項目一期剩余房源營銷及推廣思
3、路 四、項目二期規(guī)劃、產(chǎn)品定位及營銷推廣思路 五、項目媒體推廣執(zhí)行策略目錄一、區(qū)域市場及競爭項目動態(tài)分析開封房地產(chǎn)板塊劃分及在售項目一覽⑴偉業(yè)香堤灣⑵開元華庭⑶碧水藍城⑷鄭開森林半島⑸東方今典⑹鄭開橄欖城⑺未來湖濱花園⑻水岸家園⑼藍灣國際⑽東京國際⑾萬麗鉑金瀚宮⑿鼎立國際城⒀英倫春天⒁龍城錦繡花園⒂宋城雅居⒃碧麗國都⒄山水華府⒅金秀名典⒆藍天中央花園⒇蝶御花園、漢興上品、楓庭金域區(qū)域房地產(chǎn)市場分析開封城市發(fā)展方向老城區(qū)板塊南區(qū)板塊東區(qū)板塊汴西新區(qū)板塊⑴⑵⑶⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒃⒄⒅⒆⑷⑸⑹⑴開元華庭⑵碧水藍城⑶鄭開森林半島⒆蝶
4、御花園、漢興上品、楓庭金域⑷東方今典⑸鄭開橄欖城⑹未來湖濱花園⑺水岸家園⑻藍灣國際⑼東京國際⑽萬麗鉑金瀚宮⑾鼎立國際城⑿英倫春天⒀龍城錦繡花園⒁宋城雅居⒃山水華府⒄金秀名典⒅藍天中央花園1.4——房地產(chǎn)市場分析開封市房地產(chǎn)市場，從版塊劃分來看目前市場供應以西區(qū)為主，金明大道以西在售、待售項目較多，并且分布集中，體量較大，產(chǎn)品類型豐富，品質(zhì)較高，占據(jù)開封市市場供應總量的一半以上；老城區(qū)在售項目不多，以多層花園洋房與別墅產(chǎn)品為主，售價較高；我們在對本案地塊進行綜合考察分析的基礎(chǔ)上擬定出“開封西區(qū)”這一特定重點研究范圍，該范圍涵蓋了
5、汴西新區(qū)及老城區(qū)與城南區(qū)的部分版塊，該區(qū)域內(nèi)的在售、待售項目將對本案產(chǎn)生直接影響，因此接下來我們將對開封西區(qū)這一區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場情況、住宅市場情況、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、潛在客源、以及樓盤個案情況逐一進行詳細的調(diào)研，分析，研究和預測?！伴_封西區(qū)”多——土地多，樓盤多，占整個市場供應的60%。大——大盤多，開發(fā)體量大，大部分樓盤供應在25萬平米以上。強——開發(fā)商實力強，樓盤品質(zhì)高，客戶購買實力強。烈——競爭激烈，由于區(qū)域內(nèi)樓盤供應量大，樓盤之間客戶競爭激烈。項目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積（萬㎡）容積率已推售體量（萬㎡）已推出套
6、數(shù)在售均價（元/㎡）偉業(yè)香堤灣小高層、高層、底商10.724.682.111.710245100鄭開橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)10（一期）181.85.34125500（高層）鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體66.671101.53926705300開元華庭別墅、洋房、小高層、集中商業(yè)21.5432.035.334206500碧水藍城小高層、底商28501.7422160505600未來湖濱花園洋房、小高層、高層、底商7.8212.692.51785200—5300藍灣國際小高層、高層、底商4.4143.19873
7、04800新晉美悅都高層20100—004700萬麗鉑金瀚宮多層、高層2.6611.54.32.81987700蝶御花園多層、高層6162.79.208464800鼎立國際城多層、高層76.671502.032.522674500楓庭金域多層、高層1.84.582.05.585704750，小戶型4800漢興上品多層、小高層、高層、酒店5.4112.810.57204800錦繡花園高層、多層11201.8174165200碧麗國都多層、高層、底商7263.818.214005200山水華府多層、小高層、高層4102.38.26
8、9304500水岸家園小高層、高層、底商31342.663704300藍天中央花園高層4163.47.726824800合計--363.33833.762.29244.9333463開封西區(qū)在售項目供應分析開封西區(qū)無論從供應體量及銷售價格，均引領(lǐng)整個開封房地產(chǎn)市場，總供應量達
