資源描述：
《公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式構(gòu)建》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式構(gòu)建［摘要］在公租房融資領(lǐng)域引入房地產(chǎn)信托投資基金，有助于破解公租房建設(shè)資金不足難題。在分析房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資可行性的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式，并提出發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金的相關(guān)建議：完善法律法規(guī)，制定配套優(yōu)惠政策，完善披露制度和監(jiān)管體系。［關(guān)鍵詞］公租房；房地產(chǎn)信托投資基金；融資一、引言2011年政府工作報告提出重點發(fā)展公共租賃住房（以下簡稱“公租房”），用于滿足人數(shù)眾多的“夾心層”群體的住房需求，完善住房供應(yīng)體系，促進房地產(chǎn)市
2、場的健康、平穩(wěn)發(fā)展。然而，財政撥款作為目前公租房融資的主要渠道，遠遠滿足不了公租房項目建設(shè)巨大的資金需求。資金供給不足已經(jīng)成為制約公租房發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸。如何引入民間資金，發(fā)掘更為專業(yè)化、市場化和商業(yè)化的資金運作模式，成為破解公租房建設(shè)瓶頸的關(guān)鍵。房地產(chǎn)信托投資基金（realestateinvestmenttrusts），實質(zhì)上是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金
3、。作為比較流行的房地產(chǎn)融資方式，房地產(chǎn)信托投資基金在國外已經(jīng)取得很大成功，基于此，本文擬在公租房融資領(lǐng)域引入房地產(chǎn)信托投資基金，作為加快建設(shè)公租房的融資渠道。二、房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資的可行性房地產(chǎn)信托投資基金由專家管理，專業(yè)化經(jīng)營，并迅速籌集，積少成多，流動性較強，且具有稅收上的優(yōu)惠性。因而，早在20世紀(jì)80年代，美國政府就開始運用房地產(chǎn)信托投資基金與廉租房制度結(jié)合發(fā)展低收入者的保障性住房，成為廉租房一個成功的融資渠道創(chuàng)新。在美國嘗試成功后，房地產(chǎn)信托投資基金成為保障性住房融資的有效渠道。
4、近年來，我國一直都在研究推出房地產(chǎn)信托投資基金，以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2008年，國務(wù)院陸續(xù)發(fā)布的“金融國九條”與“金融國三十條”，明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。2009年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房地產(chǎn)信托投資基金試點城市。2009年8月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合擬定的《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點管理辦法》出臺。2010年，發(fā)改委等七部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見》提出了“探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公租房融資渠道”。由此可見
5、，對于公共租賃房實行房地產(chǎn)信托投資基金融資，相關(guān)部門是持積極態(tài)度的。因而，我國在公租房的融資中引入房地產(chǎn)信托投資基金具有理論上和實踐上的指導(dǎo)，又有政府相關(guān)部門的支持。三、公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的構(gòu)建（一）公租房房地產(chǎn)信托投資基金的標(biāo)的物公租房房地產(chǎn)信托投資基金的標(biāo)的物是公租房的所有權(quán)益，包括使用權(quán)權(quán)益與物業(yè)權(quán)益等。（二）公租房房地產(chǎn)信托投資基金的目標(biāo)作為保障性住房體系的一部分，公租房的性質(zhì)決定了房地產(chǎn)信托投資基金融資模式目標(biāo)的多樣性。1.將房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資模式中，有助
6、于拓寬公租房融資渠道，彌補公共租賃住房建設(shè)的資金缺口，推動公租房建設(shè)和發(fā)展，解決人數(shù)眾多的“夾心層”住房問題，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存質(zhì)量。2.發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金，解決公租房融資問題，推動公租房建設(shè)和發(fā)展，能增加我國城市住房的供應(yīng)數(shù)量，有助于抑制房價的過快上漲，促進房地產(chǎn)市場的均衡、健康和平穩(wěn)發(fā)展。3.發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金，有助于深化地方政府投融資體制改革，促進金融市場和證券市場的發(fā)展。4.房地產(chǎn)信托投資基金具有專業(yè)化運作實體，將房地
7、產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資模式中，可以使政府的權(quán)力尋租機會減少，并能解決由于利益沖突而帶來的積極性低下問題。（三）公租房房地產(chǎn)信托投資基金設(shè)立形式1.基金組織形式:采用契約型房地產(chǎn)信托投資基金在契約型的組織形式中，受托人為公租房投資信托公司，以成立信托的形式，簽訂基金契約后，通過發(fā)行公租房房地產(chǎn)信托投資基金受益憑證來募集資金，并籍以規(guī)范相關(guān)各方當(dāng)事人的行為。契約型房地產(chǎn)信托投資基金可以回避中國相關(guān)企業(yè)所得稅法律規(guī)定，依照《信托法》進行基金運作，以回避納稅與投資者監(jiān)管等問題。2.資金投向：采用“證監(jiān)
8、會”版權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金目前國內(nèi)有兩個版本的房地產(chǎn)信托投資基金試點方案：“證監(jiān)會版”和“央行版”?！白C監(jiān)會版”房地產(chǎn)信托投資基金方案是股權(quán)類基金，在證券交易所市場發(fā)行，發(fā)起人需轉(zhuǎn)讓給信托公司物業(yè)資產(chǎn)?！把胄邪妗眲t規(guī)定房地產(chǎn)信托投資基金為債權(quán)類產(chǎn)品，在銀行間市場發(fā)行，發(fā)起人只需轉(zhuǎn)讓給受托人租金收益權(quán)。由于房地產(chǎn)的租金是權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金的主要收入來源，這符合公租房的特性。另外，利率變動對
