xx花園星城商業(yè)項目銷售執(zhí)行報告

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1、呈：湖南三高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三角花園星城商業(yè)項目銷售執(zhí)行報告2008-2-17本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通世紀(jì)城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運作住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用目標(biāo)：②項目整體增值：形成對世紀(jì)①利潤的重要來源城整體項目運作的價值支撐；①利潤的重要來源；③展示價值；②成為項目增值舉措③具有展示價值本報告是嚴(yán)格保密的。2概況?長約180米，總面積10163M2；?由內(nèi)街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；?一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；?店面進深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集

2、中在40－120平方米間；本報告是嚴(yán)格保密的。3周邊商業(yè)分析四環(huán)路金地?周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬人;東新中銀莞現(xiàn)代經(jīng)典?尚未形成成熟的生大活圈；道世紀(jì)城?沒有成熟的商業(yè)；五環(huán)路世紀(jì)綠洲在建入住待建本報告是嚴(yán)格保密的。4匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)價值判斷世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價的探討本報告是嚴(yán)格保密的。5東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南MALL、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；本報告是嚴(yán)格保密的。6大型商

3、業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價返租情況銷售率第一總70萬,步行街、大型百貨、超市、1F:25000，三年返租，第商業(yè)國際商業(yè)11.6品牌專營店、精品專賣店、2F:16000，一年5%，二年70%；萬;主題樂園、風(fēng)情美食廣場;3F:8000，最高42000。6%，三年7%;華南總89萬,復(fù)合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)1F:2萬，2F:1.6萬，十年返租，前銷售60%MALL商業(yè)可售域，集百貨、超市、飲食、3F:1.3萬三年7%，后7年6萬娛樂于一體；遞增5%。買鋪收一年租金世博20.8萬;集飲食、娛樂、購物、休1F:1.8萬，2

4、F:1萬，發(fā)展商控有6成3.28開廣場商業(yè)16萬閑、商務(wù)于一體的大型主最高2萬多經(jīng)營權(quán)，實行盤；銷售題娛樂購物廣場開業(yè)前期“反40%租承包經(jīng)營”地王32.8萬;復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、1F:2.5萬，2F:1.5萬，————國際商業(yè)面積主力百貨店、專賣店、主3F:8000萬;廣場10萬題公園、娛樂場、風(fēng)情美食廣場、康體中心于一體模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運作手法；本報告是嚴(yán)格保密的。7商鋪調(diào)查表租金和售價的關(guān)系名稱規(guī)模性質(zhì)售價花園路干道兩側(cè)全街鋪28000東城步行街干道

5、兩側(cè)全街鋪32000西正路市橋路干道兩側(cè)全街鋪34000～36000宏景中心——街鋪+內(nèi)鋪15000~19000石竹新花園7000多街鋪11000景湖春天5000多全街鋪21000新天地7700街鋪+內(nèi)鋪12000?東莞商鋪的租金回報率一般處于4%-5%之間的較低水平；本報告是嚴(yán)格保密的。8商鋪經(jīng)營狀況名稱業(yè)態(tài)月租金人流出租率花園路餐飲、酒吧、服飾精品100車流和人流多100%東城步行街服飾、美容通訊等140車流少、人流多90%西正路市橋路餐飲、通訊、茶藝、士多130~160車流、人流多100%宏景中心中介、琴行、駕校、燈飾55~80人流、

6、車流一般30%裝飾五金建材、美容美發(fā)、餐石竹新花園45~55人流、車流一般80%飲超市、裝飾材料、五金水暖、人流多、車流一景湖春天7050%干洗般人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素：——步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；本報告是嚴(yán)格保密的。9東莞商鋪調(diào)查小結(jié)?購買商鋪的客戶主要?商鋪售價及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報目標(biāo)是保值和增值；率比較穩(wěn)定；?“一鋪養(yǎng)三代，”主?東莞商鋪的投資回報率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報要體現(xiàn)了商鋪的價率略低（在4.0％～4.5%之間）；值，而被集中

7、商業(yè)推?投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少；廣所套用，誤導(dǎo)消費者；本報告是嚴(yán)格保密的。10匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)價值判斷世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價的探討本報告是嚴(yán)格保密的。11商業(yè)物業(yè)價值判斷周邊人流量多少商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)的消費能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力投資價值非短期的租金回報，而在于長期的升值空間街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資一鋪養(yǎng)三代的“鋪”品種集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合大基金的長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營本報

8、告是嚴(yán)格保密的。12關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究商鋪商鋪集中商業(yè)集中商業(yè)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；價值依托的基礎(chǔ)價值依托的基礎(chǔ)很強的自我調(diào)節(jié)能受經(jīng)營狀況好壞的制約