房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程

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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程目錄第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序簡(jiǎn)介1第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立6第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的法律程序6第一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi)6第三章土地使用權(quán)取得流程6第二步取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的法律程序6第二項(xiàng)取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)9第三步拆遷安置階段的法律程序9第三項(xiàng)拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)10第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段10第四步立項(xiàng)和可行性研究的法律程序10第四項(xiàng)立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)11第五步規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序11第五項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi)12第五章項(xiàng)目建設(shè)階段12第六步項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段流程12第六項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工

2、、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)14第六章銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)階段15第七步銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)階段的法律程序16第七項(xiàng)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)16第七章物業(yè)管理17第八步物業(yè)管理階段的法律程序17第八項(xiàng)物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)17附錄：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)術(shù)語(yǔ)18第一節(jié)面積類18第二節(jié)價(jià)格類20第三節(jié)實(shí)務(wù)類22第四節(jié)管理政策類3037第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷(xiāo)售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地所有權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，

3、房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序。1、前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》都是在這個(gè)階段取得的。《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于

4、未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。2、建筑施工階段建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階

5、段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售。3、銷(xiāo)售階段37銷(xiāo)售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷(xiāo)售。1預(yù)售由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷(xiāo)售方式。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施

6、工進(jìn)度和竣工交付日期。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定

7、施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。37對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)市場(chǎng)、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書(shū)進(jìn)行項(xiàng)目的初步可行性研究評(píng)估向規(guī)劃管理部門(mén)申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目建議書(shū)向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)量，編

8、制可研報(bào)告37舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局政府下文批