萬山新農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)步行街營銷推廣方案

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1、“萬山新農(nóng)貿(mào)市場”-“萬山商業(yè)步行街”營銷推廣方案匯報(bào)呈送：中房集團(tuán)懷化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12要點(diǎn)提煉1.屬性與市場定位：萬山首個(gè)商業(yè)情景步行街、萬山星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場2.目標(biāo)客戶群定位：（見內(nèi)文）。3.目標(biāo)命名定位：萬山商業(yè)情景步行街、萬山新農(nóng)貿(mào)市場4.項(xiàng)目廣告語定位：一間好旺鋪百年搖錢樹！5.★商業(yè)定位：負(fù)一樓定位新農(nóng)貿(mào)市場，負(fù)二樓為星級(jí)網(wǎng)吧、超市、休閑娛樂城，部分面積建議做成幼兒園，步行街業(yè)態(tài)定位見下文。6.營銷推廣策略：１、活動(dòng)為主，廣告為輔。２、高姿態(tài)入市，引入地產(chǎn)發(fā)展新理念。3、整合資源，逐步提升。4、推、銷結(jié)合，直投為主。5、充分利用口碑營銷。7.價(jià)格策略：

2、為保持項(xiàng)目的較高形象和公司利益，本項(xiàng)目總體價(jià)格策略是“平”開高走，分階段的進(jìn)行銷售提價(jià)，同時(shí)采取一房（鋪）一價(jià)。8.入市時(shí)機(jī)選擇，銷售旺季入市：本項(xiàng)目選擇6月底日入市是合適的，前期誠意認(rèn)購期間在4月。9.銷控策略：在銷售前期，以少量的優(yōu)勢房源帶動(dòng)相對(duì)劣勢房源的銷售，后期以較大量的優(yōu)勢房源來配合價(jià)格的提升，實(shí)現(xiàn)優(yōu)劣勢房源銷售節(jié)奏的控制，做到項(xiàng)目收益最大化；10.促銷手段建議：1、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)；2、直銷；3、外展點(diǎn)；4、團(tuán)購；5、“新婚套餐”；6、“夕陽紅套餐”；7、“分期付款套餐”；8、“裝修按揭套餐”；9、送物業(yè)管理費(fèi)。11.認(rèn)卡后到目前近2個(gè)月時(shí)間，項(xiàng)目售卡165張

3、，按照銷售節(jié)點(diǎn)來講，6月份月內(nèi)開盤是理想的；12.項(xiàng)目開盤必須按照工程進(jìn)度進(jìn)行，否則相應(yīng)時(shí)間有所推延；3前言“天生麗質(zhì)不自棄”，策劃是一個(gè)發(fā)現(xiàn)美、挖掘美、傳播美的過程。庸人花畢生精力矯正自己的缺點(diǎn)，而智者卻懂得將自己的長處發(fā)揮至登峰造極。萬山農(nóng)貿(mào)市場、萬山商業(yè)情景步行街是萬山特區(qū)政府重點(diǎn)招商工程，但本身卻存在開發(fā)商工程速度緩慢、配套簡單、萬山人口有限的缺陷。策劃不是考慮矯正缺陷，而是考慮怎樣把長處發(fā)揮至登峰造極。倆人在森林散步，突遇一老虎。一人趕快彎腰系鞋帶，另一人說：“系什么鞋帶，你能跑得過老虎嗎？”那人說：“我不用跑過老虎，我只要跑過你就行了?！辈邉澆荒軇?chuàng)造人賽

4、老虎的奇跡，但策劃可以訓(xùn)練系鞋帶的意識(shí)，將頹勢扔給競爭者。本案的成功，需要所有人員“系鞋帶”的訓(xùn)練與實(shí)踐。毛澤東在《湖南農(nóng)民運(yùn)動(dòng)考察報(bào)告》中提出“攪渾水”作為弱勢力量尋求生存的戰(zhàn)略。國共之戰(zhàn)，毛不斷攪渾水，敲打蔣鞭長莫及的痛處，“欲取之，先予之”，待得羽翼豐滿，便“百萬雄師過大江”。本案在面臨房產(chǎn)危機(jī)、開發(fā)商資金短缺的情景下，如何攪渾水，如何欲取之，先予之，這是要考慮的戰(zhàn)略。4策略分析思路總體思路脈絡(luò)消費(fèi)者需求企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目屬性競爭狀況營銷推廣策略首先我們明確本案的目標(biāo)是為了滿足萬山人民消費(fèi)需求，提供了一種新的城市投資與居住方式，如何制定合理、有效的營銷推廣策略，需結(jié)

5、合消費(fèi)者需求、項(xiàng)目屬性、市場競爭狀況及企業(yè)目標(biāo)，并由消費(fèi)者需求出發(fā)，分階段闡述與深化。5目錄ContentsPART1——分析Analyse1)市場解析◆市場背景分析◆競爭狀況2)項(xiàng)目屬性3)消費(fèi)者需求PART3——營銷推廣階段劃分Stage1)營銷推廣階段劃分2)銷售準(zhǔn)備期3）內(nèi)部認(rèn)購期4)強(qiáng)銷期5）品牌延續(xù)期PART2——策略Strategies1）項(xiàng)目的5張王牌2）項(xiàng)目定位3）項(xiàng)目營銷策略4）銷售策略附1：本階段廣告文案集；；附2：農(nóng)貿(mào)市場業(yè)主市調(diào)；附3：市場商家市場調(diào)查；6PART1——分析Analyse1)市場解析◆市場背景分析◆競爭狀況2)項(xiàng)目屬性3)消

6、費(fèi)者需求71）市場解析一【市場背景回顧】●目前萬山特區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、礦工轉(zhuǎn)崗、礦工安居、社會(huì)保障、市政建設(shè)、生態(tài)治理等社會(huì)性事務(wù)建設(shè)矛盾重重，2009年3月5日，萬山正式被列為國家第二批資源枯竭型城市，正在向旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)程，但城市整體經(jīng)濟(jì)任然在上升階段；●據(jù)前期市場調(diào)查，2008年，萬山房地產(chǎn)開發(fā)投資上升一般，銷售大不如意：如盤山花園等，另外有些私人建的房子幾年都沒賣出去；●消費(fèi)承受能力有限：萬山特區(qū)總?cè)丝?.64萬，其中少數(shù)民族占人口總數(shù)的70%以上，而萬山鎮(zhèn)城區(qū)人口只有近2萬人不到，人均收入較低，2008年農(nóng)民人均純收入突破2000元，整體消費(fèi)能力有限；

7、●市場需求主要為剛性需求：以自住為主，受政策等影響較小；●地產(chǎn)市場日趨成熟，但與走在萬山前面的其它地區(qū)比較尚有差距，開發(fā)理念、產(chǎn)品形態(tài)亟待創(chuàng)新和突破。以上數(shù)據(jù)來自萬山特區(qū)區(qū)政府信息網(wǎng)8●萬山特區(qū)中心一帶已經(jīng)很少有至尊地王，本區(qū)域區(qū)成為置業(yè)熱點(diǎn)；●主流消費(fèi)群為萬山當(dāng)?shù)厝思爸苓叺乜h入城人員；●目前市場對(duì)投資型產(chǎn)品比較饑渴；●口碑傳播是萬山市場上一條重要推廣渠道；●市場缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品；●客戶注重性價(jià)比和產(chǎn)品形象以及信譽(yù)度；【市場競爭環(huán)境】1）市場解析二★2009隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步影響，樓市持續(xù)低迷，市場呼叫救市聲音不斷高漲，政府房產(chǎn)新政一波跟一波，雖有部分城市有回暖跡